对话韩国商会会长:中国房地产不只有高房价

对话韩国商会会长:中国房地产不只有高房价

---也谈中国房地产企业重视战略定位与企业文化建设

(文/冯晓东)

冯晓东与韩国商会会长丁汉荣(左)

光阴似箭,斗转星移。蓦然回首,却发现自己为了运作手上的商业地产项目，在虹桥这篇土地上工作了近一年……

都说十年上海，才出一个虹桥。十年虹桥繁荣，历来商家必争之地。从20年前的第一块土地批租迄今，大踏步拓展，使得上海倍添属于自己的活力源泉，其最具成熟气质典范，莫过虹桥;再也找不到一个地方，象虹桥这样，将不凡的职场，时髦的生活，高淌的家居，结合得如此完美;也再也找不到一个地方，象虹桥这样，将公园、花园、家园揉合得如此灵韵。回顾虹桥，始终领导着海派文化之时尚潮流，无论是其创造的投资机会，还是其开创的休闲娱乐新模式，虹桥对上海商圈的发展、继承和超越是无限的，虹桥对海派文化的延伸和发扬是无可比拟的。

如今，在大虹桥，我们与世界一起看上海。十年虹桥，孕育世纪名宅;虹桥的天地里到处是国际风情;虹桥的开发区里，到处是上海最具有国际成份的高尚生活地带。近期，随着“大虹桥”的基础设施建设，随着“大虹桥”的CBD涌动国际化商务抢驻热潮，随着投资建设的亚洲最大购物中心的启动，随着吴中路虹莘路大型国际会展中心、上海地铁10号线、虹桥综合交通枢纽工程、虹桥国际机场扩建工程、虹莘路上海地铁博物馆、上海世博相关工程及道路等的建设与完善，大上海城市建设改造项目落实开展，一个环境优美、设施齐全、功能优越的大虹桥国际商务特区逐渐在我们眼前清晰起来。

而在这片虹桥的土地上,韩国商人正继当年的台商集聚古北地区形成上海最大的富人区一样,他们正集聚虹桥镇金汇路一带形成上海又一大富人区。我曾为政府做过房地产报告，谈到谁是[大虹桥]的直接受益者?答案其实有很多种，看你站在那方面立场去考虑。那么，究竟谁是[大虹桥]的直接受益者?占据大虹桥中心位置，上海虹桥开发枢纽的“长三角经济一体化效应”及“上海昆山太仓等同城效应”显得呼之欲出。特别是近期上海虹桥国际商务特区与昆山花桥国际商务城等的同时横空出世，已经让城市与城市之间的良性竞争懂得“站在巨人的肩膀上”，利用上海大都市的独特优势，做起了上海的大虹桥办公室。于是乎，就在商言商，目前集聚虹桥镇金汇路一带的韩国商人，可以说是[大虹桥]的直接受益者！

前不久，受韩国商会会长丁汉荣的邀请，参加了韩国商会举办的活动，闵行区区长也一同参加了韩国商会联谊会，一同见证区域韩商的发展。这里正渐渐发展成为上海滩“富人扎堆，财富扎堆”的区域。楼市购买力强劲的原因何在？是对保值升值预期拉动的结果？还是今后“投资”与“自住”将主宰上海区域豪宅市场？豪宅市场是政策当家，还是市场做主？盘点2009年楼市，展望2010年楼市，看韩国商人发展预期，话题正好从对话韩国商会会长:中国房地产不只有高房价，也谈中国房地产企业重视战略定位与企业文化建设开始。

金融危机发生后，风雨飘摇的2009年即将过去，又到了一年盘点楼市和预测2010年房价的时间了。在即将过去的一年中，中国的房地产市场经历了大悲到大喜的一个过程，从年初的低迷到年中的活跃，再到三四季度的火爆。2009年的中国楼市也出现了很多的争论：从假按揭到小阳春的争议，从土地流拍到央企野蛮拉升低价，从十大产业振兴计划落选到支柱地位，从通缩论到争议很大的通胀论，年末又开始了政策要不要退出的争论，物业税、小产权、招牌挂、地价房价争论、星河湾的神话成功等等，注定为2009年增添不少颜色。回顾2009年，是为了更好的展望2010年，吸取经验和教训，2010年的房价走势是什么样的，市场活跃程度会出现什么变化，房地产政策会有那些转变，这些都是大家很关心的问题。在住宅市场火爆的同时，商业地产走出了低谷了吗？写字楼市场进入上升通道了吗？2010年的商业地产会复制住宅市场的行情吗？写字楼和商业地产如何在新的条件下运作？豪宅市场在2009年经历了v形反转的走势，吸引了众多的投资客进入，随着迪拜危机的败落，诸多明星的财产大缩水，中国的豪宅市场会不会在2010年发生重大变化？

我就上述核心问题与韩国商会会长丁汉荣先生在洽谈合作意向的同时也展开了“非主流讨论”，以期窥探出2010年的市场趋势、性状，为市场更好的指明方向。  

今年，上海的豪宅市场热火朝天，销售额与普通住宅平分秋色，截取某个时间的节点，堪称三分天下居其二。这是昙花一现，还是上海住宅市场剑走偏锋，开始迈入豪宅的时代呢？支撑闵行虹桥地域豪宅市场量价齐升的驱动力是什么？是上海韩国商人“富人扎堆，财富扎堆”，购买力强劲的原因？还是对保值升值预期拉动的结果？今后“投资”与“自住”谁将主宰豪宅市场？豪宅市场是政策当家，还是市场做主？豪宅市场的劲爆，是不是意味着媒体退后，广告降温，代理贬值，中介多余？是不是标志着圈层销售大行其道？是不是意味着产品主义的旗帜将迎风飘扬！为豪宅市场走势把脉，为豪宅产品的标准定义是我和丁会长都很关心的话题。

聚焦楼市政策，聚焦豪宅市场，聚焦高端物业，聚焦豪宅业主，聚焦豪宅开发商，聚集上海知名的房地产专家、著名的房地产评论员、知名博主，通过这个平台，大家“义同相析”，为楼市的健康繁荣，献计献策。借合作交流共叙友情、共谋发展、共图上海房地产发展之伟业。

谈到我们的项目和我运作商业地产的思路，我告诉丁会长说，仰视世界，人们记住了很多商业大厦、高档酒店的名字，却很少记得他们的商业开发经营者，直到今天，商业开发经营队伍仍很少有自己的品牌。基于此，我们就要决意改变这种历史。为了创立自己的品牌，我们把生命力融入建筑，就是商业开发经营者倾注其中的智慧、创造力和对事业不懈的追求。然而，我们的价值并不简单的在于建筑，它是整个中国房地产企业事业的象征，是企业挺进大市场的前端。

我还告诉丁会长说，中国房地产企业在集团化以后，都以产权为纽带，母子公司分层管理，共有数十家成员企业，旗下业务内含建筑、房地产、商业大楼开发与租赁,高档商务酒店经营管理,国际商务中心的运营管理,贸易等产业，努力开创第二次创业,使集团事业成功跃上一个新的台阶，正在迅速成长为资本经营与商业经营相结合，管理型和资本导向型的现代企业集团。地产企业都在深化和重视公司理念、经营理念、企业文化和工作信念。

楼市黄金十年,房地产企业业绩当先,而后开发时代,房地产企业只有注重企业内训,才能保证企业的可持续发展战略。因为,培训是一种投资,培训不仅是一种投资，而且是企业最有价值的投资。在市场竞争日益激烈的今天，越来越多的企业改变了以往“经济利益覆盖一切”的传统观念，把注意力更多的投向“企业文化”这个看不到的“软实力”上。这说明当代社会的企业，已经开始了一个从“物质构架”到“人文构架”、从“人治”到“规治”的转变过程。实现这个转变的方法，就是企业所开展的内部培训。

当然，我也结合我所在的房地产开发企业的内训来谈谈这个话题的重要性。眼下,我公司对内训越来越重视，并准备通过聘请一些专业的公司或老师为公司制定培训方案，通过自身的相关部门进行专业的培训。企业内训的首要问题--战略定位。在现代商业社会中，人们越来越认识到战略管理对企业的重要意义。从表面来看，战略管理规划的制定很简单：分析当前的企业形势和未来可能的环境，为企业未来的发展方向制定指导思想和行动的框架。但事实上这是一项复杂的系统工程，需要考虑、分析企业内外的各种因素以及企业自身的能力。我司在创建股份有限公司并上市的过程中，鼓舞着广大员工的土气，进一步坚定管理层搞好股份有限公司的信心和决心。其中，企业战略选择的重要性和必要性是众所周知的。

谈到地产企业第二次创业，我司进行了各项管理制度的改革，取得了一定成效。随着市场机制的不断深化，我们时刻感到：这只是一个阶段性成果，企业发展中的一些深层次矛盾和问题还没有得到根本解决。面对激烈的市场竞争，企业总体盈利能力需要不断加强;现代企业制度建设需要不断完善，企业经营机制尚需要不断更新;管理落后、纪律松弛现象需要不断更新;房地产业生产技术水平低、技术创新能力不强、发展后劲不足方面需要不断更新。

谈到战略定位——开发核心产品。核心技术在以房地产为主兼顾多元化经营的上市企业竞争的重要性不言而喻，核心技术在转轨型企业的发展战略中重要性也相当重要，企业核心技术开发具有可行性，因此，创新企业文化，是可持发展的基因链。然后，核心产品之制度产品——制约与保障的体现。最后，核心产品之文化产品——兼容与拓展的体现。

提到企业文化，业内人士会很自然的联想到一些颇具代表性的企业，而以“精益求精,追求卓越”为工作信念标志的我司空降部队在我司管理层的经营，丰富激活了我司的文化，同时又对我司文化的包容和延续提出新的要求。一个很生动的比喻就是在我司强调的是执行，人好比是棋子，在我司人如同是音符，每个人都有着自己的空间和位置，但形成的是统一的旋律和节拍。当然，我司早年的企业文化可能会含有某些个人英雄主义的影子，靠的是个性、主观能动性、激情甚至是狂热，这在企业发展之初形成品牌和团队，尤其是要将规模做起来时虽有积极作用但负面影响不可忽视，比如承诺的问题、配套的问题，比如设计工程部的成立以及许多规范制度的建立和完善,这在我司以甲级办公楼为提升产品开发经营是最好的开始。

谈到企业战略内训，战略选择之一——市场联盟很重要。首先，市场预见性对于企业发展战略选择的重要作用。其次，合作与竞争对于企业发展战略选择的重要作用。战略选择之二——开发经营核心产品带动产业发展很重要。首先，企业开发经营核心产品的手段。其次，企业自主开发核心产品，核心产品带动相关产业的发展。以核心产品争取大型项目，用项目实施带动产业发展。我司每个项目将成为公司向房地产进军的一个个标志性项目。

谈到企业发展指导思想内训，我司经过最近几年的努力奋斗，在上海市房地产开发经营行业中取得了一定的成绩。在市场上确定了稳固的竞争地位，房地产开发经营实现了销售租赁额与累计销售租赁面积领先城市水平。公司形象已得到政府及相关职能部门认可，这是各位员工共同努力的结果。这是起步，我们必须紧紧抓住机遇，实现规模化发展。集团上市对我们的工作成绩已经表示了肯定,今后，我们将进一步拓展公司的业务领域、项目的建设管理，以加快发展。