杨红旭：房企频繁“出海”为哪般

今年五月中旬，万科旗下全资子公司万科置业与永泰地产有限公司达成了收购香港南联地产股权的协议，如最终交易成功，万科将拥有南联地产73.91%的股份。此事一出，全行业为之侧目。这是万科第一次境外收购股权，同时也是四大龙头——“招保万金”中继金地、招商之后第三个赴外收购股权的企业。

尽管前两者都以失败告终，但并没有影响到万科境外购股的信心。其实，内地房地产企业远赴境外投资、购股并不是什么新鲜事：碧桂园落子马来西亚，项目年底有望开售，万达在俄罗斯的多个地区进行旅游地产开发，绿地和光耀集团则在韩国分别进行了医疗、度假等方面的项目开发，而中坤更是远赴冰岛进行旅游地产开发。

内地房企近期频繁进行境外投资尝试，其中或以收购股权、借壳融资为动机，像金地、招商、万科等；或以与当地企业合作投资为直接目的，像碧桂园、万达、绿地等。无论内地房企以何种方式，出于何种目的将“触角”伸向境外，都有着共通的深层次原因。

首先，是因为国内政策不利。在国内房地产调控持续紧缩的政策环境下，与历史同期水平相比，房地产市场总体表现低迷。尽管各地方政府纷纷出招进行微调，针对刚需的利率政策也有所松动，前两个季度过后房地产市场呈现出回暖的迹象，但也只是某几项指标的复苏，整体态势依旧“不给力”。另外，从下一阶段的政策预期来看，社会各阶层普遍认为房价并没有回归合理，中央政府也无放松房地产调控的意向。由此可见，无论是当前市场表现还是政策预期，都不利于内地房地产企业的进一步发展。所以，近期各大房企都以去库存为主流，以价换量加快资金的回笼进度，同时在国内投资开发新项目的欲望并不是十分强烈，因此实力雄厚的房企出境试水，完全可以理解。

其次，去境外投资是企业可持续发展的需要。像万科这样的大型住宅开发公司，20年磨一剑，在国内积累了丰富的经验，走出去探寻国际化的发展道路，自然是企业进一步壮大的不二法门，就像香港的新鸿基、新加坡的仁恒、美国的汉斯等，来中国大陆发展道理一样。一方面，境外投资可以让企业借助境外先进的融资平台，充分利用国际资本；另一方面，可以为企业引入先进的管理经验，注入新的生命力。除此之外，部分大型房企境外投资，还透露出对国内房地产业发展可持续性的担忧和疑虑。我国正处于高速城市化的发展阶段，理论上讲房地产业也应正是如日中天之时，但是由于受到不断更替的政府政策影响，加之较为单一且受政府管制严重的融资渠道的局限，房地产企业的发展遇到了一些瓶颈。

再次，部分出海房企销售目标明确，直指中国出境游客与投资者。从碧桂园、万达、绿地等企业的境外投资行为来看，出海的房企一致比较青睐旅游资源丰富、国内出境游客聚集的国家和地区，而且投资领域也不谋而合地集中在了旅游地产。之所以扎堆旅游地产，是因为其参与者出于几方面的考量：其一，随着我国居民生活水平的提高，出境旅游近年来已颇成风气，而富裕阶层和部分贪官在国外置业也已成潮流；其二，尽管很多国家已经取消了“购房移民”政策，但即使得不到移民资格也可以凭所购房产享受当地的教育、医疗资源，这样的政策吸引力也是比较大的；其三，大型房企在国内已经发展多年，树立了良好的品牌形象，有了比较成熟和固定的投资购买群体，比较容易引导他们去境外购买自己的项目。

最后，也是最为重要的一个内源性动机：融资需求。在严厉的房地产调控并没有实质性放松的形势下，融资难成为房地产企业发展的重大瓶颈。一方面，去年以来楼市成交趋于低迷，虽然近期回暖，但资金回流速度无法满足开发商需求；另一方面，银行对房地产开贷，除了保障房和普通住宅项目外，依然呈收紧态势，资本市场基本对房企闭门谢客。在融资环境方面，大陆可谓冰天雪地，而境外却犹如阳春三月。比如香港资本市场，融资渠道畅通而且宽广，企业不仅能从银行获得信贷支持，同时发行股票、债券的门槛也相对较低。截至2011年底，香港银行体系人民币存量已达5885亿元，人民币已成为香港除港元和美元之外的第三大货币，香港也因此成为境外最大的离岸人民币资金池。如此宽松的融资环境的吸引力对于资金“饥渴”的内地房企来说实在难以抗拒，赴港借壳融资也便顺理成章。尽管万科董事会秘书谭华杰解释说此次收购的目的在于万科的国际化尝试，但业内普遍认为万科此举透露出的是境外借壳融资的意向。

然而，出境投资也隐含着一定的法律制度风险。从法律本身来讲，中外在房地产相关的法律制度方面存在比较大的差异，尽快熟悉当地相关法律法规，成为出境房企的必修功课。从政策环境来看，国内普遍存在着中央与地方政府间的博弈，开发商与政府间的博弈。在此环境中，即使存在着部分开发商在经营过程中打政策法规擦边球的现象，执法者也多不深究，比如土地闲置问题，近些年不知出了多少文件，也没收到效果。如在法制化程度很高的发达国家故技重施，那么随后的法律问题将成为企业发展的桎梏。因此，熟悉国外相关法规政策并依法行事，才能避免“水土不服”。