新版“90/70”政策风云再起

近日，《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》出台，此政主要是解决城市土地“批而未征”、“征而未供”的问题，但其中提出了一个“古老而新鲜”的话题：“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。” 

熟悉近几年房地产调控史的人都会明白，这意味着“90/70”政策可能又要卷土重来，因为上述三类产品皆为90平米以下套型。2006年九部委联合出台的“十五条细则”中提出：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是著名的“90/70”政策。 

此政策从战略上讲没有错，在持续几年的房价上涨过程中，中小户套型住宅供应比重一直偏低，靠政策引导作用不大，情急之下就来次大力度的行政干预，而且是全国“一刀切”式的。各地在具体执行中，效果不太理解，尤其是很多中小城市，没能认真落实，2008年全国楼市步入低迷，各地有了一个很好的借口，纷纷放松限制。

既然此政已被证明落实起来有相当难度，为何国土资源部还要“朝花夕拾”？说到底，还是大势使然。一方面，2009年全国房价再创新高，部分城市房价大涨5成左右，让决策层再次意识到调控商品住宅的房价难度很大，与其眼睛只盯着高房价，不如大量增加普通商品住宅和保障性住房的供应，通过调节供求关系稳定房价。

另一方面，2008年10月以来，我国住房保障持续提速，比如“9000亿安居工程投资计划”，还有2009年5月住房和城乡建设部、发改委、财政部联合下发《2009－2011年廉租住房保障规划》，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2009年12月“国四条”提出：“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”与《2009－2011年廉租住房保障规划》解决747万户相比，多了2012一年，指标却提高了近一倍。

在这一新背景下，如今的新版“90/70” 的内涵与2006年的旧版有所差异。2006年-2008年，廉租房和经济适用房在住房供应中所占比例很小，只有10%左右（2007年经济适用房竣工套数占商品住宅总套数的8.2%），而2009-2012年廉租房和经济适用房占比将达到50%左右(若达到三年400万套的原定指标，则经济适用房新建套数占商品住宅总套数的24%，其余为廉租房)。

因此，国土资源部新规定的“90/70”，并非硬着头皮而上，比几年前实现的可能性更大些。问题的关键在于，各地会否全面落实国家关于三年新建400万套经济适用房、四年解困1540万户低收入住房困难家庭（主要通过廉租房）。因为数据表明，很多地方政府未能完成2009年的计划指标。

值得关注的是，“国十一条”中规定：“城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”上述提到五类住房产品，而此次国土资源部的文件中，并未包括“限价商品住房和公共租赁房”。按理应该把五类产品都归入新版“90/70”，惟一的理由可能是这两类产品尚处于摸索阶段，部分城市短期内可能无法落实。

说到限价房，笔者不由的头疼，相信很多地方的房管局长也会有同感。2006年“十五条细则”中规定：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”这就是所谓“三限房”。“限房价”这一项，一开始就没执行，其后广州、北京、成都等部分城市有所尝试，但基本是一个失败的试验。而如今要求各地将限价房编入2010－2012年住房建设规划。到底该咋整呢？大家一起动动脑筋吧.