三间房动漫产业园变异

据中国经营报2012.2.27报道

从天安[3.83 0.00%]门一直向东，不超过15公里，就可以到达隋唐大运河北端的终点码头。大运河如今也已经成为北京的文化名片之一。精明的地产商们不会放过这样的文化名片。位于朝阳区三间房乡的“运河新时尚”只是这些精明的开发商之一。2011年，“运河新时尚”的业主几乎全部入住，但他们不知道这是一个打着“文化创意产业园(下称文创园)”旗号建设在集体土地上的房地产项目。她的另一个名字叫做：三间房动漫产业园。同时取代动漫产业园的地产项目还有惠通滨水动漫城、滨水文化酒吧街和惠通时尚购物中心。尽管拥有着“文化创意”味道浓厚的名字，但是，在这里，能够看到的却只有满眼的住宅和别墅。

有关资料显示，北京具有文创园资格的只有21家。而在朝阳区，没有获得批准擅自成园的就超过10个。据业内人士透露，一些中小开发商热衷于建园的主要目的就是开发房地产。“他们虽然在租用土地的时候与当地政府签订的是建设文化创意产业园的合同，但根本没有能力做文化产业。”

三间房，只是个缩影。

文创园“保护伞”

如果以“运河新时尚”为名称，你很难在官方查询到任何有关项目的审批手续。2月22日，记者通过北京市住建委、规划委、国土资源局对该项目进行查证，结果发现没有相关审批和行政许可。尽管在住建委、规划委、国土资源局均无从查证该项目，但在朝阳区政府的文件中，却可寻其踪迹，只不过“出身”不同，并非住宅、别墅。

据一位业内人士介绍，三间房动漫产业园所在的土地立项既不是产业园也不是房地产开发，而是在北京大力发展文化创意产业形势下，朝阳区启动农村地区文化创意产业的发展，提出“以自发形成集聚区的基础建设、发展定位和规范管理等为重点，加强对文化创意产业集聚区的科学引导”的口号后租用的集体土地。

“三间房动漫产业园土地的具体操作则是开发商通过其他涉农名目在农委立项，然后从集体组织手中租赁土地，并且进行开发建设。”上述业内人士说。土地租赁环节可以在租赁合同的基础上，通过一环扣一环的补充协议，规避现行的一些政策障碍，最终获得集体土地的地上物的开发、建设、经营等权利，并且规避现行《合同法》中租赁期限最长20年的规定。

《2007年朝阳区农村地区产业项目联席会第二次会议纪要》(朝政会[2007]66号)显示，“运河新时尚项目位于东五环外通惠河南岸双桥路两侧，由朝阳区三间房乡人民政府于2007年11月开始建设，建设规模约7万平方米，项目建成后，拟用于经营酒吧、文化创意产业等。”

然而，三间房动漫产业园则在得到了区、乡政府的认可后变成了运河新时尚，2009年6月开始对外销售房屋。

记者查询发现，北京市规委朝阳分局曾在2008年7月在执法巡查中发现该项目未取得《建设工程规划许可证》，并向朝阳区三间房乡人民政府送达了《违法建设停工通知书》，责令其停止建设，同时也将该案件向朝阳区城管大队进行了通告。

2009年1月，北京市规委朝阳分局在征求区主管领导意见后，向区政府进行了请示，建议将该建设项目纳入区政府拆违工作计划。

三间房乡政府规划科负责人对记者表示：“他们想补办手续，可能性不大，我们也不会帮他们。”时至今日，运河新时尚绝大部分业主已经入住。

租约套现

租用集体土地卖房的三间房动漫产业园并不是孤例。

北岸1292与运河新时尚之间只隔通惠河，该项目也是打着“文创园”旗号搞房地产开发。北岸1292租赁的是三间房三西村的集体土地，号称打造“北京传媒基地”。

结果还是开发房地产。2009年已经开始“销售”，只不过，该项目销售方法与众不同。售楼处小姐介绍：“你只需要付出十多万，就可以租到一套20平方米到40平方米不等的精装修独立创作区，可以商住两用。按照40年租赁期计算，每月的投资仅有280元，而周边这样的户型月租都在1200元以上。”

销售策略是，这里的房子不卖，所有买房的人只能和公司签订40年租赁合同，原因在于“房地产开发商”也只是和土地产权人签署了40年土地使用权合同。不过，40年后客户可以优先续租。

这就有效回避了“销售矛盾”。“月租280元，双桥安个家，注册可办公，投资稳收益。”面对北京高企的房价和房租，北岸1292如今成了“睡园”，却鲜见公司入驻。

相比之下，运河新时尚则给政府带来了麻烦。

销售人员介绍，如果想买房，先交2万元定金，然后3天内付50%，其后继续在40天内付40%，最后交房的时候付清全款，不能贷款。整个过程中双方并不签房屋买卖合同，而是以“内部认购协议”的方式先行过渡，在次年交房时再签“使用权转让合同”。

销售人员还介绍，转让的使用权没有年限，是永久的。可以买卖、继承、转让，就是不能抵押。“公司正在办理审批手续，未来可以补办产权证。”

针对运河新时尚和北岸1292更改土地用途的问题，三间房乡政府规划科表示是开发商不听话。“乡政府将土地租赁给北京通建合美投资有限公司(运河新时尚的开发公司)时，并不知道他们要卖房子。”

两个宣传版本

尽管曾被朝阳规划委员会认定为“违章建章”，但截至本报记者发稿时止，关于“三间房动漫产业园”的展示材料还是挂在朝阳区文化创意产业网上。

到底是三间房动漫产业园还是运河新时尚地产项目？在“三间房动漫产业园”所在土地的宣传上，有两个不同版本。

一种是“三间房动漫产业园”：位于三间房文化创意产业园的核心区，距离长安街东延长、CBD中央商务区6公里处，总占地面积近5平方公里，园区座拥丰富的以动漫产业为核心的优质文化创意产业资源。三间房用绿化隔离带建设预留的40万平方米空地来发展文化创意产业具有天然的位置优势。目前园区内的文化相关企业有四十余家，大专院校及培训中心四家。

另一个宣传版本是“运河新时尚”：材料显示，运河新时尚总建筑面积21万平方米，由“滨河景观带(别墅和住宅)”、“汇通时尚购物中心”和“汇通滨河动漫城”三部分构建而成，投资预算8亿元。“运河新时尚”以通惠河水景为依托，集自然景观、人文景观、旅游休闲、购物娱乐于一体的绿色时尚消费产业带。

“运河新时尚与动漫没有一点关系。”已经入住的业主告诉记者。根据北京市文化创意产业促进中心的公示，北京21个文化创意产业园中并没有三间房动漫产业园。

而来自“运河新时尚”项目的消息则是该项目是由北京市朝阳区政府统一策划，三间房乡政府主办，北京市通建合美投资管理有限公司投资兴建，属于通惠河文化创意产业规划区的配套商业综合项目。项目总建筑面积18万平方米，分两期开发。整个项目由“运河·新时尚酒吧街”、“运河·新时尚-汇通时尚购物中心”和“汇通滨水动漫城”三部分构建而成。

经营混乱

2012年2月，记者再访三间房动漫产业园发现，这个号称投资8亿元的项目，房地产住宅和商业项目销售早已完工，一个挂着“动漫北京”的写字楼建筑还在施工。

记者在园区内采访时并未发现有入驻的动漫企业，园区内一零售商户告诉记者，这块土地的高楼部分已被当作住宅卖掉，别墅只卖不租，动漫北京的写字楼还在建，商业部分仅有永辉超市[32.34 -0.68% 股吧 研报]。住宅的物业公司一负责人告诉记者，他们也不知道谁在负责招商。

园区内已经入主的一洗浴企业表示他们也不知道这块土地谁在招商，当然也不知道园区的管理机构设在何处。

记者在北京市朝阳区三间房乡人民政府的网站上并未发现入驻的企业公告，但发现了一条关于“动漫社区召开专项工作会议”的通知：2月13日下午，在乡政府三层5会议室召开了动漫社区专项工作会议。对动漫社区领导班子进行了重新安排分工，由刘艳任动漫社区党委书记，徐军任动漫社区居委会主任，刘领弟任动漫社区党委副书记，冯秀莲任动漫社区居委会副主任。会上地区办事处副主任于淑杰对动漫社区前期工作做了简要说明，提出了要求和工作有待改善的方面。现新班子成员已经到位，并通过与动漫社区成员间的交流，初步了解了动漫社区前期工作情况和近期开展的工作。

园区内的业主表示并没有得到此次会议的任何信息。

“2004创意中国行动”发起人约翰·霍金斯工作室合伙人苏彤曾说：“三间房国际动漫产业园毗邻中国传媒大学，如果先期有优秀的利益空间结构设计，将集聚出一个非常高端的园区。但是现在因为管理者的操作水平、人员素质达不到高度，只能依靠房屋租赁取得收益，这方面的收益其实是非常少的。如果管理者能够通过资本运作形成品牌效应，盈利空间将非常大。”

苏彤期望的大盈利空间并没有在目前的三间房动漫产业园里体现出来。