房企看龙年（二）

佳兆业：小步快跑

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

黄传奇（佳兆业总裁）：我认为应该对调控政策及时进行适当微调，避免“硬着陆”风险。例如在鼓励消费、扩大内需、推进城镇化的背景下，要大力鼓励刚需性购房，鼓励农民进入中小城镇。不仅应该取消不利于刚需购房的政策，还要出台各种鼓励性措施，例如首套房的利率优惠，在中小城镇取消限购等等。另外，要适度支持房地产开发的信贷需求，防止因为今年开工量大幅度下滑而导致的2013、2014年有效供给不足，从而引起房价大幅度反弹。

保障房对解决中低收入人群的住房需求作用巨大，但地方政府财政承担了很大的资金压力，保障房建设的最大瓶颈就在于资金的筹措，政府负担太重，适当降低建设目标是可取的。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

黄传奇：从2011年下半年开始，随着调控的深化，观望情绪加重，市场开始进入去库存周期，一线城市库存水平高于2008年高点。

在宏观调控严峻考验下，2011年我们部分处于限购区域内的项目受到一些影响，除刚需项目外，中、高端的项目去化速度下降。对此，我们将会进行调整，更加贴近市场需求，更加集中投入开发针对刚需的产品。

佳兆业2011年实现了全国布局、快速发展，完成了152.9亿元的销售额，被称为2011年地产行业最大的“黑马”。这得益于我们采取快速开发、快速销售、快速周转的模式，坚持主要的客户群体定位刚需的策略，使我们能够随着市场的变化，合理定价，随行就市，销售情况保持稳定，维持较高的周转率。2011年公司周转率超过65%，我们预期今年周转率会略低。从专业机构得到的数据显示，从2011年四季度开始，购房信心指数下降，但是购房时机预期上升，购房者有入市可能性。公司将会视实际情况，采取一些必要的策略，以应对行业库存过高的问题。

经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

黄传奇：2011年，货币发行量是有所收紧的，截至11月末，M1（狭义货币供应量）同比增长7.8%，创历史新低。但是，12月5日央行下调存款准备金率0.5个百分点，这是3年来中国首次下调存款准备金率，被预期后续仍有放松货币政策的可能。虽然下调存款准备金率，但是按照中央经济工作会议的精神，放出来的资金更多是投向实业，用于振兴实体经济；同时，政府的保障房建设也有巨大的资金需求。所以我们认为房地产今年的融资形势依然不乐观，多元化融资将成为2012年房地产融资的特点之一。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

黄传奇：我们产品的主力客户一直定位于刚需。未来我们的投资选择仍然集中于针对刚需的产品，进一步减少豪宅产品，以中小户型为主，更加贴近市场需求。2010年北上广深一线大城市被限购政策制约，佳兆业从2010年上半年开始，就改变了在一、二线城市发展为主的战略，发展战略转向二、三线城市，并且在产品定位上严格定位于刚需。从目前的销售情况来看，公司大部分收入得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目，这些项目大多定位于刚需，符合首次置业者和改善性住房需求者，从而维持较高的去化率。

另一方面，在三、四线城市等边远地区存在对管理、质量及环境好的房子的大量需求。

经济观察报：在拿地和开工上，贵司2012年的计划如何？

黄传奇：在今年持续调控形势下，我们将采取“小步快跑”的策略，总体保持谨慎。

2012年房地产市场依旧不乐观，市场的下滑趋势很明朗，至少上半年会维持价量齐跌的态势；中小房企以及非专业开发的房企会有出局的风险。但反观这种危机，投资并购机会也会增加，随着并购市场的扩大，资产价格会有所下降，我们会适时把握机会补充一些好的项目。

我们今年实行谨慎拿地原则。2011年公司新增加的土地储备约500万平方米，总土储量超过2300万平方米，能满足今年发展需求。

阳光100：到二、三线城市做综合体

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

范小冲（阳光100常务副总裁）：调控也是需要边调边控的，是动态的。现在国内外形势变化，房价得以遏制，调控的目标已经实现，所以微调也是有可能的。保障房方面，政府住宅体系长期缺失，大跃进式的恶补，调动起来需要很大的力量，但其实不是一个建设、开工就够了，整个建设、分配、管理体系要在这么短时间内搭建，资金上也没有保障。保障房是一个系统工程，如果只盯着量，水分太多，是不可持续的。就像当年四万亿救市，不能花错了地方。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

范小冲：各家公司的存货都很大。按照正常市场预期，购地、生产，周期很长，投资很大，要提前很长时间安排，停不下来。现在行政改变了供需关系，变成了有效购买不足。2012年上半年库存都会很大。现在的情况是量价齐跌，库存压力就等于资金放在那里，会导致现金流紧张。

我们的办法就是调整新一年的计划，根据库存出新的供应计划。采用不同的方式，有的就出新产品，有的就是重点做商业，在一定区域做布局，在一些好卖的地方加速资金回流。

经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开。房地产融资状况在2012年将会怎样？

范小冲：调控方向过去是抗通胀，现在国际形势不好，恶性通胀压力不太具备，保增长要有资金支撑。（现在）现金稀缺，中小企业面临资金压力。放松是必然，也是第一选择。存准率很高，还有操纵的空间。现在房地产企业资金少，第一会限制发展，第二是经营性现金流会受到影响。

经济观察报：贵司在2012年如何安排资金？

范小冲：我们会要求每一个项目经营性现金流都是正的。大家都会有些办法，譬如靠大规模消化（库存）；一些伙伴、一些股东看到机会，也会加大股本金，或者在项目层面投资；有的则是用信托、PE。现在地产公司有品牌能力，项目开发能力，还是有很多人跟进来的。因为现在很多行业也不赚钱。现在市场上是资金泛滥，M2是80多万亿，个人存款是40多万亿，是历史上钱最多的时候，但因为金融没放开，资金放在不同的地方，没有形成水系而已。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

范小冲：刚需会受到保障房的巨大影响。保障房管理不行，溢出量很大。做保障房呢，政府在税、土地上有很大的优势，所以我们现在是什么房子都做，有各种产品类型，没有专门的小户型战略。

经济观察报：阳光100的商业地产有哪些打算？

范小冲：我们认为商业地产还没有结束，人口在不断进入城市，城市功能提升需要城市综合体。我们现在主要在二、三线城市做城市综合体，柳州有一个综合体，沈阳、重庆、无锡、潍坊、烟台、成都等地都有在做，现在有30%的比例是商业。

2012年我们重点就是提高商业公司效益，提高运营能力，这是一个系统工程，因为一般做商业，譬如酒店是20-30年都收不回投资的。通常连经营性盈利维持都（比较困难），所以一般都是通过物业评估在资金市场来实现盈利。

融创：把握消费者惜购机会

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，你怎么看待？

汪孟德（融创中国执行董事、执行总裁）：中国房地产市场必定软着陆，一定不会硬着陆。与美国、日本房地产市场硬着陆时期最大的区别是目前国内的房地产市场仍然有非常强劲的需求存在，这种需求包括刚需和改善型需求，并且这种需求会延续相当长的一段时间，可能是20年，甚至是30年、50年。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

汪孟德：融创一直认为遇上调控是我们的幸运，在目前限购、限贷的情况下，消费者会更加惜购，更加珍惜仅有的置业机会，更倾向于选择位置、产品、服务俱佳的高品质项目，融创提供的产品正好吻合了这种需求。也正是得益于此，融创在2011年超额实现了既定目标，达到了192亿元，我们所有的节奏安排也都是按部就班地依据既定计划进行，存货处于合理范畴内。2012年，我们在节奏安排上会更加从容。

经济观察报：目前渣打银行(微博)等机构认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

汪孟德：如果2012年准备金分批次放开，对房地产企业的融资来讲，肯定是件好事。就融创而言，我们不会寄希望于政策的放松，就像我们在销售上一直做最保守的安排一样，在融资上，我们也做最谨慎的计划和安排，确保在任何情况下，公司财务都绝对安全。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

汪孟德：本轮调控政府对保障房空前重视，保障房市场会快速成长、成熟，并将推动商品房市场的市场化程度更快地提升，推动商品房品质更快地提升，从而使高品质产品成为商品房市场的主旋律。融创高端精品战略下的产品线非常丰富，正好能够满足商品房市场的真正需求。

花样年：坚持差异化路线

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式。如何看待上述说法？

潘军（花样年总裁）：调整是整个行业都面临的问题，这意味着2012年市场更加充满变数。现在已进入政府希望看到的一种情况：大量一、二线城市的郊区项目出现降价情况。中国房地产的游戏规则在2012年会发生一个变化——什么样的房子都在升值这样的黄金十年已经过去。我们的应对策略是走差异化路线，只有配套成熟、高端，物业才有保值、增值能力。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

潘军：据我所知，很多同行2012年基本上不新开工了，把已经开工的卖了就完了。而我们因为手里还有存货，所以还可以消化存货，这是一个行业内部的趋势，即随着房地产投资增速的下滑，整个行业发展不是增而基本上是守。同时由于我们的体量在开发商里属于中等，所以我们希望在低潮的时候有一些其他产品能够寻找到突破的机会。

经济观察报：在2012年资金可能继续紧张的情况下，花样年如何开源？

潘军：开源肯定销售是关键，开源的另外一条就是加大资本市场的融资力度。我们的走法比较传统，第一肯定还是在有限的资源情况下争取更多，就像网络上说的“走别人的路，让别人无路可走”；还有一块是“傍大款”，找一些基金注入，让一部分利益分享，减少自己的投资风险。有了这样的一个平台以后，会使得我们资金的压力减小，会获得一部分资金；第三部分，我们不排除发信托，花样年不光是争取开发贷款，我们还有很多持有型的经营性业务，比如酒店这些有持续现金流的是可以发信托的，增大我们的资金；第四就是跟供应商一起抱团过冬，对下游整合。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

潘军：2012年，我们开发的品种很丰富，我们产品比较分散，这也是做综合体的一个策略，因为现在房地产消费的变化很大，几乎两三个月一个行情。在这种情况下，多产品是一个抵御性的措施。

经济观察报：在拿地和开工上，2012年的计划如何？

潘军：未来发展的机会还是在一、二线城市。有两个原因：第一，当一、二线城市出现“冬天”的时候，原来三、四线城市没有影响，但是现在很明显三、四线城市的老百姓也开始观望了，这是一个波浪。房地产就是排浪式的，它是一条震荡，震源是一线城市，2012年上半年四线城市就会有影响。其实越远的地方感应得会越慢，但是它起来的速度也会越慢，因为经济的承受能力是弱的。比如北京，首先房价扛不住的不是最中心的二环以内，而是通州、大兴、顺义、房山这些地方，它的泡沫是最多的，而市中心无所谓。就像2009年花样年上市的时候我去纽约，问一些当地同行金融海啸房地产的价格有什么变动？他说上东区纹丝不动，但是距离纽约20公里的地方跌了一半，就像蝴蝶效应，蝴蝶是中心，那个效应变成台风了。所以我们认为在冬天的时候穿得最厚的人还是在一线、二线城市，有消费力的人。

卓越：尊重市场合理定价

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

李晓平（卓越集团总裁）：我司也有一些存货现象。面对存货，我司的策略是：尊重市场，合理定价，做好产品的各项配套，提高产品的性价比，争取在2012年能有较好的销售实现。同时对新上马的项目，调整定位，增加更多针对刚需的产品。

经济观察报：目前渣打银行(微博)等机构认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

李晓平：2012年，资金面可能会相比去年略微宽松一点，但是主要针对的是一些实业型中小企业和劳动密集型企业。但是房地产行业在房地产调控的背景下，依然是资金从紧的一年，企业需做好自己的现金流安全的各项预防工作。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

李晓平：我们在各个项目的产品配比上加大了针对刚需的户型比例，同时公司设计部也加大了对刚需产品的专业研究和标准化推广力度，以此来提高周转率。

经济观察报：在拿地和开工上，贵司2012年的计划如何？

李晓平：中国人讲究“冬藏”，过冬应该少折腾。卓越一直推崇稳健发展的节奏和步伐，所以我们在拿地和开工上不会大起大落。

拿地上，我们依然在市场上寻觅符合我们产品线延伸需求的土地，只要各方面条件合适，我们依然会坚决拿地。

开工上，我们仍然是保持着正常开工进度，开工量要有效保障公司三年销售目标的实现。

任志强：“很悲观”

任志强从不谈论自己所供职的华远，这次也一样，对华远2012年房地产业务的战略安排，他只说“华远是上市公司，不能告诉你”，但对于2012年全行业的趋势预判，则是有啥说啥。总体而言，任志强预计尚未出炉的2011年数据没那么悲观，但2012年的形势则会“很悲观”。

经济观察报：作为政协委员，你从刚刚结束的北京两会得到的2012年房地产宏观调控精神基调是怎样的？你认为2012年宏观调控会放松吗？

任志强：我认为2012年的宏观调控力度和2011年相比不会发生任何变化，依然会执行严厉的宏观调控政策，限购依然会很严格。

经济观察报：你对2012年房地产市场形势怎么看？

任志强：2011年的数据应该没有那么悲观，但2012年很悲观。主要是房地产开发投资增幅会大幅下降，2011年初是30%，到12月估计不到20%，2012年将继续下滑，可能只有15%-17%。投资下滑，就会导致中房指数持续下跌，引发的连锁效应不容忽视。

2011年商品房销售面积、金额均增长，不过主要是保障房的功劳，如果扣除保障房销售部分，2011年商品住房销售不增，2012年也不会增。

2012年房地产价格会有波动，有上有下。城市差别很大，一线城市主旋律是下跌。以北京来说，普通商品房成交价格会降，因为其中会有很多保障房，保障房一上来，就会拉低普通商品房成交价格，使之出现下降。

经济观察报：对于限购导致房企普遍面临较大存货压力怎么看？

任志强：2011年全国存货增加，预计2012年上半年存货也会继续增加。就北京来说，2011年9月后新开工是下降的，所以北京2012年下半年供给可能会出现下降。

经济观察报：目前渣打银行等机构的一些经济学家认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

任志强：外汇占款连续三个月加速下降，2011年12月新增外汇净减少千亿，所以2012年存款准备金率持续下调是肯定的，但这未必和房地产有什么关系。融资方面，银行信贷将会和2011年的额度持平，但信托和基金就不一定。

海尔地产：“冬泳”之道

海尔地产集团董事长兼 CEO 卢铿用“险象环生”描绘过去的2011年，他说，史上最严厉的楼市调控政策，使得房地产的信贷环境发生本质变化，海尔地产又肩负着作为海尔集团管理模式跨行业第一个试验田的重任，过去一年面临的考验确实非常多。

对于已经到来的2012年，卢铿表示：“同样也有许多新的挑战。”

卢铿认为，2012年，房地产形势已经发生了根本的变化，“从1998年到现在，一个相对比较稳定成长的房地产市场，已经发生了本质的改变。”“我们再也不要想房地产还有一个所谓的黄金周期，再也不要想我们是靠土地的囤积、靠土地的增值来实现增长，今后的形势完全变了，地产行业进入到一个新的战略机遇期。”

卢铿表示，国家调控政策对海尔地产的影响是有限的，反而会出现一些新的机遇，这个时候，海尔地产要做的是切割危机，避危抓机，重组团队，积极拓展，从战略定位调整和战略转型中获益。

卢铿把这些机会，归纳为新政之下海尔地产的“冬泳”之道。他说，这可以形象地想象成十条游泳道。具体来说，包括片区开发、一店一库、商业地产、工业地产、金融地产、自己的土地开发、保障房、并购抄底、产品创新和营销创新等方面。

作为战略方向的重大调整，片区开发已经在海尔地产开始破题，这是大区域的一、二级市场联动开发。海尔地产从当初集成海尔内部的技术资源、品牌资源、资金资源，转向着眼于大规模的片区开发，以形成规模效益和长远发展。

一店一库是海尔集团要求海尔地产做的社区店，是跟商流配合的社区店，跟物流配合的仓库。

此外，海尔在商业地产方面，2012年预计开工量将达80万平方米以上；工业地产开工量预计达120万平方米以上；金融地产采用“注册资本控股+财务并表+家装集成+关联借贷+后续土地开发”模式；自地开发，包括海尔工业园主园区改造、青岛宁夏路海尔工贸项目开发等；保障房方面，则是有选择地建造某类保障房，并由此获取商品房的开发机会；并购抄底，就是在同行中有选择地开展并购及合作开发；产品创新和营销创新，包括云社区（智能）、小户大家（民生）、第九代商业（商住互动）等方面，创造性价比优势。

2012年，海尔地产项目覆盖预计达到15个城市以上，大小项目约30个，不包括工业地产项目和一店一库项目。

奥园：2012的机遇

2011年底，奥园成为国内少有的“抄底者”之一，凭借稳健的财务状况，奥园近期在土地市场屡有收获，2011年末先后在广州等地斩获多个项目，面对市场的变化，奥园坚持健康稳健的发展方针，奥园运营总裁杨忠认同这样的发展模式。

经济观察报：贵司如何看待2012年的市场？

杨忠：目前政府的调控措施对楼市起了一定的作用，综合政府政策、地产商状况、市场心理等因素，我们认为2012年上半年的市场还是会有压力，但是下半年市场会有好转。

经济观察报：2011年公司业绩如何？2012年的战略思考如何？

杨忠：2011年的业绩基本达到了我们的预期目标，集团在寒冷的市场环境下凭借“商住双线”策略取得了不俗的销售业绩，2011年全年合约销售达50.16亿元，销售面积55.1万平方米，分别较2010年增长4.5%及24.5%。如果不是北京等个别项目未能按预期开盘销售，业绩会更好。

2012年对于奥园而言是机遇。在自身业务发展方面，奥园有信心应对后续充满挑战的经营环境。首先，集团拥有一批优秀的地产项目，在强化住宅产品核心竞争力的同时，商业产品将会是集团下一阶段的发展重点。本年度我们将陆续推出一系列商业项目，以期取得较佳的销售业绩。其次，集团将继续保持稳健的财政政策，以强劲的资本实力捕捉市场上的优质机遇，从而实现业绩的进一步增长。

经济观察报：有观点认为2012年货币政策会逐步放松，这是否会对奥园产生一定的影响？

杨忠：信贷放松当然是大家希望看到的，但是这对奥园影响并不大，因为奥园的负债率不高，所以对资金预备是比较充足的。