明年楼市调控将“有保有压”

昨天，有两条涉及房地产业的重要新闻。一条是，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”另一条是，国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”

这两条新闻具有内在的联系性和一致性。今年12月31日终止营业税政策优惠，是去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中明确规定的。在此，不得不佩服该决策的预见性，投资投机需求很容易在这一优惠政策上“搭顺风车”，今年楼市迅速回暖、繁荣，此政功已成，理应退。“其他住房消费政策依旧”，体现国家支持合理自住消费的政策不变。由此证明，年底房地产政策只是微调，近两个月恐慌性入市的购房者，过虑“多数优惠政策年终结束”的猜测和流言了。

而国家发改委主任张平的说法，可就意味深长了。中央经济工作会议一结束，媒体普天盖地都在报道其对房地产业的大利好。会议结果刚出一点点，7日下午2点后地产股便开始逆市大涨了。会议公报涉及房地产业的重点内容是：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度；加强中小城市和小城镇发展，放松落户限制。

业界普遍关注的是中央对于房价的态度，既然没提这事儿，加之宏观经济政策依然是积极的财政政策和适度宽松的货币政策。于是，大家自然一致认为明年房地产政策面还会是“艳阳天”。按此逻辑，则房地产开发商囤地、捂盘、涨价的应属顺理成章之事。

张平主任的表态，极有可能是对房地产业盲目乐观情绪的一种校正，以消除或减少大家对中央经济工作会议在房地产政策方面的误解。他提到“抑制投机性购房”，这话想必各位并不陌生。11月底温家宝总理在上海视察时，同样有此表态。反映出中央一直都在关注部分热点城市的高房价问题，只所以没有在中央经济工作会议公告中点明，估计是不想冲淡“保持宏观经济政策的连续性和稳定性”的大基调。

那么，接下来真会打压房价吗？从时机上看，眼下房价依然还在上涨，但成交量已有所回落，11月部分城市成交量比10月增加，主要是因为不明真相的购房人，因忧虑“年终门”而恐慌性入市推动所致。12月至明年2月，都将是成交淡季，中央不太会在此期间推出打压房价的新政。况且，国务院按约终止营业税优惠，已暗含抑制投机之意。

接下来，再分析张平主任提到的“增加中低价位和限价商品房的供应”。这句话非常有“冲击力”。中央经济工作会议中的提法是“增加普通商品住房供给”，而张平主任进一步具化到“中低价位和限价房”。“中低价位房”近几年经常被提及，且往往与“中小套型”一块出现在某些文件中，属于普通住宅范畴中更贴近老百姓的产品，且多与“70/90”政策相关。

可这事有些尴尬。新公布的《2009年前三季度土地市场动态监测情况》显示，今年前三季度，全国住宅用地供应同比增加8.7%，但其中中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比减少45.0%，占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。究其原因，主要是“70/90”自2006年出台后，基本没被地方政府严格执行，2008年全国楼市低迷，各地高举救市大旗，原先的调控政策皆放松，就更人没关心“70/90”了。

至于所谓的“增加限价商品房供应”，就更别提了。2006年“国十五条”中，原本规定是“限户型、限比例、限价格”，可打一开始，就没执行“限价格”，所以“三限制”就简化为“两限制”（即“70/90”）了。其后，广州、北京、成都等少数城市曾尝试推出过限价房，可存在诸多争议，且谈不上成功，近两年已没什么声音。实践证明，“限价房”这一非市场、非保障的住房产品，运作中矛盾丛生，2008年市场低迷时曾出现卖不出去的尴尬，并不适合全国范围的大规模推广。

老实说，增加普通住宅供应，话好说，事难做，要么地方政府不愿贱卖地，要么地产商不愿开发，要不中低收入群体不愿住在“荒凉”的郊区。上海今年推出15个大型居住区的做法，倒是值得各地借鉴。其中6个是保障性住房基地，9个是中低价普通商品房居住区，皆选址于邻近轨道交通的郊区，政府引导和鼓励地方国有企业主导开发和建设，并加强商业、教育、医疗、娱乐休闲等配套设施的投资建设。如此，则既实现了大规模供应，老百姓又乐意购买和居住。

完善住房消费和调控政策，将是国家中长期都要做的“功课”。就明年而方，政策将“有保有压”，保的是合理的自住需求，压的是投机需求。开发商，不可盲目乐观；购房人，也别奢望房价大跌；地方政府，多为老百姓谋福祉，才是正理。

刊发于东方早报