中国楼市不会翻版迪拜危机

中国楼市不会翻版迪拜危机

迪拜债务危机让全球为之一颤。欧美股市应声而落，中国股市亦受波及。危机的爆发与房地产市场变化密切相关，于是很多国人忧虑我国房地产市场和金融体系，会否重蹈迪拜之覆辙。

与美国次贷危机的根源相同，由于迪拜房地产泡沫的破灭，引发了外债危机。与其它中东国家不同，迪拜酋长国石油资源贫乏，却不愿成为阿联酋大家庭中的“小弟”，于是不惮突破常规的举债,以大力发展高端地产、旅游和金融业，所开发的棕榈岛、迪拜塔帆船酒店、全球最高的迪拜塔等，皆引傲全球。

对房地产业尤其高度依赖，房地产和建筑两个行业占迪拜GDP的比重高达两成，为了刺激房地产业的发展，政府基本上放任房价上涨。楼盘交易允许“卖楼花”，也即只要拿着图纸，就可以卖房；而且，首付门槛较低，一般只有10%左右。2003年迪拜房地产市场对境外人士开放后，引发各路热钱爆炒,包括温州人。2008年9月国际金融爆发后，已经翻了几番的房价泡沫终于开始破裂。随着房价的迅速下跌，楼市交易萎缩，一方面新房卖不出去，另一方面部分仅付了首付的业主亦拖付剩余款项，甚至干脆放弃已沦为负资产的房产（或楼花）。

其结局与美国次贷危机非常相似，美国是大量金融机构和开发商破产，而迪拜则是最大的国有投资开发商——迪拜世界集团资金告急，被迫缓付外债。还是那句话，“成也地产，败也地产”，历史再次证明，凡是过度依赖房地产业，并纵容投机炒房的国家和地区，终不免一场危机，一地鸡毛。

迪拜教训对中国房地产市场是一种警示。与我国相似之处，主要有两点。一是我国大部分城市都对房地产业存在较高的依赖度，土地出让金和房地产税收是地方财政收入的重要组成部分，由此比较偏袒房地产业，即便存在种种非理性现象亦熟视无睹，比如企业囤地。

二是近五年我国房价涨速偏快，许多大城市的商品住宅翻了一番，一线城市普遍上涨1-3倍。房价涨幅明显超过人均可支配收入的涨幅，从很大程度上讲，已脱离城镇普通居民的购买力。笔者经过测算，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门等东部少数城市已出现房价泡沫。而且，这种高房价的背后是投资投机比重较高，尤其是今年以来，由于商品住宅供不应求，以前并不受投资客青睐的郊区楼盘，亦受到狂热追捧，开盘即遭排队抢购绝非个别现象。

那么，据此就能推断出，我国楼市将像迪拜那样崩盘，并殃及房企及金融机构吗？事实并非如此简单。首先，我国住宅市场中的自住需求仍占主导，当然也存在年轻人通过“啃老”提前消费住房的特殊国情，可大部分自住需求都是合理的。在这种情况下，虽然房价涨速偏快，但总体上能由自住需求支撑。而迪拜楼市中，投资投机成风，炒楼花盛行，需求形态非常不健康，一旦房价大涨，投资者即作鸟兽散。目前在我国投资投机比重较高的城市中，也应予以警慎。

其次，我国商品房销售监管制度远比迪拜健全。迪拜可以卖楼花，这是上世纪五十年代香港楼市草莽时代的产物，早被国内摒弃，目前我国一般需要多层封顶、高层工程超过三分之二，才能进行预售。而且，我国法律规定不允许期房转售，禁止期房转按揭，至于部分交易双方的违法操，现实中确也存在，那是冒一定风险的。而迪拜却可任由楼花转售，从而短线炒作提供了肥沃的土壤。

最后，我国房地产融资体系的安全性远高于迪拜。美国次贷危机之所以威力无比，与其房贷门槛过低有关，金融机构出于竞争需要，大量实行了5%、甚至是零首付，导致房价一下跌，便会出现负资产房屋，业主拒绝还按揭后，成为放贷机构的呆坏帐。迪拜10%的首付也好不到哪里去。我国个人房贷首付一般只对首次置业者实行二成，大部分是三成，对于部分投资投机者是四成或以上。理论上讲，我国房价只有大跌三成以上，才会有一定量房屋沦为负资产。

另外，我国金融体系由国有银行主导，房地产开发贷款和个人贷款，皆源出于此，总体上还是比较注重风险控制的。而美国次贷产品则是由各种货色的金融机构和中介商经过复杂的衍生方式，只图自己赚钱，而把风险转移给下家，加之美国失类似中国银监会这样的严厉监管机构，房贷产品风险失控。迪拜的情况更糟糕，

迪拜世界集团的债权人中很多都是国际投行，比如汇丰控股、巴克莱银行、莱斯银行、苏格兰皇家银行和瑞信集团等，他们绝对是唯利是图，普通贷款利率根本是欲壑难填。

迪拜危机虽说引发全球金融界的关注，可欧美股市只调整了一点点便重新上涨，主流观点是不可能阻挡全球经济复苏的进程。对我国房地产业而言，可以从其身上找到警鉴之处，可也不必小题大做，抛出中国楼市“崩盘说”。

刊发于东方早报