杨红旭：上海楼市2012年“悲极生乐”

2011年，在史无前例的严苛调控之下，全国楼市出现了真正的拐点，上海楼市也同样大幅降温。2012年以来，中央高层不断重申调控不放松。继去年北京市提出房价稳中有降之后，上海市也首次举起“2012年住宅价格稳中有降”的大旗。房地产市场的走向，紧紧的跟政治、经济、社会绑在了一起，2012年市场注定难现2009年那种报复性反弹。

首先，观察房地产与经济的关系。去年以来，北京市和上海市，不约而同的表态：本市经济发展对房地产业的依赖度正是降低。从经济转型和产业结构调整而言，这确属好事，东部一线城市正在出现“去房地产化”的苗头。近十年来，上海市房地产业增加值在生产总值中的比重总一直在5%－8%之间，总体上明显超过全国水平。在市场火爆的2004年，房地产业增加值所占比重一度达到历史的最高点8.25%，之后经历了4年的连续下滑，在2008年达到十年内最低点5.31%，2009年市场的复苏再次使房地产业的增加值占比飚升到历史高位。不过，由于遭遇“史上最强的调控政策”，房地产业增加值比重两年内就跌到了十年最低点。

其次，分析一下市场情况。本轮调控自2009年12份开始，值得关注的是，在2010年全国二三线城市成交依旧明显增长的同时，一线城市则率先降温。按统计局口径（包括安置房和经济适用房），2010-2011年上海市的连续两年住宅成交低迷，同比跌幅分别为42%和13%，2011年成交面积只有不足1500万平米，远低于近越十年来均值。如果剔除保障房，那么2011年的商品住宅成交量只有720多万平米。这也就意味着，去年不仅投资性需求撤退，连部分自住需求也被抑制了。这是不正常的成交水平。预期2012年不会继续明显下滑，出现反弹的可能性很大。

从户型供求关系来看，当市场低迷时，所有户型皆供大于求，比如2010-2012年，但是，越是大户型，供大求于的情况越突出。这说明调控效果显著，有效的抑制了高端投资需求。从环线供求关系分析，总体而言，在当前形势下，越向外围，供大于求的情况越突出。

再次，分析成交价格变化。按统计局口径（包括安置房和经济适用房），2011年首次出现了历史上幅度最大的下跌，跌幅为5.4%，与北京相似，说明调控效果比较明显。预计2012年仍将维持下跌。而按交易中心口径（不包括安置房和经济适用房），2011年，新建商品住宅成交价格增幅回落，由2010年的32%，大幅回落至2.8%，反映出调控效果趋于明显。预计2012年有可能出现小幅的负增长。

从户型结构来看。2011年各户型的价格出现分化，90平米以下和145－200平方米的户型都出现了下跌，其145－200平方米的户型跌幅明显，达到4.8%；90平米户型虽有下跌，但跌幅仅0.6%，基本保持平稳。90－145平米的户型仍保持上涨，200平米以上户型涨幅最大，达到9.9%；90-145平米户型上涨1%，基本保持平稳。从环线来看，2011年，只有郊环外价格下跌4%，说明部分远郊楼盘促销力度较大，比如重灾区的嘉定新城。其他环线皆上涨，其中内中环间涨幅最大——14%，说明这一区域房价抗跌性最好。

最后，展望一下今年市场走势。第一，土地成交量不容乐观。从成交价格看，2009年下半年和2010年初地价较高，地王频出，其后价格明显下滑并低位徘徊。由于土地市场反应滞后于房产市场，所以2012年土地市场将比2011年更差一些。今年企业拿地积极性依然不高，市场是否复苏，只能看下半年形势了。

第二，住宅市场将有所反弹。每年春节过后，都会出现3-4个月的商品住宅成交趋于活跃的现象。今年中央政策不放松，上半年更不可能松绑，但只要不再出台新的调控政策，那么春季行情还将出现。今年2月成交量，已好于去年3月，预期随着推盘量的增加和促销力度的加大，3-5月成交量还会出现持续攀升。然而，成交价格将呈平稳下滑态势。下半年预计市场总体平稳，价格也有可能企稳。可以说，今年将会“市场见底”，最悲观的时候将会过去。当然，这正也是刚需购房者难得一遇的“春天”了。

刊发于东方早报