纠结养老运营团队:外包还是自建？

2012-06-18 17:18:55

据中国房地产报2012.5.24报道

在我国尚待成长的养老地产产业链上，运营管理领域无疑是重要一环。因此，“盖好了房子，谁来运营”成为了众多开发商介入养老领域首要解决的问题。

那么，养老社区开发完，运营是外包还是组建呢？

在这方面，很多企业希望组建，以培养人才、掌控模式，实现可持续发展。然而，多年来形成的思维让众多开发企业习惯于“整合、外包”的传统思维模式，在他们眼中，住宅完工后卖掉，最多留个物业管理公司，就可以走人。但养老地产不同，它的运作远比物业管理复杂得多，比较可行的思路就是把养老地产比照商业地产模式来运营，因此，开发企业必须组建类似于商业地产管理公司的养老地产运营公司。然而，搭建养老运营公司远比搭建商业管理公司更为复杂。

“商业管理公司更多的还是跟物业以及零售商打交道，并非那么复杂，历经多年的发展也比较成熟。而养老地产运营管理公司则因服务的是老人，且是一对一的服务，涉及环节居多，运营分外复杂。”华润集团养老小组一人士表示。

与此同时，由于为老人服务，而老人在年老之时，需要医疗体系介入，因此，计划涉及养老服务的开发企业不免要触及这一领域。这也使组建养老运营机构需要具备更高的专业性。

而外包，也面临着管理公司资源有限的瓶颈。

一时间，寻找养老住区运营团队陷入两难。

完全外包思维并不适用

“目前，我们正打算去整合一家养老运营管理商。”江苏某欲涉足养老地产的开发企业的负责人就在做寻求外部资源的打算。他对本报记者介绍，自从2010年年中该集团将其待开发的一自然资源较好的项目定位为养老地产项目之后，其一直负责为集团整合品牌养老地产运营团队资源。

“经集团决策，我们认为这一经营领域太过复杂，决定通过资源整合的方法，与品牌养老地产运营公司合作而非自己建设。”他对本报记者表示，“同时，我们还缺乏该领域的相关资源，比如，养老领域照护人员以及后期运营，还有医疗领域资源。如果硬着头皮去做，即使投入很多人力物力运营，还是会感到乏力。我们当时理想的合作方式是与海外品牌开发企业成立合作运营公司，让他们多以技术或者高端人才入股。”

为此，2010年年底，在他的牵头下，集团部分代表考察了包括北美和欧洲等国的养老社区项目，并想借此机会对接整合海外品牌养老地产运营公司。近一段时间内，他们已对接了8家海外养老地产运营机构，但结果却不尽如人意。

对方拒绝的理由不外乎以下几种：一是其对于中国国情并不熟悉，开拓市场不能一蹴而就；二是尚未形成清晰的合作思路和模式。

海外背景的运营公司婉拒国内开发企业还有更为现实的理由。

美国一养老社区魅力花园（MErrill Gardens）中国区首席代表查尔斯·马歇尔曾表示，他们在上海设立办事处以后，有些打算涉足养老地产的开发商找到他们，目的就在于想与他们成立一家合资的养老运营公司。但是，他们一一回绝了。“魅力花园在北美拥有一定品牌，但是在中国却知之甚少，如果一开始就采取与国内企业成立合资公司的方式发展，非常不利于我们品牌的纯粹性。”查尔斯·马歇尔指出。

而早在2007年就开始对接海外运营公司的乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松亦指出，外国人不可能直接为中国老人提供养老服务，他们也不希望将核心技术和服务全部输出中国。此外，国内知识产权衡量标准不完善也为合作带来了难度，他们往往更愿意一上来就提出要一笔昂贵的咨询费，但是国内企业对这一领域又不懂，无法审慎衡量其咨询服务的质量。

如果将整合资源的目光放到国内运营机构，也往往不尽如人意。“现有国内比较成熟的养老运营公司是上海的亲和源和北京太阳城，而它们输出服务管理也是最近的事，达到成熟需要一定时间。”上述华润集团养老小组人士表示，并且也存在管理人才瓶颈的制约。

而在亲和源和太阳城之外，虽然国内有很多传统养老机构的运营公司，但他们所提供的服务与目前开发商热衷的高端养老服务行业还存在一定错位。这也让抱着“外包”思维的开发企业遭遇“众里寻他千百度”的无奈。

组建遭遇人才瓶颈

因此，对于开发商而言，在原有的基础上建立自己的养老社区运营管理团队似乎就成为了可行的道路之一。

天津某开发企业物业管理公司相关负责人就表示，以后集团养老社区的运营管理，将会由他所在的公司负责。

然而，这一解决办法并不容易推行。在物业管理行业本身尚且处于“质价不符”的背景下，如何让运营管理公司在开发企业自身既定的商业模式之下，设计出比较适合的盈利模式就成为了这些企业急需解决的问题。

体系之外就是人才的需求。原有的物业公司的员工普遍不能提供养老照护等服务，向外招聘也同样感觉“僧多粥少”。

“一些社会上的养老院已普遍存在专业养老护理人员难求的状况，更别说我们开发商去招人了。”上述天津某开发企业物业管理公司相关负责人介绍。

在他眼中，这类员工的缺乏一是受传统观念影响，目前许多人认为养老护理就是“端屎端尿伺候人”，社会地位低人一等。而且，高校开设专门养老护理专业的也不多见。“很多人不选择学习这个专业，很大程度上也是感觉毕业出来相当于保姆。”

二是待遇低影响就业热情，养老护理员职业前景不明朗，薪酬一般缺乏吸引力。“刚毕业的大学生，往往做上不半年就想换工作，他们从事这份工作与其他同学比较起来，心理落差很大。我们只能从物业公司的人才库里找到一些合适的，然后慢慢培养。”上述天津某开发企业物业管理公司相关负责人表示。

而与照护员工相比，组建团队的核心还在于运营管理公司的高管。据记者了解，包括华夏幸福基业等企业目前就有意向向这类高端管理人才伸出橄榄枝。但是，能够重金挖来合适的运营团队的管理人员更需要花费一番功夫。

“我们自身没做过养老，面对高端管理人才，衡量起来有时候也难辨真假。”华润集团上述人士对本报记者介绍。