险资开发养老地产被叫停

据中国房地产报2012.8.30报道

当保险产品衔接养老社区的创新商业模式终于朝前迈出实质性的一步时，保监会发布的一纸通知却让这一步变得踟蹰不前。

近日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》），对保险资金直接和间接投资的范围进行了重新界定。其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，《通知》中“防止以养老项目名义建设和销售商品房”，“防范以自用项目名义投资不动产”两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。

中央财经大学保险学院院长郝演苏表示：“其中的原因还在于国家担心保险机构变相投资房地产。”虽然业内普遍看好保险资金是投资养老社区最合适的资金来源，但现在看来，至少在政策上，保险资金投资养老社区还未找到融通之道。

坎坷之路

2011年11月2日，位于河北省廊坊市万庄的国寿（廊坊）生态健康城正式开工建设。今年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，该社区计划于2015年正式入住。

此外，新华保险(601336,股吧)在今年2月1日召开的董事会上做出决议，同意设立延庆养老项目公司和密云养老项目公司，前者为新华保险独资设立，2012年该项目计划投资5.4亿元；后者新华保险持股95%，2012年该项目计划投资9亿元，2012年共投资14.4亿元以启动养老产业链项目。

而合众人寿则于去年底在湖北武汉蔡甸区举行了“合众健康社区”奠基仪式。合众有关负责人表示，该项目预计投资80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。

但在此次的《通知》出台之前，郝演苏就多次对本报记者表示，保监会已经叫停了保险公司投资养老项目的行为，一些保险公司也出面否认自己投资养老项目。

全国房地产经理人联盟副主席兼养生养老地产委员会主任陈宏则在接受媒体采访时表示，在新政出台之前，保险公司就一直在和主管部门博弈，比如国寿和泰康就执意推动各自两个项目的建设，希望以事实推动相关政策的出台。

本报获悉，泰康人寿在养老社区的投资开发方面已经历经5年的考察、论证和探索，2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，是第一个获得试点资格的保险公司。

但时隔两年之后泰康人寿才在养老社区开发方面有所动作，据一位保险公司养老项目的参与者称，是因为项目规划、保险险种设计、土地获得等方面，目前没有任何针对保险公司投资养老社区可以借鉴的成功案例或者模型，一切都是“涉水过河”。

而另一家保险公司专门从事不动产投资的子公司负责人则对本报记者表示，自己已关注养老行业多年，虽然操作空间很大，但是政策的合规性始终是困扰他们的问题。而且由于中国的养老产业还处于初级阶段，相关政策、专业机构和服务水平都还没有发育成熟，所以至今还没有找到一个投资养老地产合适的切入点。

本来泰康和国寿的实践有可能给业内提供一些借鉴，但在泰康宣布其第一家养老社区开工仅仅一个月之后出台的《通知》，则注定会使这两家保险公司的实践之路变得坎坷。

郝演苏表示，“国家还是担心保险机构变相投资房地产。比如，有的保险产品是缴纳20年的商业养老保险，20年后可以入住养老机构，而且有的可能还拥有养老机构的部分产权，这与现在投资买20年以后的房子性质是一样的，有可能引起房地产泡沫。”

需拓宽养老产业投资途径

不过，值得注意的是，《通知》在“新兴战略产业基金”方面，明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。即使是在不动产方面，《通知》也并未堵死保险资金投资的途径。《通知》规定，“保险公司投资不动产项目，应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，不得将保险资金挪作他用。”

一家拥有土地资源，希望在建设养老项目方面有所作为的开发企业负责人认为，这反而更有利于企业利用保险资金。此前，他曾就合作事宜与几家保险公司联系，其中也有人泼过他的冷水：“如果我们摸清了运营和盈利的模式，为什么还要跟你们合作？我们完全可以自己拿地进行开发。”

因此他认为，《通知》相当于禁止保险公司自己拿地进行开发，这就使得他们在进行养老社区的投资和运营时，必须找到一个开发企业进行合作。

另一方面，上述保险公司专门从事不动产投资的子公司则在积极与业内沟通交流，希望寻找到投资养老产业合适的切入点。

“事实上，目前国内对于养老产业投资的认识还比较狭隘，往往将养老地产与养老产业对等起来，这样一来，《通知》等于是禁止了险资投资养老产业，事实上却不是这样的。比如养老服务业，存在很大的投资空间，找到切入点的话，从我对《通知》的理解来看，险资是可以进入这一领域的。”一位养老产业的观察人士对本报记者表示。

万科集团副总裁毛大庆也公开表示：“养老院或是养老地产只是养老产业的一个载体，养老地产不等于养老解决方案。”他认为，用企业或是商业化运作模式只能解决少部分人的养老问题，占据绝大多数的中低消费人群的养老如何保障，其实是个大难题。

事实上，《通知》中有明确的条文表示，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程，比如保障房建设和养老项目等。因此，陈宏表示，保险资金应当关注基础养老，而不能只做高端养老。“为什么国家相关性政策迟迟不出台，就有这方面的原因，因为保险公司都想平衡资金，所以都不愿意做基础养老，都要做高端养老，国家肯定不鼓励。”