楼市年头低迷不代表全年大跌

楼市年头低迷不代表全年大跌

新年伊始，房地产市场似乎被“当头棒喝”，各地频传低迷消息。元旦小长假，四个一线城市的商品住宅日成交量剧降，不仅无法比肩12月，甚至比楼市冰点的2009年元旦还要糟糕。其它全国多数主要城市年初第一周的楼市成交量，都不同程度的出现回落。

这是否意味着本轮宏观调控已经立竿见影，今年全年房地产市场再次“过冬”？看空派的声音突然大了起来，顽固的看多者亦变得小心翼翼，另有观点认为上半年和下半年分别将是“一半火焰”和“一半海水”的形态。笔者认为，对年头的市场忽冷，不必大悲，亦难大喜。全年市场表现取决于政策面的后续变化与市场面的内在运行规律。

从政策面观察，应全面、辨证的看待调控要点和走向。市场交易量出现短期回落，多数人认为是政策打压所致，这样的理解有失偏颇。“国四条”堪称是指导今年房地产业发展的大政方针，其主导思路依然沿续2008年10月以来的基调：首先是支持自住需求和改善需求，其次才是抑制投资投机性购房需求，以“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

与之相适应，在中央层面，除了营业税优惠年限由2年改为5年外，其它优惠政策继续。其后财政部的细化文件表明，营业税调整后，仍然对普通住宅格外关照，5年内交易的按差额征收，而在“131号文”推出政策优惠之前，是按总额征收的，二者税负轻重悬殊。

对于住宅市场，政策属于“有保有压”，但二者在落实力度和难度上有明显差别。“保”的方面，措施明确，信贷和税收优惠是实打实的。而“压”的方面，口号意义大于实操，营业税算是一项，“二套房贷”如何严格化，存在空间大、执行难的问题，其它方面暂无配套措施，如此则难以将“抑制投资投机性购房需求”的调控政策真正落地。所以，至少目前来看，大家不应过于期待房价显著下跌。

从市场面分析，2009年房价大幅上涨的直接原因，是商品住宅供不应求。2008年全国房地产开发用地出让面积下降，同时部分项目或停工或缓建，导致2009年全国商品住宅供不应求，一线城市尤其如此。值得关注的是，这一问题依然存在。2009年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积依然同比下降15.4%；房屋新开工面积去年1-10月才由负增长转为正增长。这就意味着，2010年上半年的供应依然偏紧，预计下半年才会明显增加。

至于需求，其弹性大于供给。由于政策不欢迎，今年投资投机需求比去年将有所萎缩，通胀是一个重要变量，如果今年出现显著的通胀，比如CPI攀升至5%，则依然会有长线投资需求入市，以求资产保值；在政策鼓励下，结婚、动拆迁这类住房刚需，基本不受影响，符合“改善需求”标准的二次置业者，仍会保持一定活跃度；影响今年需求量的关键因素是其它改善或兼顾投资的需求，这类需求弹性较大，容易随波逐流，如果大量投资投机需求撤退，也会影响此类需求入市。

这就意味着，今年商品住宅的供求关系将有所改善，但不太会出现明显的供大于求——这将制约房价下跌的幅度。当然，市场有自己的逻辑，一只“无形之手”在主导着市场走向，不见得时时保持理性，但至少能在中长期内，调节市场节奏，主要表现是价格围绕价值上下波动。2009年商品住宅成交量和价格再创历史新高，一线城市很多楼盘价格上涨40-60%，已经出现泡沫，这点基本被社会所共识。那么，2010年成交量适度回度，价格涨幅收窄，少数城市房价出现小幅下跌，应被视作市场合理的调整行为。总而言之，今年楼市形态将以盘整为主，大家应以平常心待之。

刊发于时代周报