杨红旭：年中总结：楼市预测之反思与展望

端午时节，江南雨纷，无处可去，正好呆在家里思考。每年元旦，有对年度房地产市场进行回顾与展望的习惯，房地产市场变化多端，适于再加一个年中总结，同时调整年度市场预测。按照年初时对2012年全年房地产市场的预测（以下红字部分）（全文见http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102dyut.html），一条一条的进行对照，总结、反思并调整年度预测。

一、政策总体仍然偏紧，但随着经济和房价持续下滑，预期下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，上半年首套房贷必松，下半年二套房贷也会小松，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出，限价继续与否已不重要。

总结：1、上半年政策总体仍紧，但已结构性放松，突出表现在首套房贷利率持续下滑，部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。

2、随着住宅成交量的持续反弹，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持当前的调控力度，房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期，官方原认为一季度触底，结果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，还将继续或明或暗的放松。

3、上半年，房产税试点城市并无扩大，但下半年仍存较大可能性。二套房贷，5月的官方口径仍是：二套房贷继续从紧，下半年放松的可能性较小。

4、三季度政策变数大。按当前市场态势，三季度房价可能止跌反弹，但当前国内外经济形势较差，中央会否出台新一轮的打压房价的政策，存在较大变数，左右为难。经济越差，则出新政的可能性越小。如果直至四季度（尤其是18大以后）房价才小幅上涨，则出新政的可能性就很小了。

 5、下半年，限购、限贷不会退出。但部分地方政府在限购方面，还会有小动作，明着放松，会被叫停，暗地里放松是方向。

二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积，将会出现月度负增长，全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量，总体出现10%左右的下跌。

总结：1、 全国新建商品住宅销售面积，今年1-2月突然跳水，由去年全年的正增长，转为-12%左右负增长，但近几个月跌幅并无扩大，预计下半年还将逐渐收窄，仍然维持“全年基本持平，或者小增小跌”的判断。

2、一二线城市新建商品住宅成交量，今年1-2月同比下跌，但随着成交量的反弹，3月以来已逆转为同比正增长，成交回暖已呈定局，除非再出打压政策（可能性小），否则下半年多数月份，还会保持正增长，如此则全年已不可能“总体出现10%左右的下跌”，修正为“10%左右的正增长”。

3、上半年一二线城市商品住宅成交量的反弹力度，超过我年初的判断，失误失误！但符合3月以来的判断，我对市场的短期变化还是很敏感的，当时我就明确提出春行情肯定有，结果5月成交量已创近16个月新高。有人批我是“墙头草”，但始终认为楼市变化节奏太快，作为一个理性、客观的分析师，应根据市场变化而调整预期，固守观点难免犯唯心主义的错误。市场无对错，房价涨跌由他去，俺仅一观潮者而已。

三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，估计二季度将出现负增长，全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌，预计将持续至二或三季度，其后趋于振荡式复苏，同比增幅将于上半年将出现负增长，全年将出现近十年来的首次微幅下跌（5%以内）。

总结：1、全国新建商品住宅销售均价，刚进入今年1-2月，便由去年全年6%的正增长，跳水至-10%的负增长。这样的巨变，也说明国家统计局的数字存在异动，统计方式有明显缺陷。其后，跌幅收窄，1-5月已变成了3%的正增长。“全年均价出现5%左右的下跌”可能性很小了，调整为“全年持平或微涨”。

2、上半年，70个城市房价指数环比维持下跌，3月首次出现同比负增长。维持年初观点：“预计将持续下跌至二或三季度，其后趋于振荡式复苏。全年将出现近十年来的首次微幅同比下跌（5%以内）”。

3、我对均价的预测出现失误，但对 70个城市房价指数的预测，至少上半年看来，非常精准。相比而言，70个城市的房价指数，从统计的专业性和科学性上，要远优于上述的成交均价，所以国家从不公布均价情况，老杨暗暗跟踪、略作参考就是，哈。

四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落，全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑，全年将出现近十年来的首次负增长。

总结：1、今年以来，全国房地产开发投资同比增幅继续回落，1-5月已降至18%。随着住宅成交量的超预期反弹，下半年房地产投资的情况也会有所好转，所以将年初 “全年增幅为10%左右”的预测，微调至“全年增幅为15%左右”。

2、今年上半年，新开工面积增幅继续下滑，1-5月已出现小幅的负增长。维持年初观点：“全年将出现近十年来的首次负增长。”

3、房地产开发投资和新开工，这两个指标滞后于住宅成交指标。这两个指标上半年运行，在预期范围内。下半年预期会筑底成功，四季度“增幅曲线”有望上行。只要这两个指标还没触底，那么调控政策就不敢肆加打压。

五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部，全年维持100以下。

总结：1、上半年，一直在探底，5月份的值已接近09年一季度的谷值，预计这轮可能再创新低。不过，触底的时点不远了。三季度触底的可能性最大，四季度或将反弹，但全年维持在100以下的不景气区间。

六、总而言之，若看年度数据，2012多数指标都差于2011，但低迷中隐藏转机。下半年市况，将好于上半年。老实说，上述五类预测，心里最没底的是成交量，成交量是领先指标，尤其是受政策影响最直接、最明显、反应最快。所有预测，最大的变量仍在政策，因为政策是头，头动，则身摆。 

总结：仍然维持全年市场走势的三部曲：探底、筑底、复苏。关于成交量的担心，不幸被言中，年初低估了上半的成交量的反弹力度，现在予以纠正。下半年，政策总体紧中有松，但如果房价在三季度即反弹，仍存在出台打压新政的可能性，这也是影响下半年市场走势的最大变量。不过，欧债危机升级、美国经济复苏乏力、国内经济低迷等宏观经济面堪忧，将显著制约下半年房地产政策的升级，即便中央政策不松，地方也会或明或暗的放松，所以市场持续走强的可能性很大，下半年强于上半年，明年强于今年。

本文表述方式粗陋，不事文字雕琢，重点是数据也。仅为自我总结，其中酸甜苦辣，仅自知耳。中国楼市，政策干预，市场多变，预测难度大，需要不断深研，形成自己独特的研究路径，方能窥知些许市场规律。自我鞭策，快意前行吧。