杨红旭：小产权房快玩到头了

近日，北京发生了一桩怪案。上个月底，北京法院判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。而且，该案为国土部督办案件。

整治和清查小产权房，喊打N多年，效果不理想，原因相当复杂。如今居然“鞭打”不作为的执法公务员，可见上级管理部门着实心急。小产权房的命运与走向，到底何去何从，留下的时间恐已不多。未来几年内，处置方式、办法，就会水落石出。

正在举行的全国“两会”上，国土部部长徐绍史表示：过去多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

顾名思义，小产权房是相对于大产权房而言的，大产权就在国有土地上建设的商品住宅，由国家部门发授产权证书，受法律保护。而小产权房则是在农村集体用地上建造，有些是农村建设用地，有些居然是耕地。按中国法律，小产权房只能卖给本集体成员，不能向其他人员，尤其是城镇家庭出售。

然而，无利不起早，随着近些年我国商品住宅价格一路飙歌，为了贪图利益，部分农民集体组织，或者自己单干，或者招商引资与开发商合作，在土地成本极低的集体用地上建设住宅，而且主要面向城里人出售。即便是销售价格远低于同区域同品质的商品住宅，仍能获得高额的投资回报率。利益当前，即便冒着被政府查处的危险，仍有好利之徒勇敢越轨。

按地理位置的不同，小产权房可分为三类。第一类是城中村。我国的农耕文明有几千年，城市化进程比较短，近二十多年城市化推进速度非常快，尤其多属摊大饼式向外扩张。不经意间，很多村庄已被挟裹进城市规划区中。但这些村庄的居民仍是农村户口，而且即便是近些年很多村民已换成了城镇户口，但村庄所属的土地仍是集体用地性质。比如武汉三环内有近三成土地属于集体用地，且三环内有56个城中村，城中村所属住宅大部分为小产权房。村集体或村民，在旺盛的市场需求面前，大量扩建增建房屋出租、出售。与其他城市不同，上海市中心历史上多属租界，所以内环内以内，基本上没有城中村。

第二类是城郊结合部。在城市规划的范围之外，尤其是近郊，同样存在大量的住宅需求。在集体用地上违规建设和销售的情况比较普遍，当前多数的有一定规模的新建小产权房楼盘，多属这类性质。相较城中村中的零散小产权房，这是一种有组织、有预谋、上规模、高利润、较严重的违规违法行为，显著扰乱了正常的商品住宅市场秩序，其中有些属于侵占耕地，性质比较恶劣。这种小产权，在上海比较少见，部分地区比严重。

第三类是旅游度假区。这些地区虽然远离城市，但景观环境很好，土地资源比较丰富，在休闲、旅游、度假、养老等房地产需求推动下，在集体用地上大规模违规违法进行房地产开发的现象比较常见。尤其以海南岛为典型。这种类型的小产权房，由于位置偏僻，政府更加难以监管。

总而言之，小产权房，是特殊土地制度、房价猛涨、城乡二元化、监管不力等诸多因素之下，形成并依附在中国住宅市场身上的一大“病灶”。先试点，后推广。治病救人，切实行动。