毛 病 出 在 哪 儿？

毛病出在哪儿？

---论土地贮备、动拆迁制度中的有关问题

土地储备机制的运作包含三个环节:土地收购、土地储备、土地出让。下面就土地收购问题谈谈笔者的意见。

土地收购是其中的首要环节，其实施的关键在于确定收购方与被收购方之间的权利和义务，它存在两种类型的关系定位，一是市场条件下的自由买卖关系;还是中国建设用地征用制度和旧城改造拆迁管理制度构筑的“权利和义务关系”。

理论上说，我国土地（使用权）买卖关系是在市场条件下、法制条件下的自由买卖关系，土地使用权契约是维系买卖双方当事人权益、利益的基础，而我国的土地收购行为的性质是属“民事合同”还是“行政合同”、还是“经济合同”至今仍在争论之中，界限仍然不清晰，以至于城市被动迁居民，农村农民的土地（使用权）权益得不到有效保护，“在土地征用过程中的级差收益被地方政府攫取，农民只能得到5%~10%的微乎其微的征地补偿，大量的土地“农转非”收益被各级地方政府和工商企业界侵蚀”。（吴敬琏：《当代中国经济改革》2003年上海远东出版社P110）。

另据中央财经领导小组办公室副主任陈希文估计，从改革开放到2003年，通过低价征用农用土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失。（2003年21世纪经济报道：陈希文在“长安论坛”上的讲话）

在城市被拆迁置换出的土地住户居民的权益蒙受多少损失，无人统计，估计不会少于农民的损失数额。

土地收购行为的行政性、强制性行为，导致使用权的权属人利益受到严重侵害，导致土地市场价格的非理性。公平公正的市场交易原则在这里显得十分苍白，法制的、契约的严肃面孔在这里毫无一点尊严。

例如：三峡工程征用土地导至世世代代在这块热土上休养生息的百万人口的大迁徙，是被动迁人们的本意吗？上海南北高架动迁居民有1.8万户，动迁人口10万人，动迁单位达911家，动拆迁用房达到了122万平方米。单单搬场用车就达到2.7万辆次。据房地局有关文件的预测数据，2004-2010年上海旧区将拆除旧住房的总量为1400万平方米。

（上海市市政工程养护维修交易中心2008年5月28日《“申”字型高架路：一个大胆的创意》）。

无形之手、公权力在这里发挥到了极致。目前城市政府虽然“动足了脑筋”采用砖头+套型保底+市场价格评估+有限奖励+两次民意公榜等等措施，但“刁民”、“最牛钉子户”、“强迁”等等雷人字眼还时时见诸媒体报头。

是不是土地的高溢价，土地级差高收益给了被动迁人一个错误的信号?

政府正在“切分蛋糕”?“过了这个村，就没了这爿店”？

这里需要我们探讨一道新课题：是被动迁的百姓“不讲理”？“刁”？还是我国的土地贮备政策、土地流转、交易政策、住宅经济政策、商品房市场、保障房政策、城市户籍人口、居住政策出了毛病？还是这些政策的负面因素叠加产生了共震...？

“病灶”在哪？