土地整治敞迎民间资本

据中国房地产报2012.5.31报道

继中央六部委密集出台文件向民间资本“开闸”后，国土资源部（以下简称“国土部”）也开始对民间资本进入国土资源领域“松绑”。

本报记者获悉：5月22日，国土部部长徐绍史表示要加强征地管理和非公益性的用地退出征地范畴，更鼓励和引导民间资本通过参与土地整治、复垦等方式，投资国土资源领域。这些民间资本的来源除以往的开发商外，也涵盖了PE、VC、基金、个人等，积极参与土地整治的投资者将获得一定数额的补贴。

湖北省、陕西省、河南省、四川省等省份作为“先头部队”，自2009年开始即先后就此展开试点，目前已取得一定成效。“引进民间资本，对于分担政府财政风险、加速推进城镇化有巨大帮助。”深获其益的武汉市委书记阮成发表示。

资金吃紧政府推动

民间资本介入土地市场，资金压力是根本起因，而财政困境中的地方政府则是最重要的推手。

“相对于2010年同期，今年北京前5个月土地出让金预减少40%，前期成本投入大，资金周转速度慢，周期长，大量资金被长期占用，短期内恐难缓解资金压力。”北京市国土资源局工作人员小东告诉本报记者，北京市国土资源局顺义分局2011年曾挂出某地块，起拍价5亿元（前期土地整理成本约3亿元），但历经1年无人问津，后将起拍价调低至4亿元，仍无人问津。低迷的土地市场形势下，引入民间资本即成为最快捷有效的方法。“北京市正在寻求开发商参与土地前期整理。”万方地产(000638,股吧)股份有限公司运营总监韩国龙告诉本报记者。

相比一线城市资金更为紧张的许多三四线城市，对于土地一级开发则普遍采用挂牌出让“毛地”的方式。泰禾集团(000732,股吧)土地投资发展总监余敦成举例说，2010年，河北省张家口市涿鹿县全年财政收入4亿元，公务员工资支出就高达3亿元，“像这样的县城，经常邀请我们去投资进行土地一级开发，把生地变熟地”。

在一些城镇化发展迅猛的城市，民间资本已成为强大的助力。“武汉市旧城改造和新城规划发展如此之快，民间资本在参与盘活武汉的土地市场上起着关键性作用。”余敦成表示，这其中龙头房企自然是地方政府的首选。数年前，万科集团就曾“受邀”投资15亿元参与武汉唐家墩地块的前期土地整理工程，而当地政府仅以“中介人”的身份为之服务，等到“生地”变“熟地”之后，将该地块推入招拍挂程序，最终万科携手联投再以24.6亿元拿下该地块。如此一来，当地政府几乎无成本地获得3亿多元土地出让收益，万科也以超低成本拿到了土地，可谓双赢。

武汉市委书记阮成发曾私下表示：“像武汉市这种城市，引进民间资本进入国土领域，对于分担政府财政风险、减轻财政投入、加速推进城镇化有巨大帮助。”

两种模式两种角色

民间资本对于经济发展的强力助推作用已不容忽视。近期，交通部、铁道部、卫生部、国资委、证监会、银监会六部门相继出台“新36条”实施细则，民间资本终于迎来了属于自己的政策“暖春”。而国土部自然也不会甘为人后，随即也对民间资本敞开大门。“引进PE、VC、基金、个人等，主要是为了土地收储发展多元化投资。”国土部一位不愿透露姓名的官员告诉本报记者。

该国土部官员还透露：“现在开发商进入土地前期开发整理主要采取"现金支付+土地补偿"模式，它们利用一级开发优势，拿了很多便宜的土地，但这种模式对国土资源损失很大，所以"固定收益+溢价分成"模式或更为适宜，既可以解决土地前期整理资金吃紧的问题，又可以让开发商获取合理的利润，而对整个土地市场也有积极影响。”

而国土资源领域引进民间资本的模式种类也并不多，据记者了解，现时主要有两种：第一种是政府主导型模式，代表城市是重庆市和广州市（国有资本参股），以政府城投公司投资为主、开发商投资为辅进行合作；第二种是政府退居二线充当“中介”、完全市场化的模式，PE、VC等都可进入前期整理阶段，代表城市是武汉市和西安市。以西安市唐朝园林项目为例，当时由于缺少前期资金投入，唐朝园林土地拍卖险被取消，后西安市国土资源局经过多番讨论，还是通过招标形式引进了开发商。投资人在交付了保障金后，和政府共同编制预算方案，并设立专项资金账户（不纳入政府资金账户，但受政府工作人员监控），与此同时其也得到政府优惠政策的“眷顾”，比如政府出资先把道路修好、减少抵押担保金等。

西安等地民间资本介入国土领域的试点已初见成效，而此前的些许疑虑也已得到解除，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时即指出：“将民间资本引入国土领域，改变的只是已有的资金格局，而不是土地性质。”