别让迪士尼成为楼市“春药”

     一只“老鼠”闹得浦东楼市“鸡飞狗跳”。近日听朋友说川沙毛坯公寓房，单价已冲高至2万元。只知道迪士尼周边房价飙升，却不料如此之高，这一价格已是上海内中环区域的平均水平，而川沙却身在外郊环间，性属远郊，全市此区域新房均价1万元左右。

     另有一则新闻挺有趣：迪士尼项目动拆迁范围内的村民们，正掀起一股大兴土木热，在院里大修园林，在田里狂建塑料大棚，以期动拆迁时大捞一把补偿款。这无疑将增加政府投资，继而拉高地价，周边房价想不涨都难。恰巧在11月4日上午10点，距离上海市政府正式宣布项目获批仅一个半小时，公开出让的“川沙新市镇A08－03”地块，以今年上海最高的溢价率——264％成交。

     其实，迪士尼这事上海已筹划了十几年，前几年就曾传出可能落户川沙的消息，

此区域房价早已涨过一轮。这次国家发改委批准后，项目实属板上钉钉，房价大涨不可避免，可炒作是否过火，着实惹人争议。据业内人士测算，消息公布后川沙及惠南镇房价普涨三四成；项目近旁的某别墅9月对外报价是1.7万元/平方米，而最新的二手房挂牌价格已涨至2.5万元/平方米；更甚者，远在20公里外的三林板块，房价也受此利好影响而有所上涨。

     不禁想起世博会。世博会占地5个多平方公里，基建投资200多亿，迪士尼首期占地面积据称4个多平方公里，首期投资约244.8亿元，最终占地面积和投资不得知。两个项目从规模上有近似之处，而对房价的拉动亦相近。2002年世博会申办成功当天，周边许多在售楼盘立即封盘，等到再开售时，单价已纷纷上涨几百至上千元不等，这一利好至今威力仍在，著名的浦东三林板块正是借此上位，近几年发展成为全上海最热门的房产板块。

     相较而言，上海世博会的主题是“城市让生活更美好”，与城建和房地产相关度很高，选址市区，进行了大量的动拆迁，对于房地产业的拉动是直接而巨大的。而迪士尼则是一个位于远郊的旅游、娱乐“巨无霸”，其对房地产业的直接作用明显弱于世博会，尤其是在住宅方面；倒是对旅游、酒店、餐饮、观光、交通等产业将产生直接受益，据测算迪士尼每年带来的服务业产值将达到480亿元。

     当然，如此大规模的投资，不可能不对周边房地产带来利好。大致可归为三点。一是，每年3000万的巨量游客，刺激当地与吃喝购玩游等相关的商业地产的迅猛发展；二是将使周边产业格局重新调整，并产生强大的聚积效应，产业人群形成，使区域住宅需求增加；三是随着周边市政配套的完善，以及居住环境的改善，将吸引其区域的购房者，从而促进当地住宅市场的发展。但对于高端住宅项目来说，并非全是利好，比如松江区的欢乐谷开业后，曾出现周边别墅业主抛盘现象，大型游乐项目将影响高端居客对安静环境的追求。

     房地产是天然的投资佳品，其长期保值增值性能获得广泛证明，但像眼下迪士尼利好，让周边住宅价格几天内暴涨四五成的现象，还是多少让人感到惊讶。房子毕竟不同于股票。10月底11月初的一周左右时间，迪士尼概念股遭遇投机者暴炒，比如界龙实业，由今年10月9日的12块多，激增至11月3日的19块多，暴涨近六成，按2008年每股0.04的收益，市盈率居然接近500倍，纯属“麻雀变凤凰”。11月4日正式消息一经公布，概念股便集体下跌，真是一场生动的“见光死”。

      股市里，常常会出现爆炒题材股的现象。今年以来，上海楼市中亦冒出了几大题材，“两个中心”获国家批准、南汇并入浦东、虹桥商务区启动、迪士尼敲定等，让原本就快速反弹楼市，处处点火，投资投机客大量涌现，可谓是“炒罢东城炒西城”。房价不被推高才怪。

     有趣的是，近期相关机构公布的《2009年第三季度中国购房者信心指数研究报告》显示，上海市民购房信心指数全国最低，房价过高是主要因素；另外67.9%的市民购房预算超过一百万，62%的消费者单价预算超过万元，这两个数据皆属全国最高。若以房价收入比衡量，上海大部分普通居民都无望购买商品住宅。在很大程度上，可以说来是省外和境外的“两外人群”支撑着繁荣的楼市，以及不断高企的房价。

     迪士尼周边的房价凭什么如此狂涨，肯定有投资投机者愿意接盘，否则卖家不至于傻到自己忽悠自己。而投机者的想法很简单，抬高价格后再转手。如此，房子的居住功能和内在价值已不被买卖双方关注，大家盯着罩着房子上空的、现在还停在纸上的“迪士尼”光环——价值看似无可限量，一旦形成这种模糊而被夸大的赚钱预期，则不管交易的是浦东川沙的房子，还是16世纪荷兰的郁金香，都会形成价格泡。这，正是需要我们当心的。千万别让迪士尼成为浦东楼市的“春药”，否则激情过后，一片狼籍