明年当心海外热钱冲击内地楼市

明年当心海外热钱冲击内地楼市

11月底，迪拜债务危机震惊世界。这是国际金融危机有所缓和之后，传出的最大的坏消息。总额预计高达600亿美元的迪拜世界集团提出缓付外债，从而引发了投资者对其债务违约风险乃至这种风险蔓延至全球金融体系的担忧情绪，也造成全球主要股市的短暂下跌。

值得深思的是，迪拜危机的导火索正是房价泡沫破灭。近几年，迪拜独特的发展模式称罕全球，短短十年左右，便在沙漠中崛起一座高楼林立、豪宅云集的国际大都市，其中典型项目是全球第一高迪拜塔、号称“世界第八大奇迹”的人工岛、世界第一个七星帆船酒店等。

尤其2003年房地产市场向境外开放后，大量的热钱涌入迪拜，不仅有世界大牌影星、球星、歌星等豪掷巨金，连在那里做生意的温州商人亦加入“炒楼花”的大军,如今极可能面临血本无归的惨痛结果。几年之内，房价上涨了三四倍，2008年国际金融危机爆发后，迪拜楼市终于调头向下，许多投资者的财富大幅缩水，甚至负债累累，仓皇出逃。销售资金回笼受阻，自然使负担巨额外债的迪拜国家级开发商资金告急。

这跟中国楼市有何关系？确无大碍，值得警醒。我国住宅市场以自住需求为主导、采取预售管理、房贷风险防范意识较强，所以注定不会遭遇迪拜这样的困境。然而,近几年我国房价涨幅却跟迪拜有得一拼，近十年许多大城市的房价飙升了2-3倍。尤其是一线城市中，投资投机需求占据相当比重，2007年和2009年深圳尤为典型。北京、上海、广州、杭州、厦门等热门城市，亦涌动着一股投资投机潮。其中海外资金，其中包括部分热钱，是一线城市房产投资的重要力量。

外资大量进入中国内地房产销售市场,也就是近几年的事。主要包括两类，一是境外个人购房，二是海外基金等机构购房。境外个人购房自上世纪90年代就已开始，彼时很多城市都有所谓的“外销房”，但成交规模一直偏小。2003年以后，随着内地房地产市场日益繁荣，境外个人投资性开始增加。而海外基金进入内地，大致从2004年开始，以上海为主要目标城市。2005、2006年上海都有几十个外资整栋收购案例，有些是现金收购，有些是股权交易。2006年“171号文”出台，开始限制外资收购行为。于是海外基金转而通过股权交易进行收购，且多数在外资公司之间进行。2007年以来，收购案例进一步减少，收购方中美国基金减少，欧洲及中东基金增多。

从外资投资国内物业的策略看，他们持有物业的时间并不长，基本上是一种中短期行为。比如：2006年，麦格理将收购不到两年的上海的新茂大厦以2.5亿美元的高价出售给德国SEB基金；2007年，高盛将上海的高腾大厦，花旗将上海的永新广场出售，这两个基金持有这两个物业的时间均亦不超过两年。2008年随着美国金融危机的爆发，一批华尔街投行，更是纷纷抛售在华物业，直到今天，依然还在继续。

今年以来，外资对于内地房地产市场有所升温。央行数据表明，9月末外汇储备余额攀至22726亿美元, 同比增长19.26%，再创新高。三季度外汇储备增加1410亿美元，其中9月增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元，基中大部分为热钱，涌入内地的目标很明确：通过投资资产品和股权获益，而且多是短线操作，股市和楼市是两个主要领域。

今年海外热钱进入中国情况，与2007年相比，既有共同点，又有差异处。相同的地方是楼市皆非常繁荣，外资冲着高回报而来。差异处是，2007年人民币加速升值，全年升幅高达6.9%，对外资而言，可以没有任何风险进行套汇；人民币自2008年7月开始，就已停止升值，目前依然如此；只是今年人民币升值的预期正变得强烈，发达国家施与的压力很大，而且今年以来美元持续贬值。

海外热钱进入中国后，必然推高股价和房价。一方面使资产价格上涨。在楼市中，海外资金更喜欢购买高档物业，比如今年以来一线城市豪宅热销，其中港台客占据相当大的比重，个别上海豪宅去香港推广，获得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水楼台先得月”，无论2007年还是今年，楼市中投资投机比重都居全国第一，而其中港人数量庞大。境外机构和个人购房形成海量游资，造成了市场需求的非理性膨胀，带动了投资性、特别是投机性购房，同时引发内地民间资金纷纷跟风入市，从而推动了国内重点城市房地产价格的持续上涨，增加了国内房地产泡沫化倾向。

另一方面制造流动性。我国流动性过剩，主要有两大源头，一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元。二是外汇储备增加过快，增加一美元外汇储备，必须发行等价的人民币，三季度外汇储备增加1410亿美元，对应新增9630亿元人民币。而2007年全年国家外汇储备增加4619亿美元，对应新增人民币33740亿元人民币。流动性过剩，又必须造成资产价格膨胀，其中就包括房价上涨。

今年以来，据传有几千亿美元的热钱进入香港，其中部分资金的目标是经由香港进入内地资产市场，至于通过各种地下通道已经和正在进入内地的热钱，数量很难估算。从数字上看，近几年外资购房的比重并不高，比如上海新建商品住宅成交面积中境外人士购房比重，由2006年高峰时的5.34%回落到2008年的2.05%，限制外资的政策还是取得了一些成效。值得指出的，由于去年全国楼市低迷，部分城市如北京等明确取消了对境外个人购房的限制，在今年以来房价高涨的新形势下，中央应重申对外资购房、尤其是投资、投机性购房的限制。

外资尤其是热钱，最大的风险在于其集体撤退时对房地产经济乃至整个国民经济造成的“失血性”冲击，其规模越大，这种损害就越大，1997年的泰国是一个典型案例，引发了当年的亚洲金融危机。虽然我国外汇储备量全球最高，抵抗外资抽逃能力很强，而且目前人民币尚不可自由兑换，但防患于未然，总是有利的。迪拜危机对我国楼市具有两面性，一方面警示我国部分城市房价泡沫风险，另一方面会使部分热钱逃离中东，选择投资安全系数更高的中国楼市。在这一形势下，防范热钱，是今明两年中国楼市的一档重要事情。

刊发于住宅和房地产杂志