杨红旭：首例房企破产案的幕后“杀手”

近日，一桩房企破产案闹得沸沸扬扬。杭州余杭区法院受理西城时代家园开发商金星房产破产案，这是本轮房产调控以来，杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房产公司。从社会新闻角度观察，这也是近两年全国第一个被广泛报道的开发商破产案。

案子非常复杂，道理却也简单。2012年年初，金星房产的母公司浙江中江控股集团资金链断裂，主动向政府汇报了资不抵债的情况，并申请破产保护。金星房产仅正在开发两个楼盘，一个便是西城时代家园，而这一项目也是作为外行公司的中江控股，于2008年收购的一个烂尾项目，至今金星房产5次转让股权，约50套未售房源因债务被法院查封，楼盘延期交房已经是第二次，上次延期一年。

此宗破产案，有两个致死原因。第一个原因，房地产调控之下，房企日子难过。众所周知，房地产调控的主要目的是抑制房价，而开发企业的利润主要来自于房价的上涨，房价涨不动或者下跌，自然会损及开发商的利润。去年四季度以来，全国主要城市房价开始下拐，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右，房地产企业的营业利润当然显著萎缩。

如果仅仅利润减少了，那也只是赚多赚少的问题。事实上，部分企业已经出现亏损，这就演变成了生与死的问题。去年下半年以来，关于房企的负面消息可谓满天飞。比如同在杭州城，浙江地产老大绿城的“高危”消息特别多，甚而传言将被“收购”。至少目前看来，绿城已基本度过资金方面的危机。瘦死的骆驼比马大，大型房企抗风险能力，远超小企业。少数地区，比如长沙，近几个月已传出几例开发商老板跑路事实，买房也成了高危行为，搞得人心惶惶。

很不幸，金星房产属于小公司。同样不幸的是，刚进入房地产业不久，便遭遇了史上最严厉的房地产调控。更加不幸的是，其主要项目位于楼市“重灾区”的杭州。杭州楼市有一个特点：投资投机性需求旺盛，涨时涨得特凶，跌时跌得也快。纵观本轮楼市降温，整个浙江地区，是全国楼市下滑幅度最大的省份。其中，温州房价下跌幅度位居各城市首位，作为省会的杭州，同样凄风冷雨。去年四季度以来，部分项目率全国之先，进行大折扣促销。少数项目纯属“赔钱赚吆喝”。

第二个原因，外行做地产风险凸显。过去十多年，我国房地产业有一鲜明特点：利润厚、门槛低。只要有资金，不管有无经验，皆能一头扎进这个“蜜罐”爽翻天。扳着指头算算就会发现，近十年几乎各行业，都有一些大企业进军房地产业。至于类似浙南的中小老板们，在主业掘到一桶金后，进入房地产业的简直多如牛毛，前些年多在大城市搞开发，近几年则遍布全国中小城市。

然而，随着近几年持续的房地产调控，以及房地产政策法规的逐渐完善，一方面房价涨幅缩小，甚至近几个月开始下跌；另一方面，低价买地、贿赂官员等非法违规行为越来越难操作。于是，这些经验少、专业差的外行企业，在房地产界发财的机会也越来越少。遇上去年以来的楼市大降温，大企业还有财力、资源斡旋，大不了当一回“猪坚强”，但像浙江中江控股（集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体多元化集团）这种民企，原本实力并不强，而且近几年才刚刚入行，则就危矣。

从很大程度可以说，金星房产破产案，是行业加速优胜劣汰的一个标志物，这是房地产调控效果显现的一个侧面，也是行业趋于健康的表征。当然，值得关注的是，这是一桩“破产保护”案，并非“破产清算”案，后者即企业玩完、倒闭，前者还存在重组的可能性，至少在一段时间内可以苟延残喘一下，假如真能熬过这一关，则仍有一丝新生的希望。不管怎么说，“破产”二字，就意味着资不抵债。而政府必须考虑如何解决这一案子的后遗症：房子已售，却未竣工。保护业主利益，是个大问题也。

刊发于新闻晨报