靠物业税打击楼市投机是正道

靠物业税打击楼市投机是正道

日前，有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税。对于正处于政策频发期、敏感期的房地产业来说，无疑是一个重磅消息。懂行的人都清楚，物业税绝非税系中的“小字辈”，一旦开征，将对地方政府收入、房地产行业发展、房地产市场走势产生重大而深远的影响。因此，过去几年每逢物业税的消息曝出，皆会引起业内外强烈关注。

2003年，物业税首次出现在十六届三中全会的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中；其后国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市进行模拟评税试点地区，也即空转征收；2007年，又新增安徽、河南、福建、天津等四省市 “空转”试点；2009年5月，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”是国务院首次将开征物业税改革提到政府议事日程。

接下来，全国范围内开展物业税空转，标志着将开征的征程又向前推进了一大步。显而易见，这对于房地产市场属于利空，而且非常灵敏地表现在股市上，1月5日消息出来的当日，在上证综指上涨1.18%的大好形势下，地产股成为惟一下跌的板块。这对于去年12月中旬以来持续下跌的地产股而言，无异于雪上加霜。

国家为什么要花这么大力研究开征物业税？在很多国家，物业税是地方财政收入的主要来源，也是地方政府向民众提供公共产品的重要前提。物业税一般属于地方税种，这与房地产的区域属性有关。任何房地产，其价值变化都与城市规划、城市建设、公共配套有关，而包括地铁、大桥、街道和图书馆、博物馆等公益性建设与配套设施，都是地方政府投资的。也就是说，只有政府持续投资城市建设和高水平维护公共设施，才有可能使业主的房屋价值升值。

因此，地方政府向房地产业主征收物业税，合情合理，属于双赢。国际上，物业税有称财产税的，如德国、美国、智利等；有叫不动产税的，如奥地利、波兰等。至于税基和税率，各国不太相同。美国各州幅度在房产价值的1%到2%之间；新西兰和澳大利亚按0.3%到1%征收；法国采用土地年度税的形式征收；加拿大对所有物业征税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠；香港仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

我国迄今并无物业税，地方政府的财政收入主要靠土地出让金，形成了著名的“土地财政”，其弊端众所周知：地方政府急于多卖地、卖好地、卖贵地，于是高地价成为高房价的重要支撑。房地产业的诸多矛盾、乱象皆根源于此。如果能够开征物业税，则使地方政府的房地产税收摊平到各个年份，不必“为官一任，卖地一堆”，从而有助于城市发展、城市建设、房地产开发的可持续发展。另外，还能逼使政府花更多心思和精力维护存量房屋质量、完善居住环境，而非当前的只管有利可图的新建房屋，无视没有油水的存量房屋。

目前我国的房地产税收的结构非常不合理。广义上讲，共有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等10个税种。这些税种分布于房地产开发、交易和保有等三个环节。开发与交易环节税种偏多，税负偏重，而持有环节只有城镇土地使用税和房产税，其中城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍。目前城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房，对住宅用地尚未征收，房产税也只是对经营性房产征收，自用住宅也没征收，经营性住宅由于征税执行困难，基本也是空白。 

这一税收结构，实际上助涨了房价。开发商税负重，可以将税转移到房价中；交易环节税多，在近几年供不应求的市场条件下，卖方可以将税转嫁到卖方头上；由于住宅持有环节基本无税负，所以很多投资投机者买房后宁可空关，坐等房价上涨。这是造成当前投资投机比重偏大、房价非理性上涨、住宅空置率（售后房屋既不租也不住）偏高的重要原因。既不利于房地产市场健康发展，又造成社会资源的浪费。

很多人关心我国物业税推出的形式和节奏。从税收内涵上看，如果能够将土地出让金轨并入物业税，当然是比较理想的做法，但这涉及到深层次的问题，因此去年国家税务总局有官员曾表态，暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。最具操作性的是，先将持有环节的现有税种——房产税和城镇土地使用税合并成物业税。另外，考虑到土地增值税与企业所得税重叠，且四级累进制极难实施，将其也一并纳入物业税范畴不啻为上策。至于土地出让金的改革，需要一个渐进过程。

从征税节奏上分析，物业税的将会经历一个较长的演变过程：税基由小到大，税率由低到高。为了减少改革的阻力，极有可能分为三个序列进行征收：先商用物业，后住宅；先高档住宅，后普通住宅；先投资用房（一个家庭有多套房），后自住房（一套或两套）。即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征。

至于开征物业税对楼市的影响，总体上、长期看，有助于抑制投资投机性需求，有利于稳定房价。去年12月“国四条”提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，加快开征物业税就是一个有效的政策备选项。但从短期看，不应奢望物业税能大降房价。物业税的开征需要一个由简到繁的过程，初期涉及面有限、率税较低。

物业税的研究和空转试点，已花了近7年之久，这其中涉及到太多部门的利益，必然会遭遇各种阻力，同时还面临着房地产评估体系不健全等技术瓶颈。然而，“开弓没有回头箭”，为了房地产业健康发展的大局，必然加速推进这项改革事业，继续全国空转之后，我们冀望相关部门能再接再厉，推动个别空转已久、积累了丰富经验、条件成熟的城市，尽快步入进行实转阶段。

刊发于东方早报