杨红旭：楼市限售并不比限购更高明

【导读】国务院参事支招房地产调控：不应该限购，而应该"限卖"。经济之声聚焦：限购和限卖，哪种方式更能够抑制投机性购房？经济持续下滑，在房地产限购政策上做出调整有没有可能？

在陈全生看来，今年是中国经济最困难的一年，而且中国经济可能在完全没有太多预兆的情况下出现快速放缓的风险。而拉动经济三驾马车的动力如何恢复，消费不是短期能实现的，外需不是我们单方面能控制的，最后只好再来看投资。根据陈全生列举的数据，房地产占到了目前投资比重的25%，因此，如何发展好房地产行业，是关键所在。

在他看来，房地产现在的调控政策，房地产商不满意，银行不满意，有钱买房的和没钱买房的人都不满意，上下游产业更是不满意。但是，“如果放松，担心房价反弹，失信于民；继续紧缩，担心拖累经济，影响稳定。”陈全生认为，突破现在的困局应该用"销售市场与租赁市场并重，买房与租房并举"方式。

他建议，房地产投机，"买"是为了"卖"，应将现行的"限买"政策改为"限卖"政策。建议实行"允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款"的政策。"这样做，一是利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决“有房住”的问题，二是让老百姓合理合法获得财产性收入。"

那么，怎样让现在清淡的房地产市场焕发新的健康生机呢？陈全生建议，各级政府多方式筹集资金，打折购买现有竣工房屋，然后全部租赁出去。"这样既可以解决房地产市场低迷，又可以让老百姓有房住，还可压低房价。同时还能盘活资金，带动相关产业的发展。

《央广财经评论》，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭评论本话题。

首先请您把把脉，现在强调房地产投资的重要性是否可取？

杨红旭：现在这个时候比较敏感，去年房地产投资增幅基本上维持在30%以上，远远超过了全社会固定资产投资增幅，所以去年整个投资情况还不错。今年1-4月份全国的房地产开发投资增速是只有18.7%，这个增幅是近很多个月份以来首次低于社会固定资产投资增速。也就是在经济增长的三架马车当中，房地产已经拖了投资的后腿了，所以可能会对整个经济增长带来负面的作用。所以我认为，第一还是应该承认房地产对整个经济的重要性，主要是通过开发投资的路径传递出去。第二，也不应该太强调为了保这个东西而去盲目出台政策，因为目前来看中国的房地产业成为很多地方政府的经济支柱，或者说是财政收入的主要组成部分。长期来看，应该是让地方政府去房地产化，减少对房地产的依赖。 

以前说到房地产调控都一直在说限购，但是陈全生提出了一个新观点，就是限制卖房，通过这种方式限制投机性购房。这种限制卖房的办法和限购的作用相比能否更大？

杨红旭：限购着眼于当前，因为当前我们依然是在抑制房价，房价在部分城市依然是偏高的，所以不让买就减少了需求，这个作用是立竿见影的，去年以来成交低迷包括价格下滑主要是限购起作用。但是限卖的话有个长期过程，比如说现在取消限购，施行限卖，很多人就认为现在房价还会反弹，只要持有房屋不管以后卖不卖，总归我的资产是保值增值的，所以说这个是限卖的作用可能是稍微中长期一点，但是限购的话利马就可以立竿见影。我个人认为，在整个房价调整还未到位的情况之下，现在放开限制购很多需求会重新冲进来。如果说是假以时日，等到几年之后整个房价比较平稳了，那么说那个时候再施行限售可能是比限购要好点。但不管是限购还是限售，都属于行政干预手段，我认为都不是那么合理。

现在房地产企业很多都面临着资金链短缺的问题，而另一方面就是房子建好了以后卖不出去，所以陈全生建议现在可以政府进行融资，然后把房子折价买下来之后，租给有需要的人，这种方式之前是否有过尝试的经验？

杨红旭：在08年底、09年上半年整个楼市比较低迷的时候，确实是有地方政府去收购部分的房屋，因为整个市场上房屋过剩了，存量比较大，但是都是一些零星行为，收购的规模也比较小，收购之后很多政府把它作为保障房来源或者说租出去，或者说当经济适用房卖出去，这个我觉得只是有这样些许的经验，但是他现在建议好像是规模还挺大的。

我认为第一要控制规模，要收购的话只能纳入到保障房体系当中去，因为要搞住房保障总归是要建房子，那么既有的房屋如果能够低价买进的话也是一种方式，总归是增加保障房的一个供给的房源来源问题，规模不能大，规模大的话，本来现在地方政府就很缺钱，如果说利用政府的钱去大买这种房屋，那可能会缓解开发商的压力，但是政府的负担就比较重了，而且一买一卖，买的时候到底是买哪个企业的项目，这里面存在一些灰色空间。

第二买了之后租出去，你是租给什么样的人很关键，不能说租给全部的市民，只要想租都可以租，这样不对的，政府收购之后想要租只能租给保障对象，也就是说是符合中国住房保障政策的群体和家庭，而不是随便人都可以租，所以说控制规模还要控制保障对象。