冯晓东和安阳市副市长张曼如（右）

冯晓东和林州市长郑中华（右）

“抑制”变“遏制”,国务院出手恨铁不成钢!

最近，疯狂热播的《蜗居》在口水横飞的争议声中走红，而围绕高房价之老百姓买不起房的痛网上及现实生活的茶余饭后到处是对《蜗居》评论，对高房价的痛恨, 很久没有碰到过这么热的剧了，其实，《蜗居》能火，还不是因为故事贴近老百姓观众的心,还不是因为高房价之老百姓买不起房的痛深深刺痛了观众的心……

是时候,该出手了！国务院终于要求遏制部分城市房价过快上涨势头。国务院总理温总理终于主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作了。

为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生 的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着 房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，还是不得不引起国务院的高度重视。

为保持房地产市场的平稳健康发展，国务院要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段， 加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势 头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普 通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场 监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建 设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

    我想，国务院之所以这样出手，对房地产某些发展中的“病症”实施“抑制”变“遏制”,实在是恨铁不成钢。随着经济持续快速发展，各地加大了对建筑质量差、 设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。但目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近 1000万户家庭居住在棚户区。如果能用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。中央财政对城市和 国有工矿棚户区改造给予适当支持，省和市、县人民政府应切实加大资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向 符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。免征相关改造项目的城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，优先安排土地供应。继续按现有政 策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿的棚户区改造。

地方各级政府切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，那么，促进房地产市场健康发展不会是一句空话，是可以做到实际执行的。

试看，京沪深楼市泡沫程度加剧，房价涨幅超GDP近乎五倍。如今的租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。房产租售比北京领跑。“房 产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比” 为1∶100到1∶200。而北京11月来楼市租售比创记录地首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在 2008年基本在1∶400左右，上涨幅度达到了25% 。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加。造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。同样的我们来看上海的租售比为1∶500。 11月上海住宅蓝筹投资回报率仅为2% ，环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率回落速度也随之较快。深圳的租售比平均为1∶450。在深圳目前一套100万左右的 一居大约租金水平在2500元左右。租售比大概维持在1：400－480之间。

    投资比北京首次超上海。而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。这一数据 说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经 居住两年以上的楼盘甚至空置率依然超过30% 。特别是近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50% ，大部分需求购买希望依靠房价上涨带来投资收益，给市场带来了很大的不确定性。全民参与“房地产运动”体现了老百姓对财富增值保值的关注，所以我们认为从 历史发展趋势看，现时的房地产热也是必经的历史阶段。但是从另一层面来说，政府决策层应理性引导投资导向，合理引导投资，坚决打压投机。而非一味打压房地 产，同时应更加重视对中低收入阶层保障性住房的供应。

    还有，房价收入比均超15年。房价涨幅均超GDP5倍。对房地产业的过分依赖，已经为我国经济埋下隐 患。如今，房地产业已经占了GDP的6% ，25% 的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密。2009年4万亿的投资有多少进入楼市人们不得而知，但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。社科 院的《经济蓝皮书》告知，当前有85% 的中国家庭买不起住房。这一切都已经提示现在的楼市已经有泡沫。事实已经证明了我的担忧，“勿以善小而不为，勿以恶小而为之”，君不见北京房价高涨推动近 50个烂尾楼项目重生。位于北京东二环的“朝阳首府”预期售价一跃高升至每平米3.3万至3.5万元。而“朝阳首府”前身是被称为“北京最大烂尾楼”的森 豪公寓，这个位于朝阳门内大街南侧的高端项目，1999年开始预售后，卷入了北京最大的“骗贷个案”，并于2002年停工。当然这种现象不仅是北京，今年 以来，全国各大城市都不时传出烂尾楼盘活的消息。被称为武汉“最大烂尾楼”的光谷中心花园也一度更名为光谷国际广场，以时尚型购物中心亮相。此外，广州烂 尾楼翻新项目“万菱汇”公寓更是爆出了令人咋舌的均价2.8万/平方米，最贵5万/平方米的价格。翻新烂尾楼成为抢手货，一方面说明楼市不断升温使得盘活 烂尾楼存在大量利润空间，另一方面也说明楼市热度值得警觉。

    有鉴于此，国务院房价调控“抑制”变“遏制”释放强烈信号。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，这才是房市调控的重点啊！

    对于这个政策解读，我想，“遏制”表明房价问题严重。这说明现在房价问题已经非常严重，到了中央必须出手调控的地步。“遏制”这个词比“抑制”感情色彩要重一点，比稳定房价更严厉。所以，“遏制”的提法传达的信号更强烈，是2007年以来中央政府首次用到此词，这表明中央政府对调控房价的姿态非常明确。关键是要抑制炒房。当 然有些人会担心这两项供给目的是平抑房价，与今年各地频现的地王带来的高房价趋势是相互冲突的。如何落实这两项供应，还需看中央和地方的具体措施。遏制房 价，除了增加供给，关键是要抑制炒房，现在市场一头是拿着钱要投资投机的人，另一头是买不起房的人，这种情况下，炒房之风得不到抑制，平抑房价就是无稽之 谈。很明显，大家都看到了最近刚出台二手房营业税减免恢复至五年后，二手房市场已经出现新动向，房价飙升之势已经有些控制。因此，政策牌还将再持续。如果房价还继续过快上涨，中央可出牌还很多，比如进一步紧缩二套房贷;加快推出针对大户型、高档房的物业税，并极有可能在部分城市试点实际运转;对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”;转售房子的税费，也可能会从严征收等等。

部分城市过于高涨的房价已经让我们的总理深感不安，因此再期望明年的楼市如今年这样疯狂，已经非常不现实。我以为明年房价格进入僵持期是一种正常现象，就算合理之涨