杨红旭：外资撤离利空楼市

中国楼市，经历了3-8月份的复苏之后，在官方频频表示调控不动摇、房产税蠢蠢欲动等新形势下，重新出现了盘整态势。对于未来楼市的趋势，业界出现了明显分歧。影响楼市走向的因素繁多，作用机制复杂，笔者在此仅对近期的外资态势略作分析。

1-7月份，全国实际使用外资金额666.7亿美元，同比下降3.6%。房地产实际使用外资金额下降9.3%，高于全国平均降幅。1-6月份，全国实际使用外资591亿美元，同比下降3%，其中房地产为123亿，剔除房地产，则仅下跌0.1%。由这两组数据可知，房地产利用外资额的显著下滑，成为拖累全国使用外资总额的主要因素。

再从另外一个口径分析。1-7月份，全国房地产开发企业本年到位资金同比增长6.2%，其中利用外资228亿元，同比下降54.3%，外资占全部到位资金的0.5%。其实，从年初以来，利用外资情况发生了逆转，由1-2月份同比增长24.2%，变成逐月下降，1-3至1-7月，同比降幅分别为42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。而早在2011年1-8月份，利用外资633亿元，增长71.5%，外资占比为1.2%。

外资投资大陆房地产的热情为何大幅降温？原因有很多：比如，中国房地产调控变本加厉，市场前景不乐观，投资房地产的收益率下降。再如，欧美经济萎迷，海外基金后院不安，被迫撤回护院。然而，还有一个重要原因是：人民币对美元升值进程停滞，外资套取汇差的“无本生意”没法继续进行。

回顾历史，2005年实行汇改之后，人民币对美元持续升值，外资大量涌入中国内地。在楼市爆热的2007年，人民币对美元升值近7%。而那年中国股市疯狂，上证指数创6124点历史最高，房价同样大涨。2008年下半年，人民币对美元停止升值，股市楼市皆下行。2010年6月，二次汇改，人民币对美元重拾升值之路，至今二季度，升值近8%。但是，二季度基本停止升值，甚至7月以来出现近些年非常罕见的微幅贬值。

与之同步的，还有外汇储备量的变化。今年2月份，我国外汇储备达3.3万亿美元，其后有所减少。截至2012年6月末，外汇储备余额为3.24万亿美元，较一季度末的3.305万亿美元减少了650亿美元，是1998年以来首次出现季度环比下降。

外汇储备主要包括贸易顺差、外国直接投资净流入、国际套利资本流入等。二季度，我国外贸顺差为689亿美元，外国直接投资372亿美元，而外汇储备居然减少了650亿美元，这也就意味着，大概1700亿美元不知身在何处、流向哪里。外汇储备减少的主要原因是，受国际金融市场动荡、美元升值、人民币升值预期下降甚至出现贬值预期的影响，居民和企业结汇意愿下降、售汇意愿增强，但是一定存在国际套利资金的流出的因素。

大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，助推了一线城市房价。为了抑制房价飙升，2006年国家出台了“171号文”，限制外资购房，炒房比重因此明显下降。其后，部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。2007年，楼市再次非理性繁荣，外资重新泛滥。2008年国际金融危机爆发，国内经济和楼市双双下行，热钱外流，部分海外基金急于抛售在华物业，只是少有接盘者。2009年以来，外资进入房地产业的方式趋于多元化，除了传统的外资开发企业与海外基金外，还有很多在香港上市的内地开发企业通过IPO、借外债等方式融资，各种私募基金进入，在股权投资、过桥贷款、合作开发等方面大展拳脚。

今年以来，外汇储备的减少、房地产利用外资的大幅下降，不仅直接减少了房地产业内的资金量，而且还制约了货币供应的增加，至今M1增幅仍在5%以下的历史低位挣扎。不管从市场需求，还是从市场供应角度考虑，外资流出，皆对房地产市场的活跃度，构成了利空影响。然而，展望未来，人民币升值之路还未结束，外汇储备的总体走向仍将增长。因此，这一利空因素，也只是暂时的。

刊发于华夏时报