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2010年楼市走向何方最全预测

2009-12-23 11:45:05

转载:2010年楼市走向何方最全预测

2009年中国房地产市场经历了疯狂的一年，在全球经济危机的大背景下，中国房地产呈现逆势上涨趋势，一线城市房价节节攀高，屡屡刷新均价记录。土地市场也异常火热，两月间全国共诞生10个地王（上海土地搜索黄浦163 外滩8-1 长风青浦赵巷）。临近年底，随着中央经济会议的召开，中央出台了一系列政策意欲遏制房价，首先，二手房营业税优惠取消（查看详情），由2年恢复至5年，其次国务院出台了遏制高房价相关政策。2010年房地产市场再次陷入一片迷茫之中，明年房地产市场究竟会走向何方？新浪独家采访名博专家，为网友预测明年房地产走势。

　　看涨派

　　陈小生：2010年将复制09年房价在下半年上涨

　　2009年楼市行情变幻多端，但依然风景这边独好。上半年房价有所抑制，曾经一度低迷，但下半年形势突变，房市突然雄起，把本来持币观望并期待继续价格走低的房客们弄了个措手不及，并迅速引起民间和房产商、房产商和政府之间的一场口水战，面对一块块地王，开发商有苦难言，看着政府创造的房市泡沫和房价离普通消费人群越来越远的现状，想着房市崩盘危机极有可能发生的危险，房产开发商如履薄冰，胆颤心惊。

　　虽然近期政府出了几个政策，说要遏制房价，但我个人以为房价会象2009年一样，前期来一个有形抑制，利用政策性引导诱发民众购房需求，再次制造一批房奴，然后故事情节再次雷同于2009年。新的一年一线城市房价不会有大的提升，会走稳中有升的路线，要想再度冲高需要更多的非刚性需求支撑。而房产开发商将把二、三线城市和城乡结合部作为未来投资开发的主要战场，已经开发的二三线的城市的楼市将保持着强势的向上“冲力”，中国房市也将因此进入一个新的冲高局面，当然这种新局面，我们都很熟悉！

　　润物（博客）：高房价将持续

　　09年楼市疯狂已成为现实，无论是天量信贷、豪宅热销、土地天价等利好消息，推动高房价一浪高过一浪。中央、地方政府和开发商都没有促使房价下降的实际动力。房价预期引诱着购房者、投资客和投机者一步一步地踏入。在供需及其不平衡中，房价越炒越高。即使倒楼事件也无法扭转人们对高房价的追逐。全民投资房产成为09年主旋律。

　　中央经济工作会议，2010年积极的财政政策和适度宽松的货币政策继续，在政策上没有任何对高房价利空的消息。房地产市场的火爆行情还将会持续，对通货膨胀的担忧，10年上半年没有买房的购房者将会继续扎堆进入房市。无论是自住者，还是投资客。2010下半年除非中央调控有巨大转变，否则，高房价还将持续，并且会向三四五线城市蔓延，掏空普通购房者口袋里的最后一分钱。

　　薛建雄（博客）：明年房价上涨态势会有所放缓

　　在国家系统政策刺激下，09年楼市出现了量价齐高，甚至出现房价上涨过快的局面。导致房价上涨过快的主要原因是通胀和经济高增涨，另外一个原因是产业发展初期供应不足的高成长性。

　　2010年，导致房价上涨过快的原因都还存在。但是政策已有所收紧，所以房价上涨态势会有所放缓。但由于今年的成交体量较大，明年的供应量也不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交体量比今年可能会略有下滑。

　　赵春雷(博客)：2010年的房价仍会继续保持向上

　　2009年，在信贷、货币大跃进背景下的，资产价格大膨胀。房地产价格的上涨由此具有其合理性，原油、黄金、股票等等无一例外，同样作为大宗资产的房地产不可能惟独例外。有一点是肯定的，2009年的房地产价格并不是正常的价格。

　　而2010年，相对2009年来说，适度紧缩不可避免，但基于惯性，2010年的房价仍会继续保持向上，但不会持久。上升与回调是任何市场都存在的正常现象，2011年的房价或将面临调整。

　　北草（博客）：2010年的房价非但不跌，而且还是看涨

　　2009年的中国房地产市场，可以讲，只二个字便足矣，这就是“疯狂”。

　　2009年的中国房地产市场，是一个名副其实的“政策年”，又可称之为一个典型的“信贷年”。

　　由于得益于各项利好的重大刺激，2010年的上海楼市将继续步入上升通道。

　　我可以很肯定地讲，2010年的房价非但不跌，而且还是看涨。

　　朱晓红（博客）：明年价格仍趋上,市场趋稳

　　对于楼市去年看衰是主流,今年看好是多数,明年价格仍趋上,市场趋稳.主要原因是对通货膨胀的预期和楼市的财富效应(只涨不跌或大涨小回的赚钱效应)在起作用.

　　房价太高,而且仍在节节攀高,对买不起房子的老百姓以及用牺牲生活质量为代价的房奴而言是绝对的坏消息.而对开发商而言也未必是好事,原因是当投资的风潮一过,以自住为主的需求将成为主流.这个阶段预期的作用将弱化,价格开始决定购买力.因为,这个时候主要考量的不是有多少人需要房子,而是买得起房子的人有多少?

　　黄欣伟（博客）：2010年下跌比上涨更找不到理由

　　2010，看菜吃饭

　　关于2010年楼市的预测，其实不是答案而是思维方式的改变。首先，说2010年下跌比上涨更找不到理由，但是说上涨是站在人民的对立面；其次，坚决不同意“世博会后楼市要大跌”的说法，因为这无异于求雨，但事实是“天上的白云一朵朵”。所以，对2010而言，我们只能根据不同用途不同人来给予建议——投资者而言，如果在从自住向投资转化过程中不建议买进，因为市场一定会有“双边市”，经不起震荡就不要加入这场胆量游戏，不过相对而言，商办物业的投资性好于住宅，因为之前的需求被倾斜了；对于自住者而言，收入不同的人不要盲目去买同样的物业，即收入1比2的两个客户，不要去买价格1比1的楼盘，这点是造成2009疯狂的一个诱因。

　　婚房和动迁等类型客户，不是买不买的问题，而是选择入市价位的问题。与其找有题材的区域不如找有规划的区域，所以与其找案场经理不如找规划局朋友，只有未透支区域值得购买。

　　以上是一点有用的废话，买不买房没有答案。

　　人的胃口是不同的，吃多少饭取决于有多少菜。

　　张健（博客）：2010年房价上升可能较大

　　2009年已进入最后一个月，在即将过去的一年中，大小见到和经历和许多事情，包括全世界经济波动、美国次贷危机和金融波动、通货膨胀预期、美国房地产泡沫破裂以及英国、西班牙房地产下滑、迪拜金融危机；同时国内宏观经济形势严峻、经济增长下滑、外贸出口增速下滑、外贸顺差减少、中国国际地位的上升等等。

　　2009年，中国的房地产市场也经历了从“大落大起”的一个历程，从年初的低迷到年中的活跃，再到三四季度的火爆；其间房地产行业也出现了很多的争论，而房地产博客更是成了各方人士百家争鸣的场所。虽然我一直强调影响房价趋势的因素很多,而2009年房价上升过快,其中宽松的货币政策和供求矛盾产生了很大的作用,其中前者作用更大,这二个问题处理不好,2010年房价上升可能较大.我也希望明年房价上升不要过快,如上升过快,估计货币政策也会收紧. 另外有关高房价，北京和上海老百姓觉得房价过高还是属于正常，但我国许多三四线城市老百姓说房价过高，这个时候是会有问题。

看跌派

　　李骁（博客）：多数开发商看空明年三季度以后的楼市

　　2009年财政和货币政策的突出特点是宽松，但随着中国经济的触底复苏，以及通胀预期的进一步加强，预计货币政策的走向将越来越紧，在我看来早则一季度，晚则二季度，中国即可能步入加息周期。

　　去年的天量信贷发放，以及中央和地方政府对投资的大干快上，这种大跃进反映至2010年，悲观的估计，通胀几乎不可避免，尽管相关部门始终坚持认为中国目前处于产能过剩和整体性的消费不畅，但至少结构性的通胀会不可能避免的到来。

　　惯性使然，相信2010年的中国经济仍将行驶在快速增长的快车道上，但更长时间的经济情况却充满不确定性，一切要看调结构的进度和效果。

　　对于房地产而言，就我接触的开发商来看，多数是看空明年三季度以后的楼市，原因远的因对中国宏观经济的长远发展不看好，近的则担心政府重启对房地产业的调控，并对过去一年来房地产业的非理性疯狂表示担忧。

　　冯晓东（博客）：高房价不可维持,房价必将理性回归

　　2009,为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。

　　就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，房产泡沫是显然存在的，这点毫无疑问。我们对此非常担心。担心这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本历时十年、于上世纪九十年代初破灭的房地产泡沫。

　　2010的展望: 楼市有所反弹,成交量有所放大,这仅仅是房产刚性需求的释放,反弹并不代表反转,房地产调整远未结束。高房价不可维持,房价必将理性回归。因为我们的确已经看到两个指标出现了问题,一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大,已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是前期资金进入过多,房地产库存环比增加,这说明销售不理想,去库存化是个漫长而痛苦的过程。这两个指标越来越高,市场就一定会发生变化。具体到不同地区,调整程度也不同。珠三角地区前期调整幅度过大,今年的调整会趋于缓和;北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开;而中西部和东北地区的调整幅度不大。也就是说，金融危机对中国实体经济的影响才开始。

　　有鉴于此，我想说的是：大佬已正视房产泡沫,开发商何必急乎乎抢地、投资、开发?

　　高原兰（博客）：2010年房地产价格若能适度平抑将有利于后市健康发展

　　2009年中国房地产市场走过了波澜起伏的一年，房地产开发企业在适度宽松，实则极度宽松的货币政策下，追高地价，引发了周边房产的发售价飙升，在2009年底之际应该保持冷静的头脑。

　　2010年房地产价格若能适度平抑将有利于后市健康发展。

　　陆骑麟（博客）：明年房价过快上涨必将得到抑制　

　　09年上海楼市是一个非理性的一年，尤其是下半年，房价的快速上涨已完全背离了老百姓的承受能力，而2010年,政府将对投机打击和经适房的铺开，明年房价过快上涨必将得到抑制。

　　吴其伦(博客)：一线城市房价将迎来大幅下跌

　　2009年，中国楼市走过了惊心动魄的一年，中国房价走过了疯狂的一年。降价潮、假按揭、小阳春、退房潮、物业税、投机热、房价狂涨、成交大增等令2009年楼市变得充满争议。

　　2010年，将是中国房地产保障元年，将是政府介入房地产市场元年，更是中国房地产迈向理性发展通道元年。大量的保障房、中低价位中小套型商品房将在很大程度上颠覆供不应求的局面，投资客、投机客将离场观望，一线城市房价将迎来大幅下跌。

　　唐军民:城市郊区的中高价楼盘会走低

　　09年楼市跌宕起伏，惊心动魄，真正经历了水火两重天。随着优惠政策的延续，楼市火爆的场面得以缓解。中国的楼市与股市相差无几，均成为短期投资和热钱的温床，受政策的变化非常大。因此，由于政府担心市场调整使地方政府的利益受损，不敢轻易制定抑制投机的政策，投资者将更加敢于与政府的政策博弈。其实，中国房价大涨的罪魁祸首是美元的泛滥。导致央企不得不提前进场收购资产，从而推高了地价。否则，将会面临货币贬值的危险。

　　明年的楼市也很难轻松，现在资本在储蓄力量，准备在明年在适当的时候出击。如果政府不能推出更多的投资机会。那么，楼市将还是会成为大量储蓄资金的避风港。但是，农村宅基地和公用土地的入市可能会吸引更多资本的介入，会对目前高楼价的楼市造成一定的冲击。因此，明年高档楼板将进行盘整，城市郊区的中高价楼盘会走低，农村的低价楼盘会上涨。

　　戴承良（博客）：高房价必须抑制，否则不良后果极其严重

　　回顾2009年，是对21世纪第一个10年的回忆：在2000年—2009年10年中国房地产发上了巨大的变化，几经回复，从低潮走向高潮。有人喜欢有人忧。

　　2010年即将来到，中国房地产下一个10年何去何从？高房价必须抑制，否则不良后果极其严重。

稳定派

　　叶檀（博客）：2010年楼市出现不温不火的局面

　　对于今年的楼市，简单的几个词来形容，那就是冲高，冲高，再冲高。那么2010年，因为不确定的因素太多，所以我认为楼市将以高位震荡为主，出现不温不火的局面。

　　蔡为民(博客)：2010将进入箱型整理

　　2009：第一季量增，第二季价涨，第三季狂飙，第四季攻顶。利多涌现、地王频出，国进民退，豪宅当道。

　　2010：箱型整理，平稳过渡上有锅盖：涨不上去，下有铁板：跌不下来，正所谓：围城效应是也。价涨量缩，形成盘整格局。

　　杨红旭(博客):价格既难大涨,也难大跌

　　2009年全国楼市量价皆创历史新高,有力促进了经济保八,但这一反弹力度过猛,少数城市投资投机比重偏高,在供不应求的情况下,房价非理性疯涨,整体态势处于高烧.

　　2010年楼市有自我调整的需求,成交量将比2009年有所下滑,但在政策面略偏暖的情况下,价格既难大涨,也难大跌,将以稳定加盘整为基调,供不应求的紧张局面将有得到缓解.

　　张宏伟（博客）：2010年楼市的基调维稳

　　2009年上海楼市投资需求旺盛，自住需求是个骗局

　　从需求上来讲，2009年是投资需求的一年，是豪宅的元年。除去2009年初自住需求的拉动上海住宅市场逐步回暖，从2009年5月份到年末，自住需求的购买力逐渐被透支，刚性需求一定程度上是在投资改善需求拉动下，被迫入市购房的。可以这样说，整个住宅市场几乎就是投资、改善需求的市场。

　　2010年楼市的基调“维稳”，但谁也不要当“出头鸟”

　　“维稳”是2010年楼市的基调。2010年政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再那么疯狂。个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这是抑制投资需求的一小步。确切的说，2010年房价是无法像今年这样飙涨了。2010年楼市谁也不要当“出头鸟”，否则，大家也知道，“出头鸟”的日子是不好过。

　　回建强(博客)：价格维持稳定

　　2009年楼市的特点是在国际金融危机背景下，楼市充当了经济增长发动机，进而投机资金集中涌入，量价齐升，泡沫浮现。

　　随着中央经济工作会议的召开，以及随后两次国务院常务工作会议对明年房地产政策的部署，明年政策调控的风声趋紧，预计2010年房地产市场是一个政策年，市场依然会惯性发展，期望销量能够继续扩大，价格维持稳定。量价的大起大落对产业发展不利，呼吁政府出台中长期政策及发展规划，避免短期调控。

　　朱大鸣(博客)：2010年房价在波动中起伏

　　09年压制已久的楼市呈火山爆发性行情，2010年房价在波动中起伏。

　　孙斌艺（博客）：2010年房地产市场下行的风险较大

　　2009年在政府政策、超量货币供应以及需求集中和提前释放的推动下，房地产市场经历了一轮令人瞠目的价量上升周期。不过，这种周期长期内不可持续。2010年可能面临较强的通货膨胀预期，央行不得不采取一些口头宽松实质紧缩的政策，宏观经济仍存在较多的不确定性，2010年房地产市场下行的风险较大。