对话区长:稳增长替保增长,2010买房看个人预期

--十年地产开发者,写给2010年的信

(文/冯晓东)

(图:房价怎么才合理?: 冯晓东和长宁区委常委刘玉鹏)

有人将MSN签名改为“前10年最后一个月”，这才恍然，原来：我们即将 迈入10年代了。

2009年的房地产市场，有人说疯狂，有人说疯狂二字还很不够，是癫狂，呵呵。不管怎样，伴随着国务院在9日下班时分突然宣布营业税优惠政策取消，只怕和地产沾边的，我们所有人，都将在措手不及、患得患失和满怀期待中迎来2010年。

那么，我们离传说中的2012，似乎又近了一步？

作为十年地产开发者从业者,我想写一封信：地产人写给2010年的信，写给2010年的房市;写给我们的员工、写给我们的同行伙伴;写给媒体;写给2010年可能要买房的人……

这首先得从解读2010中央经济政策开始说起, 2010,楼市何去何从?标准答案曰:稳增长或替代保增长!

中央经济工作会议鉴于国内经济总体形势积极向好，保增长的任务并不十分迫切，保增长的基调于是被稳增长所替代，而数日前的中共中央政治局会议也提出了“5个更加注重”的概念。回顾过去一年经济工作得失，展望未来经济趋势，并确定未来一年的政策总基调，部署来年财政政策、货币政策及其他宏观调控政策。经济总基调是中央经济会议上最受关注的事情，之前市场普遍预期此次经济工作会议制定2010年经济基调将会延续2009年的内容。而自从2008年开始，中央经济总基调就是由多字方针组成，2007年底中央经济工作会议确定了“控总量、稳物价、调结构、促平衡”12字方针，之后随着经济形势发生了巨大变化，经济基调在2008年发生过4次较大的变更，年初是“防通胀、防过热”，年中变化为“保增长、控通胀”，2008年9月由于国际金融危机，国内经济基调演变为全面“保增长”，2008年11月被调整为“保增长、扩内需”。2009年的经济基调基本是延续2008年的内容并作出一些调整，整个宏观调整沿着“保增长、调结构、扩内需、增民生”基调来进行，后来随着形势变化，一些经济学家认为应加入“保就业、防通胀”等内容。由于上述原因，加上在在经济工作会议之前中央高层在多个场合强调政策的连续性和稳定性，所以2010年经济总延续2009年内容并做出了适当调整。考虑到经济增长中的结构性问题严重，“调结构”被认为是“稳增长”之后另一个经济方针;同时被认为列入经济基调的还有扩大内需和促进消费，同时考虑中央高层多次表示民生投资永远不会过剩，市场判断民生也将是2009年经济基调之一;至于通胀预期问题，由于明年通胀恶化的概率较少，防止通胀或管理通胀预期甚至不会放在经济基调中。

但后来中央提出“5个更加注重”的概念，即更加注重提高经济增长质量和效益;更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整;更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力;更加注重改善民生、保持社会和谐稳定。加注重统筹国内国际两个大局。

对“5个更加注重”的诠释，首先，第一注重表明政府首要任务是防止过度投资、抑制过剩产能、提高工业产出能源效率;其次，政府将在中长期内将经济由投资和出口拉动转向和内需拉动相联系。第三注重表明政府将加大研发投入和加快培育战略性新兴产业一致行动。第四则表明城镇化进程中，政府将积极促进区域协调发展，并加强住房保障、改善教育、医疗卫生和安全生产工作等。最后一个注重表明政府已清晰地阐述在制定决策过程中将考虑外部环境因素。

与经济基调密切相关的是政策目标，很多人认为未来政府将应坚持8%经济增长目标，但更多人认为应会淡化此提法。对于货币政策目标，来自银监会的信息表明，明年新增信贷规模可能在6－7万亿，广义货币增长目标继续维持17%左右增长幅度。而来自投行的预测稍高，预计银行新增贷款2010年是7-8万亿元，M2增长目标可能会在17-18%之间。

因此,再看房地产行业。2008年底，从中央到地方密集出台了各种刺激房地产政策，给购房者发放了多个优惠红包，从首付以及各种税率上都进行了减免。一年期限即将到来，随着年底将近，房贷优惠政策即将取消的传闻开始甚嚣尘上，多家银行闻风而动，开始上调二套房房贷利率，首付提高至四成甚至五成。建设银行更是悄然提高了首套房利率优惠门槛。同时，由于经济复苏和通胀预期，明年加息压力也日渐明显。2009年1月1日至12月31日,营业税由五年的起征时间缩短至2年;未满2年房屋出售时，全额缴纳营业税改为差额缴纳。

新增贷款回落是否会影响经济复苏？贷款回落是否会让流动性无法满足实体经济的需求？数据监测显示，10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。21个城市成交面积环比上升，超过被监测的29个城市的2/3。举例上海,受营业税以及放贷七折利率有可能年底到期的影响，不少房主开始抛售房产。凭借最后两周的高成交量，上海10月楼市止住了持续三个月下滑的局面，“银十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需关系再度紧张刺激了房价上涨的神经。深圳,最近二手房的价格基本维持平稳，短线投资仍在观望中。但是，近期通胀预期越来越明显，不少市民都在积极寻觅房源进行投资，长线投资者的比例预计将会增加。

去年的一系列救市政策，使房地产在今年经济整体收缩的格局下孤军猛进，尽管在一定程度上拉动了经济的增长，但房价疯涨却也饱受诟病。当全球经济回暖时，房地产业是否将成为政府在经济领域调结构、防通胀的重点，成为近期业内最关心的话题。于是，未来情况下,我们该不该买房?

于是，我以十年地产开发者身份,写给2010年的信：稳增长替代保增长,买房还是看个人预期。 

模糊的房贷政策，无疑让想要或者即将要买房的人在2010年忐忑不安。不仅二套房贷利率将要收紧，就连首套房贷利率恐怕也要受到牵连，这个冬天，我们要不要买房？临近年末，房贷利率优惠政策要收回的消息风声四起，央行、银监会等相关部门目前对此传言的态度暧昧不明，令更多的购房者忧心忡忡，为了搭上利率优惠的末班车，纷纷出手买房。随着房地产优惠政策“大限”临近，各种猜测近期不绝于耳，二手房贷首付及利率已全面从严后，首套房贷7折利率也面临考验。银行目前在挑选二套房贷客户时审核越来越严格，不光是优惠利率批不出，被银行驳回的贷款申请也比比皆是。2009年12月31日即将到期的楼市优惠政策令大多数购房人受惠，也让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。但大多数业界人士存在着担心：如果取消，明年形势可能会很严峻;但如果不取消，房地产市场过热也是一种伤害，不利于长期发展。

而我以为：优惠政策应续期。我认为在保增长的前提不变的情况下，个人不主张全盘取消所有优惠政策，如果全盘取消，对明年的房地产市场交易将有巨大的影响。房屋转让所缴纳的营业税很少有国家规定是以5年为期的，最长的是德国，规定是3年，一般国家都是1年。政策频繁修改会给投资者带来无所适从感。尽管我知道肯定有人会认为应取消优惠政策。他们认为房地产业对GDP增长有巨大贡献，但经济应均衡增长，不应过于依赖某一个产业。此前美国经济过于依赖金融业导致危机的出现。很多政策在解救危机的那个阶段是对的，但是不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。

也有鉴于此，中国房地产市场要实现长期稳定发展，要克服一些制度缺陷。

就十年地产开发者写给2010年的信而言，既然国家喊出“稳增长替代保增”口号,买房还是看个人预期比较实在。总不能人家月薪10000的人买房了，你月薪3000的人必须跟着买房了，这样无法可比;总不能人家月薪30000的人买市区的房了，你月薪8000的人必须跟着买市区的房了，你完全可以买郊区或者近郊7000-8000的房，因为这样无法可比，也不值得比。所以，买房还是看个人预期。