杨红旭：公租房怎么会“出师不利”？

近期，多地公租房刚推出“头道菜”，便意外的不受民众待见。据媒体报道，郑州去年12月推出的1353套公租房，面向社会公开配租以来，只收到了不到100张申请表；近期上海首批两个市筹公租房项目公开，首期申请率仅为四成；武汉市首批公租房启用，七成房源无人问津。

公租房怎么了？公租房寄托着政府太多的期望，可谓千呼万唤才出来，却遭此冷遇，未免有些让人一头雾水。2009年以前，我国的住房保障以经济适用房为主，由于准用环节存在诸多漏洞，权贵抢食现象屡禁不止，社会非议甚多。2009年以来，国家逐渐强调公租房。2010年几部委联合出台的公租房指导意见，各地纷纷加大公租房的“戏份”。

发展演变至今，公租房已取代经济适用房的位置，成为住房保障体系中的“龙头老大”。部分地方政府更是旗帜鲜明、浓妆登场。2009年重庆率先提出以公租房为主，三年新建4000万平米；去年以来，江苏、广东、武汉等省市也纷纷表示公租房优先，其中广东甚至叫停经济适用房，一切为公租房让路。

然而，理想与现实却存在一段不大不小的距离。去年重庆推出大量公租房，就存在申请人数偏少，不得不多次下调准入门槛的尴尬现象。而今年以来，郑州、武汉、上海也面临这种“热脸贴上冷屁股”的境遇。不得不深究其中缘由。民众申请不积极的原因，大概可归结为以下四点。

首先，租金不时惠。按国家指导方针，公租房租金应略低于市场租金水平。这让租房人有些失望。既然是保障房，很多住房困难群体希望能切实得到一大截时惠，而不是一点点。廉租房大受欢迎，主要是其租金远低于市场水平，只是廉租房的准入标准严格，只限于本地住房困难的低收入家庭。而公租房的主要对象有三：本地中低收入家庭、外来务工人员、青年职工。公租房的需求，其实主要是后两类，而且多集中于房价偏高、外来人口众多的大城市。对于广大中小城市，经济适用房的需求，反倒大于公租房。

作为公租房需求主力军的外来务工者和年轻小白领，他们以前的所租房源，其实多数比较实惠。外来务工人员的住房主要有两种，一是单位提供的宿舍，其中部分属简易工棚，一般不需要付租金；二是郊区农民房，租金远比商品房便宜。年轻小白领，则多在城村中落脚，或者在商品房小区中进行群租，租金多低于成套的商品住宅。公租房的租金，一般参考成套商品住宅的租金，即便是略低于后者，但却仍高于农民房、群租房。这自然让上述两类群体感受不到公租房的时惠性。

其次，位置偏远。一般而言，保障房多位于郊区。如果是经济适用房，由于具有产权，存在较大升值潜力，相对容易销售，位置不是大问题。廉租房和公租房位置偏远，则很容易被目标群体放弃。房租可能略低于市场水平，但交通成本却直线上升。除了交通之外，其他郊区生活配套也不完善，商业、教育、医疗等设施欠缺。很多人租房，除了房租因素外，多图个生活、上班方便。位置远，就成了大问题。

再次，准入门槛偏高。按理说，公租房的覆盖面远大于廉租房，也大于经济适用房。但既然是保障房，总得设置门槛，门槛的高低比较难于把握。至少目前看来，部分城市的门槛偏高了。比如郑州规定：社会保险连续交纳一年以上或累计交纳三年以上、月工资低于1700元。再如武汉要求：新就业人员要求月收入2500元以内，毕业不超过5年等，新就业大学生还要求提供用人单位的担保证明。这些硬性条件，很容易把部分公租房的“刚需”拒之门外。

以公租房替代经适房，以租赁式保障替代产权式保障，住房保障的改革方面是正确的，但如何把好事做事，使公租房既叫好，又叫座，却须要各级政府费思量。“政府主导、市场运作”，是发展公租房的指导方针。但公租房的运作机制、体制、模式，远比经适房复杂。由于投资周期长、回报率低，市场资金与机构原本就不愿参与。如果更多的考虑市场利益，比如房租高“高不成、低不就”，则又让保障群体敬而远之。

笔者的建议有五。一是，兴建公租房要注意规模适度，切莫在理不清思路的情况下，跟风一哄而上，否则将造成后遗症，不好收摊。二是，要紧紧围绕“降低成本、控制租金”，比如鼓励有地单位、市区城中村和郊区的村集体，利用低成本土地进行投资、建设、运营、管理公租房。三是，公租房选址一定要便民，一般以市区为宜，郊区项目应邻近轨道交通。四是，多建宿舍型、小户型，降低单人租金水平。五是，做好保障对象摸底工作，适度降低准入门槛，绝不能打着民生的光鲜旗号，却存在大量公租房不出去的荒唐现象。

刊发于东方早报