2010年，谁和房地产要亲密接触

房地产保险作为房地产金融的一个重要组成部分在国内已被各方面认可，我们也应该认识到保险公司本身也是房地产市场的一个重要参与者。海外成熟市场的经验告诉我们保险公司是最大的机构房地产投资者之一，保险资金可以通过多种途径实现与资本市场的对接，保险公司是影响资本市场一支举足轻重的力量。保险公司不但通过间接投资方式投资房地产公司、房地产投资信托基金、夹层融资产品和债券等，也会直接买入房地产，比如办公楼和大型商场。在保险业发达地区和地区，保险公司投资房地产包括直接投资（即直接拥有物业）和间接投资，但应以间接投资为主，直接投资为辅，二者合计一般占保险公司总资产比例近10%左右。

如果到纽约去，我们到伦敦、纽约、东京或其它国际大城市去，看到在市中心大的办公楼，相当部分都是保险公司拥有。这个道理很简单，因为保险基金要安全，而且要有稳定的现金流。因此保险公司如果拥有一个办公楼或者大型的商场这个都是可以理解的，因为有好的现金流，长期来看又是升值的。

前几天香港远洋地产公告，中国人寿从中国中化股份手中收购该公司股权，使得其从原来第二大股东变为拥有24.08%股权的第一大股东。在房地产遭受流动性收缩之时，险企布局不动产投资再下一子。 险企涉足房地产并非中国人寿一例。在2009年初保监会透露保险资金有望投资物业的可能后，保险公司就开始未雨绸缪地曲线进入不动产领域。而《保险资金投资不动产试点办法》，在2009年未如期推出后，业内认为在本季度就会推出。

与此同时，虽然国内保险公司不能直接投资房地产，但近几年来，我国的许多保险公司在国内许多大城市等购置大面积优质办公物业，由于这几年全国房地产价格普遍上涨，这些基本位于城市中心地段的办公物业增值可观。有些保险公司购买商业楼宇，部分楼层用于自用，其余对外出租，租金收入相当可观。 据不完全统计，目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米，国内保险公司进入房地产市场的资金量保守估计也有100亿元，这些保险公司包括泰康人寿、民生保险、中国人寿、平安保险、生命人寿、太平人寿、中国人保和中意人寿等。　

现在看来，房地产和保险将很快亲密接触；有相关融资需求的房地产企业可以早作准备。

房地产保险资金融资就是房地产公司或项目向保险资金寻求合作。由于保险资金来源比较稳定、数额巨大和运用周期长的特点，因此房地产也是它投资的一个非常重要途径。

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。