请别给楼市打“催生针”

近期关于取消房产优惠政策的新闻报道，有点铺天盖地的感觉。二套房贷首当其冲，前几个月只是提高个贷的首付标准，现在已有部分城市严卡利率优惠了，不仅不能像以前那样打折，还得依规在基准利率上提高10%。经过轮番新闻轰炸后，年底税收、房贷政策优惠不再延续的预期被急剧强化，部分自住需求者终于不堪折磨，放弃观望，入市购房。

不禁想起小时候在乡村，菜农们为了使西红柿提前上市，卖出一个好价钱，就用一种叫“催红剂”的药物，涂抹在果皮上，几天后便能采摘。眼下楼市的情况有些类似，一方面是媒体追逐行业热点而长篇累牍的进行这一主题的报道，另一方面有些卖方故意向买方渲染这一预期，使原本预算不足的首次置业者因恐慌而入市。人为催红的果子并不甜，被迫提前释放的需求，或许暂时有利于卖方赚钱和GDP增长，但对楼市的持续健康发展弊大于利。

因为在一定时间段内，住宅需求量是有限的，部分需求原本会在明年入市，现在由于政策变化的预期而匆匆“变现”，一方面使今年住宅成交量畸高——同时猛力推高价格，另一方面使明年需求减少，将加剧市场波动的频率和幅度。另外，迎着高房价入市的部分首次置业者，极有可能沦为“房奴”。

从成交数据看，目前已显露迹象。十月长假过后，很多城市重现一波住宅成交热，尤其是二手房交易比较活跃，甚至回到了六七月份的热销水平。有时想想，普通民众在购买这档事上，真的挺可怜。中国楼市“政策市”的特征鲜明，然则调控政策始终存在一些问题，其中某些不足之处往往不利于弱势群体。

首先，有些政策与调控目标背道而驰。比如2004年-2006年，调控政策的重要落脚点是“收紧地根”，严格土地管理并没错，可是减少土地供给就有问题了，必然导致商品房供应紧张，从而出现供不应求的情况，而决定房价的直接因素正是供求关系。所以才出现了越调控、房价越高的怪现象。如此，自然难以实现政府稳定房价的目标。

其次，有些政策“雷声大，雨点小”。尤其表现在查处闲置用地方面。从2005年的“国八条”开始，国家曾多次明确“一年不开工罚款，两年不开工收回”的原则，可事实上各地都没能有效执行。近日有媒体曝出李楷泽属下的公司在北京核心地段有块宝地，被顺顺当当的捂了近四年，地价翻倍后，今年成功转手。央视就此话题采访潘石屹，潘先生认为有高达三成的所谓开发商，压根就没想过要做开发，拿了地就是为了炒卖谋利。炒地必然推高地价，“面粉”贵了，作为房子的“面包”，自然也便宜不了。

再次，政策无法有效压制投资投机需求。“保护首次置业需求、鼓励二次改善需求，规范投资需求，抑制投机需求”，是近几年来我国在住宅需求方面的调控方针。可问题是，投资投机需求者的智商，那是相当高，一方面他们总能躲避打压政策，比如政府增加卖方交易税负，他们就其转嫁到买方头上；另一方面，当出台鼓励自住需求的政策时，投资投机需求总能“搭便车”，比如，去年10月财政部和央行出台的相关优惠政策，二套房贷政策稍稍放松了一点，他们就伪装成“二套改善需求”。

最后，政策变化快，导致购房者难以预期未来。从2003年开始，每年都会出台几个或多个调控措施，有时连我们专业人士都记不清楚，普通消费者只能是更迷糊了。尤其是在政策发生方向性变化时，更难以判断。2008年下半年调控政策由紧变松，今年政策基本没有变化，但年底会否出现显著变化，业内人士都难断言，购房人只能受媒体和卖方夸大其词的摆布。

那么，如何应对目前形势？对于预算不多的首次置业者，其实不必惊慌失措，以至饥不择食的抢房，笔者认为年底保护首次置业需求（普通住宅）的政策不会改变，毕竟中央和地方政府还要继续依赖住房消费，以拉动经济持续回暖。对于购买二套以上的自住者和投资者，此时入市并非下策，由于中央越来越担心通货膨胀和资产价格上涨，抑制投资投机需求将成为房地产调控的一个重要目标，这就意味着“131号文”中关于营业税和二套房贷优惠的条款，极有可能会按约在年底终止。

对于政府来说，我认为当前要有所表态，当然讲的很具体是不可能的，但至少应向公众说明未来一段时间房地产调控的方向和原则，以便购房人对于政策走向能有一个大致的认知，减少部分别有用心的言论对民众的误导，免得部分首次置业者被打“催生针”。政府和民众之间，沟通总比隔阂好。