闲谈远郊大盘开发的八大专业赢利模式

2010-01-18 16:56:50

闲谈远郊大盘开发的八大专业赢利模式

——关于全经联周末地产主题研讨会的延伸思考

周六，应杨秘书长之邀，参加了全国房地产经理人联盟地产专业沙龙的课题探讨，与旭辉集团的王总、万年花城的黄总、独立评论家马跃成等老总、地产专家一道，结合天津某具体项目，就远郊区大盘的开发运营模式展开了头脑风暴式的讨论，回来后意犹未尽，结合自己这十多年与全国一线品牌开发商的一些合作经验，将这个课题做一个专门的思考，便于与业内的翘楚进行交流。

远郊区大盘开发，实际上是一件真正考验一家开发商资金实力、政府资源运作、融资能力与产品研判与营销操盘等综合能力的残酷考验，正如李嘉诚先生所说，房地产的核心是：“地段、地段、地段”（这句名言鄙人不厌其烦的多次引用，因为它太精辟了，之后没有更精准恰当表达房地产核心价值的话），所以做大盘开发，其实就是地产定位为核，房产开发次之，营销又次之的战略运营，从2003年开始，有一个名词就不断被无数的地方政府、开发商和代理公司所谈论，就是“城市运营”，但是放眼中国房地产20年，真正深刻理解并且务实落地做到“城市运营”的政府或者品牌开发商，大概不超过5个，即使做到了，也往往做的不够系统和可持续、尊重敬畏地缘历史文化，这个不展开了，所以说到郊区大盘开发，首先就是如何做好“地主”，只有让地升值了、值钱了，后面的房产二级开发才能做到有声有色、做到花团锦簇，也就是说，只有把生地通过做到定位准确、政府的政策支持到位、概念规划出彩、开发时序科学合理、启动区足够鲜明引爆，大盘才能“活”并且逐步“火”起来，以前读过王志刚先生的一些书，觉得他有一个提法很精彩，叫找魂，给一块地准确的找到核心价值，准确的定位其主题引擎，就是成功大盘开发的战略先导！！！

第一种模式、新城造镇模式：这一类远郊区大盘运作，其实华南做的最为成功，最著名的无过于番禺形成的华南板块大盘时代，从最早的祈福新村、碧桂园到雅居乐，鄙人前几年几乎年年都会前去取经，对于那里形成的半小时生活圈、自成一体的医疗、教育、购物、休闲环境叹为观止，以占地7500亩的超级大盘祈福新村为例，居然还修建了亚洲最大的火车站、拥有数百辆大巴的短途穿行于广州、深圳、香港、澳门等地、鸟语花香的公园、繁华的商场和超市，整个一种生活散散、日子缓缓的世外桃源生活状态，而这样的模式目前越来越难以复制，其中最根本的问题在于地价，今天的招拍挂制度已经使得开发商无力用低成本获得超大土地同时众多品牌开发商共同建设区域、实现卫星城的成熟和升值；

第二种模式、教育引擎模式：对于今天将下一代教育看得高于一切的父母而言，教育牌几乎成为了房地产开发，尤其是郊区房地产开发的不二良方，鄙人有很多的开发商朋友，经常在一起喝茶吃饭，一个交流的心得就是，目前很多投资客买房的最大需求点就是“户口”和“教育”，结合华南板块的碧桂园、桃源居以及早年上海浦东房地产开发的蓝印户口和今天天津的一些远郊区项目的需求调研，因此，如果能很好的整合好教育资源做为引擎置入，将对于一个项目的成败起到四两拨千斤的神奇效果，尤其是名校，简直屡试不爽，当然，换一个角度去思考，也未尝不是中国教育的悲哀（教育商业化）……

第三种模式、体育运动模式：这个成功的榜样不用我提示，地球人都知道，中体奥林匹克花园系列主题产品的开发，这个当年在九亭开盘4000多的价格很多同行惊呼“疯狂”，鄙人也属于惊呼人群之一，因为9年前的九亭，名词解释就是“农村”，而且加上一个修饰词，就是绝对的农村，但是凭借“运动就在家门口”这句极为煽动力的广告语，无数的上海人依然此起彼伏的走向了“农村”，结果第一批“村民”十年后感到巨爽无比，因为房价真的已经赶上超过了很多中环附近的商品房，这就是房地产，当然，体育只是一个幌子，必须还配备相应的足够有吸引力的生活配套和成熟的运营管理团队，今天房价高了，人民群众的素质也与时俱进，今天想靠一句广告语或者一个概念来忽悠不明真相的群众买房，只能说：“哥，你OUT了！！！”；

第四种模式、主题乐园模式：其实这种模式的风险很大，首先中国目前的旅游尚未成熟到一种旅游置业的阶段（一部分投资和巨富阶层毕竟只是少数），而以香港迪斯尼为例，多年的亏损也证明了对于一个唯利是图相当注重现金为王的开发商，是承担不了这样的压力和责任的，当然中国房地产行业有着自己的“特色”，以深圳华侨城为代表的专业地产运营商似乎已经通过房产与地产的一些微妙关系，解决了这一难题，但是必须说明，这需要非常强大的资金平台和非常过硬的政府资源，因为如果没有足够的产业支持和政策倾斜，这类开发很容易做到看起来很美，死的也很快，长三角曾经的几个“主题乐园万亩大盘”最后无声无息正好说明了这一模式可以玩，但是需要足够专业、足够有钱！！！；

第五种模式、产业配套模式：这又是一个政策导向性很强的开发模式，适合那些有着较强本地政府资源与政策背景的大开发商，也就是配合政府的产业园区建设和投资引入，建设相应的商业与住宅配套，这点成功的案例很多，上海金桥、外高桥、苏州开发区的一些大盘，基本上属于特定产业人群的住宅提供商，需要更多的客户细分和需求研究，风险相对最小，当然这样的“肉”也并不是所有开发商都有机会吃到的，但是一旦吃到，就最好不要浪费机会造一堆“垃圾住宅”出来……；

第六种模式、复合地产模式：其实房地产开发尤其是相对大盘开发，考虑到客户的分散性、地段的成长性和政策的变化性（在中国做房地产商，不时刻学习政策将会死的很快），往往单一模式越来越存在更多的不确定性和风险性，所以，复合型的大盘开发将会越来越多，尤其是作为一级土地整理的地产运营商，往往也存在着自己通吃会撑死，往往会招呼更多有品牌和实力的兄弟们一起吃，也就涉及到更为多元化和产品梯级变化、需求有高有低的复合开发模式，尤其在今年“国十一条”颁布之后，相信大盘会越来越少，复合产品社区作为抗风险和实现社区均好性最佳的模式，将会被更多的房地产商所选择，这也是一种趋势……

第七种模式、低碳环保模式：上周参加工商联房地产商会年会，对于聂会长等领导大力倡导的“低碳地产模式”还是很感兴趣的，2009年到2010年，无论是代表各国政府意愿的哥本哈根论坛，还是电影《阿凡达》、《第九区》、《2012》等商业大作，都在呼吁一种人与自然的终极和谐，“减排、低碳”无论从对于产品的卖点附加值，成本的有效控制，还是从宣传的公益性共鸣主张，都将带来一系列的良性互动，对于房地产的行业口碑随着“高房价”与“低质量”每况愈下之时，无疑是一针见血的创新良药，远郊区本身就意味着亲近自然，低密度，如果再加上材料低碳和环保，无疑更加田园和绿色，这是我们广大地产运营者值得思考和实践的一个重要模式和课题，倡导低碳，让行业“绿色”起来！！！

第八种模式、文化地产模式：最后谈到的文化地产模式，是鄙人经过实践与研究所提出的最新的开发模式，房地产是政策左右的动态产业，永远将会迎合最高层的一些战略转移，而随着国务院《文化产业振兴纲要》的颁布，善于萧规曹随的地方政府闻风而动，当然不否认有很多挂羊头卖狗肉的情况出现，但是反过来思考，如何利用产业政策带来开发成本的最低化和产品附加值相对的最高化，文化地产就成为房地产群雄逐鹿一片红海中的蓝海曙光，文化地产的优点和优势很多，其一、产业政策带来的一些税收等优惠是最直接的利好；其二、文化产业导入的产业和人群，往往意味着高收入人群和榜样购买群的置入，中国从事文化产业（精确理解，凡是涉及文化产业或者市场的人士，基本上都属于财智名人，他们的粉丝或者追随者往往大多不穷）的穷人很少，富人很多；其三、中国的中产阶层乃至财富人群自古就有“附庸风雅”的好习惯，发展文化产业将给房地产项目带来的口碑与品味格调价值将无法估量，因此，率先进入，就如同最早做房地产或者最早在北京上海买房的客户，不经意就把握住最佳的先机和最多的市场红利，机不可失啊……