叶檀：上海房地产政策迷途知返

7天时间，上海收紧房地产限购政策的一道闸门。

我们欢迎上海回到正途，虽然改变悄无声息，虽然上海有关方面坚持不承认政策发生了变化，但事实不容抹杀。上海人民政府办公厅2月28日发文重新对上海户籍家庭定义，强调“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民”，这不仅让上海减少了近百万的房地产二套房潜在客户，还让证券市场的房地产板块泄了气。如无改变，何必强调？有关部门何必此地无银三百两。

上海市住房保障和房屋管理局网站贴出一篇题为《上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的文章，重申“将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果”。希望这不仅仅是出于与中央调控政策保持一致的官僚式意愿，更是基于对中国改革目标的清晰认识。

改革者的动力来自中国城市化、房地产的刚性需求，否则将难以摆脱以房地产拉动经济甚至成为发行基础货币抵押品的现状，最终也不可能走向经济结构调整之路。

中国未来的内需市场前景广阔。从去年以来，房地产刚性需求购买量已经超过投资性需求，这是个值得欣喜的变化。目前虽然市场库存量上升，明确的预期将让刚性需求购房者解除疑虑坚定入市，库存量下降稳定市场，南京等地已出现类似迹象。

2月份，房地产成交量开始上升，据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据，从2月20号开始的第三周，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。另据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8万㎡，较1月份同期回升53.2%。2月第三周成交1282套、14.1万㎡，环比分别提升70.5%、68.3%；成交面积占整个2月前26天总量的45.7%，成交均价1.95万元/㎡，环比回落5.48%。购房者大多具备购房资格，市场逐渐由刚性需求者主导。

只要政策明确支持刚性需求，明确房地产政策保持平稳不可能大起大落，从信贷、税收等方面给予首次置业或者改善型需求者以优惠，持币观望者将走出希望房价大跌50%的不切实际的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。

未来中国城市化进程还将加速，刚性需求将继续增加。

2011年，中国城市化率超过50%，有史以来第一次城市人口超过乡村人口，与取消农业税一起，成为中国正在摆脱数千年农业社会的两大重大象征：中国财政收入不再依靠农村经济，中国的市民人数超过了农民，成为未来公民社会的基础。不仅如此，目前农民工总量达2.4亿人，其中外出农民工约1.5亿人，当这些农民工朋友成为市民，只要拥有谋生技能，以及从土地得来的第一桶金，他们将顺利融入城市，而不再是徘徊于城市边缘的身无分文的无效消费群体。

未来政策围绕城市化与内需而行，禁止剥夺农民的土地产权收益，保持房地产市场平稳鼓励刚性需求，是中国城市化进程中培养有效消费群体、建立住房尊严的相辅相承的两个方面。

有人担心，离开房地产市场的快钱是否会制造其他的资产品价格泡沫。这是天大的误解。首先，沉淀于房地产市场的资金难以在高位套现；其次，政府用债券等市场，为房地产市场之外的资金开辟了新投资战场。证监会有关人士正在大力推荐蓝筹股，中国的债券市场需要天量资金。2月28号，《中国证券报》报道，上海证券交易所大幅调低了对公司债发行人的净资产要求，将“发行人最近一期末的净资产不低于15亿元人民币”修改为“债券上市前，发行人最近一期末的净资产不低于5亿元人民币，或最近一期末的资产负债率不高于75%”。而证监会已经草拟有关高收益债的发行、交易、托管、清算等方面内容的规定，目前处于研究和论证阶段。未来中型企业债券，以及高收益的垃圾债将成为重要投资品种。

房地产改革命系一线，不仅要与希望房价大跌50%的激进派博弈，还要与希望地价继续支撑当地财政的地方政府博弈，在改革关键期的危险时刻，就如蝉蜕过程，任何过于极端或者激进的做法，都将毁灭房地产软着陆的一线生机。此时，鼓励刚性需求、保持成交量、保持价格在可控的范围内相对稳定具有重要意义。

改弦更张吧，中国的投资市场风向已经转变。再过数年，我们会发现，原来重要的投资品，在不知不觉间，淡出了视野。