地产基金“蜜月期”要向犹太人学习

据经济观察报2012.5.14报道

“房地产基金面世的速度是一年近50至100家，至2012年已有近千个基金公司成立。”全国房地产基金联盟会长张民耕，用了“爆发式”增长来形容其联盟会员的成长情形。在房地产步入“拉锯式”调控的弹性阶段，对于房地产基金而言是一个前所未有的“富氧”空间。

在2011年1月，发改委发布《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》之后，2011年12月，发改委颁布的《关于促进股权投资企业规范发展的通知》（2864号文），让所有的“有限合伙”的股权投资基金有了真正的“婆家”，有人管是好事，这意味着行业信用以及企业个体信用的生成，终于有了一个有形的机制来约束。2864号文规定：5亿元以下基金向省级人民政府确定的部门备案，5亿元以上的向国家发改委备案。

张民耕旗下的盛世神州基金“嗅觉”灵敏，既是第一个由北京市金融局批准的基金，也是第一个在国家发改委备案的房地产基金。

与政策环境有序化的同时，行业自律的动力自然升高，在2011年年中,由全国工商联房地产商会批准成立，由盛世神州基金、高科投资、信基基金等国内近40家房地产投资基金参与发起，成立了“全国房地产基金联盟”，张民耕出任会长。

张民耕形容房地产基金现在还在“蜜月期”，2010年是中国房地产基金元年，而通常房地产开发投资周期是两到三年，因此第一轮募资的好坏、成败，到现在还不是特别显著，所以大家还可“做梦”，但是真正到了几年后项目结算，就是到了“梦醒时分”，残酷的现实将证明一个基金公司到底有没有“信用”。

对于房地产基金的成长，几乎可以用没有悬念来比喻，与PE、创投相比，房地产投资的标的不可移动，且具有“对价物清晰”的特点，张民耕称，用最极端的情况去看，如果你投资的是国画、红酒等，怎么评估？对价物价值轻重如何衡量？而房地产投资，“好赖不济有块地”，无论是评估，还是分配，均具有相当高的透明度，老百姓不懂国画、红酒，但是一个房地产项目地段好坏、房价的高低，还是看得懂的。从这个角度去看，张民耕说房地产基金“做坏不容易”，房地产调控，不仅仅是一个时间段的契机，而是开启了一个房地产去“暴利化”的新时代。

经济观察报：您每年有数月在美国“充电”，主要收获是什么？

张民耕：有很大一部分时间是在向美国房地产商和犹太人学习，（我接触的几位开发商都是犹太人），他们的房地产基金已经做得非常成熟了。

在美国房地产上市公司很少，但是房地产基金遍地都是。房地产商已经把“有限合伙的房地产基金”做到家了。有一个规则很有意思，就是怎么分红，是这样约定的：开发商和投资商按照2:8比例投资一个项目。按照约定项目的净利润是8%时，利润全部归投资商，开发商只回本不分利。利润超过9%至15%部分，开发商与投资商按照2:8分利；利润的16%至20%部分，开发商与投资商按照3：7分利；21%至25%部分，是4：6开。超过26%部分是5:5分。这里有一个规则，就是随着开发商操作项目获利越大，他分得的利益也越大，而且不是按股权，是按照为投资人创造利润的比例分利。

原因是因为专业开发商与基金投资人之间信息不对称，在“委托代理”理论中，解决办法是“利益捆绑”，我是基金投资人，如果我不懂怎么盖房子，盖好盖坏全在开发商把控，这时犹太人想出的办法就是用“利益捆绑”、“分红激励”，来弥补自己对于开发专业的信息弱势。

经济观察报：目前，国内房地产基金，一类是开发商自己成立的，一类来自于社会资金，目前成长状况是怎样的？

张民耕：在“房地产调控常态化”的情况下，房地产回归金融属性是必然。目前房地产基金呈现出百花齐放又逐步分化的局面。

比如大型房企“招、保、万、金”几大家，和上市房企的前几十家，几乎都发起或正在发起房地产基金。比如金地有稳盛基金，复星有星浩资本，中信与保利合作的基金、银泰与华润合作的基金，银信、复地、阳光一百合作的盛世神州基金等，这类基金呈现出高端化、大型化、银企合作化。

另一类是小型的房地产基金，他们是由中小开发商自行发起并主要为自己融资的房地产基金，目前处于第一轮融资成功，已经投资但还没有分配的阶段，信用还没有真正建立起来的状态。第二轮融资就会比较困难。对于房地产基金来说，没有经过“募（集）、投（资）、管（理）、退（出）”四个完整的阶段，就等于这个门还没有真正进入。

经济观察报：第一轮融资还未完成，去第二轮融资没有故事可讲，这是房地产基金处于“万事开头难”的阶段。

张民耕：第一轮融资，还是比较容易的，亲朋好友一招呼，这个台子就搭起来了。地产开发通常需两三年，因此现在还没有结算、分配，这就没有故事可讲，如果没有其他的股东背景、合作伙伴等增信措施，第二轮融资就很难进行。

有时候开发商发起并且只投资自己项目的基金，反倒成为不利因素，按理说，在房地产基金中，老板是投资人，基金的管理人只是投资人的打工仔。在房地产基金的投资中，基金管理人只能代表投资人的利益。但是在开发商自己发起而又只投资自有项目的基金中，基金管理人的位置就有些难堪。在投资人利益与开发商利益矛盾时，基金管理人是代表投资人的利益，还是代表开发商的利益？两边都是老板，基金管理人难免左右为难。项目利润如何分配？一碗水怎么端平？这也是目前行业需要思考的问题。所以有开发商背景的房地产基金，第二轮融资也不容易，真正的信用还有待于建立起来。

经济观察报：此前天津作为基金注册活跃地，而现在却正在整治，这对于基金的影响是什么？

张民耕：天津整治基金，主要是创投、PE，可能是“对价物”模糊的东西，高科技、创新产品、字画、洋酒等。房地产基金的投资产品，对价物清晰，不管怎么说，还有一块地留在那里，不存在像许多天使投资基金，要么三年不开张，要么开张吃三年，也有“尸骨无存”的情况。

经济观察报：房地产投资基金作为房地产金融的一个分支，成长的前景是怎样的？

张民耕：2007年“合伙企业法”颁布，可以以“有限合伙”的形式创立股权投资基金，并且可以“先分红后纳税”，这样就避免了重复纳税，使开发商和投资商分业成为可能，这是地产基金产生的基本法律前提。这个行业从此可以发生和成长了。

房地产金融以抵押权为基础，又具有“无转移抵押”的性质。借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款;贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押物;承租人可以用租赁权作为贷款抵押。建立于房地产抵押权基础上的房地产金融运作魅力无穷。

美国房价没有暴涨，与发达的房地产基金是有关系的，由于民间资本的活跃，致使房地产产品非常丰富，供总是略大于求，这样房价想暴涨是不可能的。