房企股权交易热潮涌动

据中国房地产2012.8.27报道

这个时期，对于房地产行业，除了市场小步回暖的“好消息”，还有股权交易进入活跃期、正趋高潮的“坏消息”。WIND资讯显示，截至8月21日，已有72家上市房地产企业，发布了181个股权转让公告，同比大增62.45%。

在这181个股权转让中，三分之一的转让交易标的额在1亿元以上，创下历史高峰。8月22日，清科研究中心研究员周倜如在接受本报记者采访时表示，大额股权交易的成规模出现，说明一些中型房企或大型房企的中型项目开始进入股权交易市场，行业竞合正在走向新阶段。

融资需求是根本原因

在股权交易的趋势中，伴随了房企的退出甚至死掉。近日，在媒体的反复猜测中，一家房企的非正常“死亡”已被证明是事实。而据不完全统计，截至目前，已有中恒集团(600252)(600525.SH)、天富热电(600509)(600509.SH)、东方航空(600115)(600115.SH)、西部矿业(601168)(601168.SH)、江苏舜天(600287)(600287.SH)、*ST酒鬼(000799.SZ)、金种子酒(600199)(600199.SH)等上市公司退出房地产业务。

在这些上市公司的相关报告中，国家对房地产行业的宏观调控和房地产市场的激烈竞争，是被引用最多的两大原因。“这些市场主体多是冲着地产行业的丰厚利润而来，也会因为丰厚利润的一去不复返而退出。”周倜如认为。

在深圳市场，4月份几乎是个分水岭。此前一动不动的销售在此后开始小步回暖，更令业界看到希望。但正是在4月份，深圳的房企股权交易一度出现高潮。据深圳富通地产一位高级管理人士介绍，4月份之前，已有相当数量的本土小型房地产企业出售股权退市，原因在于银行融资被堵死，只能变现股权趁早离场。

4月份之后，楼市成交逐渐复苏，加之货币政策的整体回暖，房地产企业获得了流动资金方面的“滋润”，开始有所转变。但这个过程中，仓位太满的地产公司仍面临去化回款压力，又要面对拿地的诱惑，于是开始就具体项目的股权出让有所动作。

据周倜如追踪研究，这是因为成交回暖基本上集中在“刚需”项目上，一些超大盘、豪宅盘，特别是中小型房企的此类项目，造成其库存及现金流受制，进而制约其投融资的有效运作。而且，这种状况更容易发生在一线城市。

就某知名房企到处寻求股权出让或合作的情况，前述富通地产人士经过了解后分析认为，“这才能看到潮退时究竟是谁在裸泳。所谓龙头房企，一样难以抵抗融资需求的急剧变化之势。”

隐秘的信托交易渠道

目前看来，股权交易趋于高潮的直接结果或将是房地产市场集中度的提高，特别是大房企份额的明显增加。除此之外，前述富通地产人士认为，股权交易将向继续执行调控政策的二线、三线城市蔓延，这也符合此趋势。

瑞银证券7月底的一份研究报告认为，如果调控政策依旧坚挺，预计到2012年底，前14家上市房企的市场份额，将增长至20%强。其中，万科这样的龙头房企将在规模及规模效益上继续领跑。

不过，在股权交易的具体操作中，应该较难看到这些大房企的身影。“大房企现在基本上是低头发展自己，不愿意站在舆论的风口浪尖上。”前述富通地产人士表示，在深圳市场，借道信托是几家大型房企开展股权交易的隐秘通道。

“很多信托公司可能面临保兑付的巨大压力，但那些背靠房地产企业的信托公司却在剧烈变化的市场中抓紧机会赚钱。”发源于北京的一家大型信托公司的业务拓展部门负责人在接受本报记者采访时如此表示。

原因在于，房地产信托兑付危机出现之时，正是低价收购相关房地产项目的好机会。“在信托市场上，议价的空间更有弹性，因为坐在谈判桌上的是急于离场的信托公司，而不是视项目如生命的房地产公司。”这位信托公司人士分析认为。

去年以来，银行信贷紧上加紧，信托平台几乎成为中小型房地产公司融资的不二选择。“当时，不少房地产公司以年化率15%、甚至17%的成本借助信托融资，中小型房地产公司与信托公司的议价能力很弱。随着兑付高峰的来临，那些本身条件不佳、开发商实力不强、抵押物不充分的项目，就成为股权交易的主要交易对象，也成了大型地产公司的并购对象。”前述富通地产人士表示，这些项目如果是以股权形式“包装”的，则意味着房地产商无法按时兑付后，信托公司将获得项目所有权。

在这场捕捉不良信托资产的机会竞争中，资产管理公司、私募基金、房地产产业基金一片厮杀，都在忙着找信托公司购买房地产信托不良资产。这其中，股东中有地产背景的信托公司，或者说有自己信托平台的房地产公司，占了最大的便宜。

据前述信托公司人士介绍，目前，一般的房地产信托项目融资比例在40%左右。也就是说，如果项目兑付困难，以4折收购还是划算的。对于上述两类公司，收购未完成的廉价项目相当于廉价扩张。

在这个竞争中，股权交易以信托交割的方式隐秘进行，大量项目发生股权变更，不少中小型地产商由于资金回笼不畅而被大地产商曲线吞下。“市场在逐步回暖，即便当时可能坏掉的项目也有机会复盘，所以，房企股权交易将愈演愈烈，这中间的竞争也将加剧。”周倜如预测到。