朱大鸣：要房价回到合理价格需要政府让利

中国房地产市场最近很诡异：一些开发商预期房价跌，但更多的是购房者害怕房价还像以前一样惊天大反弹。

渣打银行2012年2月底3月初对成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等8座城市30家房地产商进行调查和研讨，发布报告显示，开发商预期房价还会有20%以内的降幅，房地产调控政策松动的预期在上升。

根据经验，如果真得下调了价格，消费者并非“买涨不买跌”，所谓“买涨不买跌”的行为，很多都是投机者制造的非理性行为。渣打报告说，开发商对房屋销售信心小幅回升，降价10-20%明显有助于刺激需求。开发商预期房屋售价还会下降，最高降幅将达到20%。问题是，这些只是预期而已，并非反映现实的行为。

但是，这些开发商的预期可能是反映现实的情绪，原因很简单，作为市场的主体之一，开发商在承受着各种各样的压力，特别是成本转嫁的压力。政府拿的是大头，而却不用承受压力，一有问题就将市场双方变成敌对双方，甚至有些地方还出现了砸楼盘的现象。多年前大家都还在骂开发商暴利，如今客观的来看，这些人已经明白了其中的枢机。这和间接税一样，让税费转嫁到价格里，政府就不用得罪人去征税，然后消费者就可以痛斥商人多么卑鄙无耻，这让交易双方的对立增加，而官多如毛的现象也可以得到滋养。事实上，这种现象已经不能忽悠消费者了，对于房价成本，就像猴子的红屁股，全国都知道怎么回事了。收了这么多钱，保障房这么多年一直缺位，现在亡羊补牢虽然不晚，但确实已经很迟了。

再比如医患关系紧张，前段时间一位患者杀了医生，有人刻意强调这是刑事案件，而忽略其本身就是医患关系最经典的例证，藏着掖着没有什么意思，大家都清楚的事情，这样做只会让自己信用尽失，颜面丢尽。因为制造医患关系紧张并不在医患双方，而在于其背后牟利的利益集团。垄断地位，监管缺位，以及畸形的以药养医的制度，才是制造医患双方真正紧张的基础。更主要的印钞机无休止的开动导致的货币大贬值，一直是任何资产泡沫和物价高价的根源，这些因素不消除，这些背后主要力量不瓦解，用脚想都知道治理不好经济和物价。还有些人公然很无赖，明明是事实的东西，他就是不承认，特别是一些本来作为人民榜样的官僚们表现的更甚，很明显证据就不承认。

房价上涨到一定的高度，谁都知道危险大。问题是谁来承受消除危险的成本，当然一部分购房者是承受了购房的高成本，一些人早买房了，房价是降低了，但是贷款却多交很多。但是，更多的成本是被开发商承担了，开发商的利润在现实中并不高，而旱涝保收的银行和政府，无论是房价涨还是房价跌，都不是承担风险的主体。这样的风险和利润非常不对称的行为，充分而且明白的证明了中国楼价地价这些年来上涨的动力是什么。

如果不承认房价确实跌了，那也是在自欺欺人。要房价回归到合理，不仅仅是要开发商降价促销，政府在税费这一块也要降低。你这一块是房价构成的最主要部分，如果你不降低下来，只会搞得下家死去活来，那就不是市场行为，而是霸王逻辑了。我们整天喊着要建立市场经济的社会，问题是，我们的很多权力往往又是借助市场名义搞得市场乱七八糟，要求别人遵循市场行为，自己例外。借口耕地红线而拉高土地价格卖地，借口调控而抬高利息率，其结果导致的问题是显而易见的。

中国房地产调控很有可能会贯穿到明年，形成一股时间最长的调控周期。中国房价要回到合理价格，需要更多的是拿走大头的政府让出利润，给市场双方一个真正的市场公平价格。否则，中国楼市永远没有合理的公平价格，回到合理价格只是一句模糊的空话而已。没有量化的标准，就没法检验怎样才算回到合理价格，虽然模糊化会轻易达到目标，但是，于事实来说，没有太大的价值，对冲中国经济风险意义不大。