杨红旭：房贷放水，楼市养鱼

近段时间，首套房贷利率下调的新闻层出不穷，成为行业内外关注的一个焦点。众所周知，房地产是资金密集型行业，这不仅关系到市场供应的开发商融资，还涉及到市场需求的个人房贷。在影响市场走向的诸多因素中，可以说资金面是第一位的。

现在的情况是，多数商业银行已将首套房贷利率降至90-95折，甚至个别银行最低可打80折。这种变化来自两方面。一方面，去年四季度以来，银根松动，典型动作是连续两次下调存款准备金率，资金环境持续改善。另一方面，房地产调控定向放松，主要是更加注重落实差别化的住房信贷政策。银监会要求：在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。

按照这一趋势，未来几个月首套房贷款的主流将会稳定在85-90折。其结果是什么？只有一个：必将刺激需求。春节过后，许多城市的住宅成交量都出现了程度不同的反弹。原因有多方面，比如政策微调、企业促销、需求萌动等，其中最主要的原因就是房贷优惠。

回顾近几年房贷政策变化。2008年四季度，开始大力度放松房贷，其中首套房贷首付低至二成，利率打7折；二套改善需求的房贷亦有优惠，首付四成，很多商业银行利率可打85折。其后，市场触底反弹，尤其是2009年全国房价飙升，涨幅高达23%，创近十几年之最。2009年四季度开始，新一轮调控开始，房贷优惠逐步减少。演变至2011年下半年，二套房贷首付高达六成，利率一般1.2倍左右；首套房贷首付三至四成，利率最高也达1.1倍。结果是强力压制了需求，部分大城市住宅成交量大幅萎缩。

全国两会上，万达董事长王健林建言将首套房利率重新下调至七折。虽然对银行有一定难度，但从中可以反映一个事实：银行利率优惠，等于是为购房人降低了房价。不妨算笔帐。按当前五年期贷款利率7.05%、20年期、100万贷款，按1.1倍、基准、85折、70折的计算，则其总利息分别为：97万元、87万元、72万元、58万元。由此可知差别之大。假如一个家庭购买的首套房，今年按85折利率贷款，将比去年另一个按1.1倍利率贷款的家庭，名义上（假设未来20利率不变）少支出25万元，也即少付了26%的利息，相当于房价下跌近二成。

任何具有经济头脑的购房人，都会大概的计算这笔帐。所以，只要利率持续下滑，即便是限购令不取消，也不能阻挡部分自住需求的入市步伐。原本限购就是为了抑制投资投机性购房需求，与首次置业的刚需无甚关系。预计二季度部分城市住宅成交量还会有所反弹。

另外，近日央行公布了一季度储户调查，表明未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，是1999年以来的同期最低值，很多人对此非常忧虑，认为楼市冬天还长。其实，一季度的这一数据，要好于2008年三四季度。况且去年四季度和今年一季度的数据，已出现筑底迹象，接下去极可能步入回升通道。也即购房者最悲观的时点，可能正在过去。房贷放水，市场解冻，楼市也该养鱼了。炒房者没什么指望了，但可享受贷款优惠的首次置业者，理应抓住今年难得的购房时机。