中央经济工作会议对楼市的影响：中性偏多

每逢有房地产业重大政策或事件出台,必有一帮记者朋友采访,与其让朋友们把我的电话打爆,不如主动出击,快速全面对事件做出我认为是比较客观的分析。当然，著名的博主牛刀不认为我是客观的，而且在其博文中还很关心我这碗饭混很艰辛，在此向名人牛先生致谢。顺便也关心一下牛先生的生活。众所周知，牛先生的博客流量很大，粉丝超多，正如其言，远远超过易居研究院的全部的影响力，不胜钦佩。牛先生的博客上有很多卖这卖那的广告，还经常搞些受人投资者追捧的投资报告会，应该没少赚钱吧，他的生计比我滋润多了，恭喜。当然了，牛先生的投资能力确实是超强的，要不然也不会在《头脑风暴》中得意的自曝，去年7月楼市最低迷的时候购了房。2007年7月预知深圳房价高点，2008年7月预知某市（不知在哪座城市买的房）房价低点，比我研究水平牛多了、客观多了。下次，牛粉们可得紧跟牛老师的投资步伐了。

12月5-7日，历经三天。万众瞩目的中央经济工作会议结束了,对房地产的影响如何?自今年十月下旬起,由于忧虑房产优惠政策将于年终结束,从而导致各地掀起一波住宅成交热。对此，各相关政府部门语焉不详，其实大家都在等中央经济工作会议，为明年房地产政策定调子。

今天，结果终于出来。笔者分析和总归以下五点。

第一，宏观政策面对房地产业呈中性偏多。本次中央经济工作会议对明年经济工作的总要求，与11月27日中央政治局会议的结论完全一致。具体文字是：“要全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。”

由此证明，中央对明年经济增长仍心存忧虑，主要原因是：“我国经济回升的基础不牢固，经济发展方式转变和结构调整难度增大，世界经济复苏基础并不稳固，全球性挑战压力增大”。所以明年依然“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，说明如果经济反弹的过快，比如GDP增幅迈上两位数，宏观经济政策可能在明年年中有所调整。房地产市场亦如此。如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。

总而言之，宏观经济政策的基调，对于房地产业的影响属于中性偏多；宏观经济政策偏宽松，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。

第二，政策依然鼓励合理的自住需求。中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此基本可以判断，中央和地方出台的大部房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。也就是说，近两个月上述两类需求根本不必急吼吼的惶恐入市，这与笔者之前的研判非常一致。

第三，没有明确提出抑制投机和稳定房价。之前，很多业内人士都在猜想，中央经济工作会议中会否点明抑制投资、稳定房价。因为今年以来部分城市房价涨幅偏大，近期温家宝总理在视察上海时也曾明确提出“抑制投机”，另有其他中央和地方的政府高官曾表态房价偏高。但会议公报中，并没出现相关文字。

为什么会这样？首先，宏观经济政策部分，也有出人意料之处：那就是没有提及“防通胀”。10月21日国务院常务会议提出“今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。此时不再提及通胀问题，说明中央并不特别担心明年的通胀问题。由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。

显而易见，对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。但既然近期包括温家宝总理在内的有关高层曾表示部分城市房价偏高、投机比重偏大，则还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像2005-2007年的部分政策那么严厉。正是在这一背景下，笔者依然认为“131号文”中有明确截止时间的营业税优惠政策，将按时于本月底终止。至于大家关注的“二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善性购房需求”，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。

第四，住房保障依然还是重头戏。中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地产业的主要有两处，其中之二是：着力保障和改善民生，“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。这点实际上并无太大分析的价值。因为加强住房保障将是一个中长期的发展规划，未来几年中央经济工作会议中还将频频提及。2008年12月国务院办公厅出台“131号文”，对于2009-2011年的住房保障工作思路和任务已有明确描述。明年继续加强住房保障顺理成章。

第五，放宽中小城市户口限制，推进城镇化，有利于房地产业发展。会议提出，“要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。”这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。所以，今年下午2点当这条消息出来后，地产股突然整体上涨。若无其它因素干扰，则明天地产股还将上涨。