农地入市抑房价短期无望

近期,宅基地流转成为楼市热点话题。浙江的试点备受业界关注，但全国层面并无重大突破。国土资源部部长徐绍史在中央党校推进土地管理制度改革省部级研讨班上说：十七届三中全会已经做出决定要改革农村土地管理制度，在推进过程中我们碰到很多现实问题，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。

实际上，浙江嘉兴宅基地流转工作试点动作颇大，截至10月底，已置换出近万亩宅基地，可作为工业与建设用地。其做法是“两分两换”，其内容准确表述是“将宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式”。

这是一种值得褒扬的尝试。2008年召开的十七届三中全会上，做出了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中包括农村土地制度改革，首次提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益；完善农村宅基地制度，保障农户宅基地用益物权。这一指导方针出台已两年多，国家层面并无实质性配套措施。只有广东、天津、重庆、北京、江苏、浙江等少数地区在做相关尝试。

在农村建设用地使用权自由、公平流转的重大意义上，政府和有识之士早已达到共识。其重大价值有二：一是减小城乡差距，让农民和村集体能够交易土地使用权，有机会获得财产性收入，避免土地价值被严重低估，不同于传统的征地制度，被迫让农地廉价地转化为城镇用地，而城市政府从中获得巨大收益；二是多数大城市的建设用地已变得捉襟见肘，在土地供应紧张的情况下，房价很难下跌。

农村建设用地中，最大的组成部分是宅基地，但可能很多人会低估宅基地的能量。目前我国有3万个建制镇和集镇，300万个村庄，18亿亩耕地，4亿亩农村建设用地。全国房屋建筑面积达510多亿平方米，其中城镇房屋建筑面积已经达到180多亿平方米。如果能使4亿亩建设用地（多属宅基地）、300多亿平方米村镇房屋流动起来，这将是一个比现有的城市房地产市场规模还要大的市场。

目前，我国城镇户均（按2008年6.07亿的常住人口计算）住房建筑面积约90平方米，所以政府倡导发展90平方米以下的中小户型住宅，以满足普通居民的住宅需求；而农村户均住房建筑面积约138万平方米，若考虑到农民住宅一般都带有院子，则对土地耗费远远高于城镇住宅。更严重的是，由于农村人口持续大规模的向城市流动，造成农村住宅空置率很高。

因此，加快宅基地使用权流转，盘活农村建设用地，已成为关系我国房地产业可持续发展的头号大事。如果说1998年的住房体制改革激活了我国的住宅市场，使住宅产业成为新的经济增长点，那么，以盘活宅基地为主的农村建设用地入市变革，则必将成推动我国房地产业二次飞跃和农村经济大发展的重要契机。

可这桩利国利民利房地产业的好事，却是块难啃的“骨头”。其实回想国家层面之所以迟迟未出细化措施，也正是由于这个原因。对于这类“麻烦事”，一般中央会先让地方放手尝试，然后总结经验，待时机成熟时再出台全国性的措施。笔者认为，目前有两只“拦路虎”，横在宅基地流转的面前。

一只是“小产权之虎”。小产权在全国范围内大量存在，尤其是北京、深圳这样的大都市，由于市区房价高昂导致前些年郊区小产权房疯狂滋生。近两年，中央和国土部反复申明，小产权房属违法建筑，可“法不责众”，这已升级为重大社会问题。未来应通过补交土地出让金等形式把小产权房纳入合法范畴，但在这一问题尚未真正解决前，很难在法律层面形成全国性允许宅基地使用权自由流向城镇房地产的体系。

另一只是“资金之虎”。农村建设用地改革的思路并不复杂，基本思路是把宅基地置换出来，让农民住上多层甚至是高层住宅楼，通过提高住宅容积率达到集约化用地的目标，而腾出的大量宅基地可用于经营性的房地产开发，比如厂房、仓库、商业用房、商品住宅等。这项措施对于大城市郊区或开发区附近的村集体来说，由于存在房地产市场需求，只要节省出来的土地可售价格等于或高于动迁安置成本,当然行之有效。但对于全国大部分农村宅基地来说，由于房地产市场需求较少，如果要让农宅“腾笼换鸟”，那么动拆迁和新建住宅楼的资金从何而来？

如此，则必然会出现这样的局面：农地入市改革只能“自下而上”地慢慢来，现在就奢望国土部明确表态支持并不现实；同时，也只能先从东部大城市郊区开始实行，对工业化水平很低的广大中西部农村来说，还有很长的路要走。

刊发于中国证券报