杨红旭：普通住宅上攻，豪宅仍在挣扎

5月份，30个典型城市商品住宅成交面积为1767万平方米，创近16个月的新高，同比增长19.2%。进入2012年以来，商品住宅成交量跌幅持续收窄，直至3月份出现2011年8月份以来首次同比正增长，增幅至今连续3个月扩大。5月份成交量的上升，究其原因，一方面是积压的购房需求继续释放，加之房企促销降价，有效刺激了刚性需求的增长；另一方面由于多地政策微调，也为购房者缓解了一定的购房压力，增强了入市的信心。预计6-7月份成交量仍保持高位，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。

 30个典型城市商品住宅成交量走势

将商品住宅按面积段划分为四个等级：90平米以下为小户型、90-140平米为中小户型、140-200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。

各户型商品住宅成交量比较：中小户型增幅最为显著。5月份，20个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型的成交面积同比增幅分别为19.3%、39.4%、21.2%与-17.9%。下图可见，4种房型的成交量走势同步性很强，基本呈现同涨同跌的态势，5月份除大户型外，其他三种户型都持续同比正增长，且以中小户型与中大户型尤为突出。中大户型成交量的逆势上扬，超过了2011年的平均水平，可见随着刚性需求的集中入市，改善性需求也开始试探性的进入市场。而大户型受限贷限购的影响较大，远未复苏。

各户型商品住宅成交量走势

各户型商品住宅成交占比：改善性需求开始释放。5月份，20个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型的成交量占比分别为32.6%、49.1%、11.2%与7.2%。如下图所示， 2009年7月以来，小户型成交量的占比稳中有升，而中大户型和大户型的成交量占比处于缓慢下滑的趋势，中小户型相对比较稳定。2012年2月开始，中大户型占比已连续3个月持续上升，改善性需求或已悄然入市。 

各户型商品住宅成交均价：高端豪宅“以价换量”，成交均价大幅下跌。5月份，20个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型的成交均价同比增幅分别为0.7%、-28.9%、23.5%与-31.2%。中大户型成交均价已经连续9个月高于中小户型。5月中大户型持续呈现量价齐升的局面，预示着虽然市场仍以刚需为主，但改善性需求也已经开始逐步释放。而大户型成交均价连续两月大幅下降，且降幅进一步扩大，可见高端豪宅市场依旧冷清，而开发商多采取“以价换量”的销售模式，且收效甚微。

各户型商品住宅成交均价走势