房地产、金融和经济

讲到金融，首先人们会想到的是自己的银行存款和贷款、退休金和投资产品等，而这些与商业银行、保险公司、退休基金公司和投资银行等传统意义上的金融机构直接相关，也都与融资和投资有关。金融包括了的以下含义，即：通过股票、债券、票据的发行和交易来参与企业组建、重组及其经营活动;围绕个人投资、消费而开展的“个人理财”;关于货币、银行、证券、保险、信托、信用评估等行业广泛意义上的创办、参与、经营和管理活动的理论与实务的总称，因此金融在国家和人们的生活中占有极其重要的作用。

正如2006年1月31日离任的，先后经历里根、老布什、克林顿和小布什四位总统，对华尔街、美国经济乃至世界经济影响深远的前美国联邦储备银行主席格林斯潘在2002年11月13日美国国会联合经济委员会听证会上指出的：

“当人们的其它资产有了较大的减少, 而从房地产中贷款出的资金已经对美国的消费市场起了很大的支持作用, 如果这种情况没有发生, 当人们的资产有了较大的减少的同时美国的经济活动可能会更加脆弱。”

美国次贷危机在2007年中爆发后，有很多学者认为，格林斯潘时代的美联储应该对造成信贷市场的泡沫负责。2003年中期，美联储将基准利率降到1%，并维持长达一年之久，催生了房地产市场的泡沫，而现在的困境只不过是那些泡沫的破裂罢了。有专家谴责美联储在2002至2006年期间采取了过分宽松的政策。

格林斯潘的回忆录《动荡岁月：一个新世界里的历险记》中似乎在为自己辩护，他写道“即便我们可能因通过降低利率而催生我们最终必须承担的某种通胀泡沫，不过我们愿意这样做。那是正确的决策。”

这也说明房地产、金融和经济是相互关连和作用的, 如果处理得当, 国家整体经济情况会从中受益。与房地产市场有关的经济主要特点是：经济发展并不是与房地产市场发展完全一致, 而是不断的从增长期到停滞期（有时甚至下降）之间反复摆动并相互关联，这种经济活动的上下波动就称作经济周期。不过，首先，我们有必要仔细观察决定经济周期走势的关键经济因素，其中这些因素包括利率、失业率、商业投资水平、个人消费、政府政策、当前财政状况、我们主要贸易伙伴的经济健康状况、通货膨胀率以及消费者和商业信心等, 这些都是影响经济增长水平的关键因素，并且很大程度可以通过国民生产总值的变化得到证实, 国内生产总值可以衡量在某一特定时间（通常为一年）的经济活动水平。这些关键的经济指标及其它们各自的影响和这些变因内部都是相互联系。此外，这些因素还将对购买自住或投资房产花费的时间产生非常大的影响。

由国民生产总值反映出经济活动的增长和收缩的经济活动称为是经济周期。其中下降就相当于收缩，上升相当于增长状态。房地产市场也类似于一种周期性的运动。譬如说，在住房贷款的高利息率、实际收入的减少以及高位房价这些主要因素的影响下，房地产市场会呈现下降趋势。极为稳固的经济增长水平而利息率与通货膨胀在低水平的年份里，健康的消费与投资情绪推动就业率的提高，也使得家庭收入有了实际增长，刺激人们的买房欲望。不过到了进入加息的周期，房产价格上涨幅度也会更有节制。换言之，一个国家的房地产市场与它运转周期的健康状况很大程度上是由它的人口与经济状况决定的。不过，有时候这些决定因素会被房地产的供过于求或供不应求的现象掩盖。因此，对房地产及相关产品投资者来说，了解它们之间的联系是非常关键的。

北大纵横 张健 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产投融资和战略等。