朱大鸣：房地产政策在现实中已经松动

房地产调控在现实层面开始了松动，很多地方都在内松外紧。媒体报道说，近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松限外令迹象。

这种内松外紧的政策，地方是有原因的。最主要的原因还是在于土地市场的萧条，导致地方财政吃紧。根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。如此可见，土地财政对于地方来说，简直就是救命钱。无论是保增长还是保饭碗的动机，这里面都有的。房地产调控政策这种在地方上大打折扣，这也是现实决定的。

不仅土地收入如此，而且房地产税收也是地方的饭碗，房地产市场低迷，成交量锐减，对于房地产税收来说，也是一种损失，据估计，房地产开发投资带来的税费约占三分之二。问题是，这些数据还是不全面，如果全线考虑的话，房地产多如牛毛的税费，占其税收的比重可能还会更大一些。如果这些不改变的话，想要房价调整到合理的水准，希望越大失望越大。房地产的畸形主要不是市场的非理性，而是来自于权力的不理性。如果权力从房地产市场攫取过多的财货，这些财货最终都要购房者埋单。房地产市场前提就不是正常的，其结果必然也不少正常的。

正是因为如此，对政策进行微调已经成为公开的事实：据中原地产市场研究部提供的最新调研结果，自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。不仅仅如此，上海也在变化：近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。值得引起关注的是，上海官方并不承认政策发生变化。可见，对于字面上解释其实是地方的一种变通选择。既不能违背中央政策，但是在现实中又受不了，只好在文字上进行扩大解释。北京和上海房地产市场低迷，导致其GDP增速全国倒数第一和第二，这和2009年第一季度的情形是类似的。出台区域振兴规划在某种意义上来说，就是卖地生财。我们对此有过担忧，就是城市生活成本越来越高，而且，很多新兴城市是空城，没有实业支撑。这种城镇化可能就更多的体现在伪城市化，是一种泡沫化的苗头。

另外，影响楼市最大的信贷因素也开始有了松动，比如，在“保刚需”的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放宽公积金的使用政策，并不同程度上调可贷款额度。更值得注意的是，在现实中信贷确实有所松动，很多地方购房贷款总算松了一些。

虽然各地政策有所松动，但是，各地试探中央政策也都夭折了，房地产市场依旧并不乐观。保增长和促稳定是今年的大局，因此，政策不会让打死房地产，同时也不会再像2009年那样，迎来惊天大逆转。房地产企业撑到“救市”那一天的想法并非没有现实的可能，但是，黎明前的市场之黑暗也不好过，可能还会有不少开发商倒在黎明的曙光前，促销以价换量可能是保持体能迎来房地产春天的最佳选择。