圣诞前，我和豪宅有个约会

圣诞前，我和豪宅有个约会

--豪宅市场是政策当家，还是市场做主？

--为豪宅市场走势把脉，为豪宅产品标准定义?

（文/冯晓东）

图：冯晓东受聘豪宅网博客频道首席主持

图：冯晓东与豪宅网董事长卞绍辉（中），与豪宅网总编朱晓红（左）

豪宅!低调的奢华,人人向往之,也原本不是吾辈所能及,然因豪宅网的呼之欲出,豪宅网董事长卞绍辉先生与豪宅网总编朱晓红先生对我的欣赏与相互的信任与友谊，这个冬天，我和豪宅有个约会，它让我感到荣誉与欣慰，也让我感到温暖与自信。谢谢你，豪宅网！

那么，就让我们就豪宅论豪宅。放眼豪宅市场，沙场“冬点兵”，豪宅市场在2009年经历了v形反转的走势，吸引了众多的投资客进入，随着迪拜危机的败落，诸多明星的财产大缩水，中国的豪宅市场会不会在2010年发生重大变化？

今年，上海的豪宅市场热火朝天，销售额与普通住宅平分秋色，截取某个时间的节点，堪称三分天下居其二。这是昙花一现，还是上海住宅市场剑走偏锋，开始迈入豪宅的时代呢？

支撑豪宅市场量价齐升的驱动力是什么？是上海富人扎堆，财富扎堆，购买力强劲的原因？还是对保值升值预期拉动的结果？今后“投资”与“自住”谁将主宰豪宅市场？豪宅市场是政策当家，还是市场做主？

豪宅市场的劲爆，是不是意味着媒体退后，广告降温，代理贬值，中介多余？是不是标志着圈层销售大行其道？是不是意味着产品主义的旗帜将迎风飘扬！

带着这些问题，我们来一一解答或者一起探讨与交流。也带着这些问题，我参加了豪宅网博客上线仪式，并有幸被豪宅网受聘为豪宅网博客频道首席主持，为豪宅市场走势把脉，为豪宅产品的标准定义是接下来我所要建言献策的。

我以为，举行豪宅博客上线活动的另一个内容也是聚焦楼市政策，聚焦豪宅市场，聚焦高端物业，聚焦豪宅业主，聚焦豪宅开发商，提供专业、精准的资讯服务是豪宅网的永恒的使命。豪宅博客频道聚集上海知名的房地产专家、著名的房地产评论员、知名的博主共同打造一个精英版的博客平台，通过这个平台，大家“奇文共欣赏”，“疑义同相析”，为楼市的健康繁荣，献计献策。借博客上线之际和专家们共叙友情、共谋发展、共图上海房地产发展之伟业，真可谓“海上升明月，天涯共豪宅”，有爱就有未来，有梦想就有希望！

 2009,蠢蠢欲动的豪宅市场刮起高房价越演越热的一阵旋风!

不经意间，楼市的“小阳春”似乎突然延伸到了高端的豪宅市场。当然，豪宅的“小阳春”并非像普通住宅一般短时间内全面回暖，目前率先热销的项目还仅是某些代表性豪宅，如北京御园、唐宁ONE.这些具有鲜明特性的知名豪宅，甚至成为了北京楼市发力的主角。不好卖的依旧不好卖，如SOHO 北京公馆、NAGA上院这些老牌滞销的项目，在这个夏季里依然毫无起色。但是，除去这两种极端的销售类型外，均价在2万元以上的豪宅市场，正在暖洋洋的阳光下蠢蠢欲动。

3万-3.5万的豪宅，特性鲜明项目热销.这类豪宅突然发力，销售形势火爆，其走势甚至可以拉动整个豪宅市场的销售。此类豪宅热销的主要原因是在产品均好的基础上具有鲜明的特性。以御园为例分析：御园的自然资源独一无二，而这种优势正好是某一类型客户选择豪宅的主要参考因素。有比如对于国奥村的热销，奥运会结束后，单凭奥运概念已经不能支撑这样的高销量，但是奥运会对此区域在道路、交通、环境、商业等配套建设上的拉动，使得奥运板块仍然极具吸引力。

豪宅传统品牌遥遥领先。星河湾和唐宁ONE的热销，一是由于这两个项目具有着鲜明的特性。这种特性在于在项目品质优势的基础上，需要准确赋予项目精神层面上的东西，相当于给客户讲一个他们喜欢的故事。二是其销售价格做出了让步，降价后刺激了部分需求。在市场不是很好的时候，这种对于精神层面的营销不是最主要的，重要的是给客户预留升值空间。这也是一些豪宅旺销的重要因素。

板块概念引领豪宅销售。今年从年初的普通住宅抢购，到目前的城市豪宅热销，对于豪宅项目极具市场亲和力的价格定位，加之产品品质的均好，构成了今年的豪宅热销。从以上项目不难看出，地理位置和交通条件是其重要优势，借势知名商圈和CBD，在交通和商业上非常成熟。

豪宅市场将逐渐转热。豪宅热销最能说明的是在市场形势不好的时候，好的东西才能掌握市场话语权。这让人联想到2007年的市场，人们不管项目的好坏，全都疯抢一通。在豪宅市场上也有这样疯狂跟风上涨的情况，但是现在，市场让我们看清楚什么是真正的好产品。

与目前普通住宅的刚性需求爆发导致热销类似，豪宅也有刚性需求，只是豪宅的刚性需求可以忍耐更长的时间。普通住宅刚性需求的忍耐期是一年，一年之后不管市场情况如何，该买房的一定会买；而豪宅的忍耐期则是一年半到两年，因此，目前豪宅的需求已经开始爆发。目前国内传统行业尤其是对外贸易盈利能力下降，国内投资渠道非常有限，美元大幅度贬值和全球通货膨胀预期正在加大，具有保值功能的高端物业恰恰满足了财富阶层的需求。

对于豪宅市场未来的走势，目前的经济救市措施可能会导致通货膨胀，而对于有钱人来说，出于他们的改善型的刚性需求，豪宅是一定要买的。既然要买，现在出手既能改善住宅又能保值增值，何乐而不为呢？因此，在这些率先热销项目的带动下，豪宅市场或许将在明年全面转热。

固然，居安思危，豪宅市场的确也面临大考。2008年以来，受国内宏观调控以及国际金融危机的影响，房地产市场处于不断调整过程中，房价波动下行，交易量急剧萎缩，豪宅市场受到的冲击更大。很多豪宅项目降价幅度还没有达到购房者心理预期，因此豪宅销售不如普通住宅好，豪宅消费信心尚未恢复。 

根据国土局公布的新房销售数据，今年前11个月，豪宅需求在减少，使得豪宅的销售出现严重分化，从近一年的市场表现看，仅有那些占据稀缺资源、产品打造出众、总价８００万元以上的别墅型豪宅销售还算顺利，此外价格回调大的豪宅项目出货速度较快。其他绝大部分豪宅销售低迷。豪宅销售不如普通住宅好，主要原因还是价格调整力度不够，很多豪宅项目降价幅度还没有达到购房者心理预期。比如有不少位于关内的项目，虽然有明显的区位优势，但由于价格偏高，与周边二手房相比没有优势，销售平平。

为了减少金融危机给国内经济带来的不利影响，第四季度开始国家出台了多项针对房地产政策方面的重大调整，目的是支持扩大内需，保持经济平稳发展。房地产市场反应较为积极，１１、１２月新房交易量均创出了年内新高,但从成交结构看，１１、１２月成交活跃的项目基本上是低价项目、普通住宅项目，而中高端物业、地段比较好的中心区物业仍然比较淡静。今年以来，随着普通住宅价格逐渐回归理性，为了保持住对普通住宅的价格优势，部分豪宅的价格也出现了一定的回落，但回落的幅度普遍仍未达购房者的心理预期。一方面难以促进销售，一方面也加剧了购房者的观望情绪。尤其是中心区的豪宅，在这轮调整中动作比较慢。从未来发展看，豪宅后市仍面临严竣考验，未来价格进一步下调既有可能或不可避免。一是豪宅价格在过去的２００６、２００７两年中涨幅远高于平均水平，极大透支了未来若干年的发展空间，相对目前的购买力而言估值偏高，房价若回归正常水平需要价格的全面性、连续性下调。二是国际金融危机对国内经济造成的不利影响短期难以消除，这次危机使富有阶层的投资与消费能力迅速下降，从目前情况看，这部分需求比较保守，置业行为谨慎，经济危机带给他们的冲击比较大，投资信心短时间难以恢复。三是在此轮历时一年多的楼市大调整中，投资需求和改善性需求巨减，造成豪宅的供求关系在未来一段较长时间内是供大于求。

剖析豪宅没有大幅回调价格的原因主要是因为目前豪宅大多数位于城市中心，占据比较好的自然资源和社会资源，而且大部分没有受“９０／７０”限制，户型比较大，是未来市场比较稀缺的物业。加上在目前开发收益减少的状况下，开发商如果资金压力不是太大，不愿意降价快速出货，宁可苦撑，期待经济复苏市场回暖再出售物业。但实际上由于此次金融危机给国内带来的影响以及复苏时间还无法预计，因此市场未来的危机尚难预料。开发商不宜存有囤房等待市场复苏的念头，一旦危机加剧，豪宅面临的市场风险就会进一步加大，且高额的负债和利息也有可能把企业拖垮。从香港以及国内市场的发展经验看，在市场衰退初期果断降价全力抛售物业的企业损失是最少的。

我看未来豪宅市场,通胀预期下成交走俏,未来前景看好。首先是近期（举例上海）豪宅市场概况。2009年是上海楼市空前“繁荣”的一年，而作为其中最耀眼的明星--豪宅市场更是吸引了无数人的关注，可以说09年是上海豪宅市场大放异彩的一年。从相关数据来看，09年1-10月上海豪宅市场共成交1139套，比08年同期增长143.3%，比07年同期增长15.9%；成交面积313376平米，比08年同期增长105.2%，比07年同期增长22.5%；成交均价为65106元/平米，比08年同期增长4.5%，比07年同期增长44.2%。09年1-10月份，上海有成交记录的住宅项目有1489个，而成交均价超过5万的项目有39个，占总项目数的2.6%；2008年1-10月份有成交记录的住宅项目有1482个，而成交均价超过5万的项目有20个，成交均价超过4万的项目是34个，占总项目数的2.3%；2007年1-10月份有成交记录的住宅项目有2255个，而成交均价超过5万的项目是15个，均价超过3.5万的是38个，占总项目数的1.7%。这很清楚地说明了豪宅界定的价格标准应该随着市场的变化而跟进，因此，我们认为，如果今年我们把均价超过5万的项目称之为豪宅的话，那么，2008年的豪宅标准完全应该是均价4万，而2007年的豪宅标准是均价3.5万，如果2008年和2007年均价超过5万的才算是豪宅，肯定犯了明显的错误。

其次，我看上海豪宅产品发展趋势。上海作为我国房地产市场发展相对比较成熟的地区，其豪宅市场的发展水平在我国同样位居前列。豪宅数量的上升必然加剧不同豪宅产品类型间的竞争，从近3年上海楼市典型豪宅产品的相关数据来看，其发展呈现以下明显的趋势：公寓豪宅火爆程度“一年胜似一年”。上海公寓豪宅项目呈减少趋势，但成交量与单套面积不断扩大、单套总价不断攀升的趋势很明显。别墅豪宅价格攀升“小型化”趋势明显。上海别墅豪宅项目正处于扩张状态，且成交单价与单套总价持续上扬，尤其是成交单价自2008年以来迅速高涨；但是，由于单套面积的不断下降，使得单价快速上升的效应被大幅对冲，别墅豪宅的总价差异没有急剧扩大。纵观豪宅市场，未来公寓豪宅与别墅豪宅在面积与总价方面“相互看齐”的趋势日趋明显，其市场合理性在于：公寓豪宅面积的不断扩大能使原来相对较小的城市生活空间随之扩张，大大增强舒适度，而其城市资源的稀缺性为其单价的上升提供了有效的支撑，“有价有市”；别墅豪宅的“小型化”转型则可以在不过多地影响空间舒适度的情况下，以越来越低的总价最大程度地为购买者减少资金压力和负担。

第三是我看豪宅畅销背后的深层次原因。09年沪上豪宅市场的火爆是有其深层次原因的，综合来看可以归结为以下两个方面：宏观层面--国内宽松的货币政策及国际经济的持续疲软是助涨今年豪宅市场的根本原因。微观层面--投资需求是推高今年豪宅市场的主要力量。

第四是我看豪宅风险与收益并存但前景更为看好。目前，由于政府部门已经暂停了豪宅用地的相关审批，因此，稀缺性注定了其巨大的升值空间。但同时，我们还应该看到，不管是公寓豪宅还是别墅豪宅，其价格已经上升到了自2007年以来的最高点，资产价格“泡沫”或多或少地已经存在，其短期的升值空间已大幅缩窄；另外，在繁荣的背后存在着更多的隐藏风险，包括随着经济的持续回升而面临的加息与信贷收紧、房地产税收优惠政策的取消或到期、市场观望与调整预期的不断加深等，都会使得房产尤其是豪宅的购置成本、交易成本、持有成本上升，这可能会导致目前高价买入的房产短期内面临价格调整与无人接盘风险并存的局面，从而使得短期内豪宅投资的风险加大。但从长期来看，由于豪宅的稀缺性日益凸显，即使市场出现短期盘整，也不会对豪宅的投资价值产生太大的影响，即豪宅具有较强的“抗跌性”；再加上国内与国际经济的恢复并步入持续上升通道，国民财富将会大幅增加，豪宅市场需求将越来越大。当稀缺的资源遇到庞大的需求，其长期的升值潜力不言而喻。 

再加上有开发商称上海楼房只为小部分人准备，房价将上涨。近期沪上楼市连爆“天价”，天价别墅群、天价房交会、天量成交数据的先后出炉，均被业内人士看作楼市供不应求的“利好”信号。而刚结束的中央经济工作会议对地产行业政策部分“无利空”，又令沪上房产商彷佛吃到“定心丸”。楼市背后的推手就是供需关系。上海一方的供地能力，要满足全国性的投资需求和憧憬，因此在相当一段时间内，楼市上升趋势不变。经济要持续增长，最大动力就是房地产，打压房价，无异于破坏经济发展的大势，强行阻止就会把上海的经济做坏。当然，尽管看高房市，我们对上海市府出台的一系列调控措施仍给予积极评价。但与普通市民的购买力相比，沪房价几乎已成天价，大多数人只能望房兴叹。

以上观点，仅供参考。