朱大鸣：靠消灭开发商的办法解决不了住房问题

2012年春节过后，人们还没有从节日的气氛中走出来，对于楼年楼市的走势是“飞龙在天”还是“亢龙有悔”再次走入人们的视界，北京一些开发企业倒闭的消息，传遍了世界。同时，在走势方面，学者和研究机构对于今年降幅的底线和笔者去年所预设的底线20%基本类似。

耶鲁大学教授陈志武日前称，“房地产业在过去八年大起大落，未来几个月会继续下跌，但如果跌幅超过20%或更多，调控就会转换方向，下半年情况就会不同。”为何是20%？“这只是一个上限，也许未必跌到这么多政策就会发生变化了。20%是根据过去几年的经验判断得来，是政府能承受的一个限度。”同时，陈志武称，“预计在今年暑假前后就会出现实质性松动”。

摩根大通日前也发布2012年中国经济展望报告指出，2012年房价在全国范围内将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市房价跌幅可能达到15%-20%。但是，出现楼市崩盘的可能性不大，政府有能力避免房价大跌。

事实上，笔者之前所预设的20%的幅度同样是一个政策底，卡死投机同样误伤了真实的需求。之前我们指出，限购令基本上冻结了投机，限贷令则让购房者和开发商同样是热锅的蚂蚁团团转。房地产企业的资金链确实非常紧张，从数据上已经可以看出：央行最新数据显示，2011年房地产贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，值得关注的是，保障性住房的信贷倾斜明显，占比首次超过一半。由于中国房地产自有资金比例通常很少，信贷资金占三分之二左右，那么，一旦信贷收紧，新增贷款不能及时跟上，按着索罗斯所揭示的金融市场繁荣与萧条的规律，势必导致不少开发商举步维艰甚至倒闭破产，报道说，北京已经有不少开发企业倒闭，这个应当是真实的状况。

为什么20%会成为政策底？事实上，大家公认的事实是，今年最大的悬念是中国房地产市场是硬着陆还是软着陆。与之相关的是，房地产调控还能进行到什么程度以及高利贷体系崩溃对于整个房地产行业有何影响。今年是十八大召开年，经济稳定将成为一个重要的任务，房地产市场不可能有太大的波动，报复性反弹固然可能性很小，但断崖式下跌的可能性也并不存在。这也是理性的业内人士的共识。

房地产企业与高利贷也有着蛛丝一般的联系，从崩溃的案例中可见，很多高利贷资金都去向了房地产。因此，如果信贷继续紧张，高利贷崩溃和房地产企业倒闭将会此起彼伏。对于高利贷来说，管理层已经高度重视：温家宝在参加金融工作会议讲话稿披露，他指出要大力整顿金融秩序，严厉打击高利贷活动和非法集资、地下钱庄、非法证券等非法金融活动，加强对担保公司、典当行等机构和银行表外业务的监管，妥善处理企业资金链断裂事件。我们的问题是，如果房地产市场硬着陆，地方债的风险将会暴露出来，银行风险同样会暴露，将引起一系列的不可预见的多米骨牌效应。

尽管如此，我们相信，今年的房地产市场资金链紧张依然会持续下去的。原因可能是当前房价已经达到了一个阶段性的顶峰，在新增信贷无力的情况下，靠购买力来推动市场的大反转，至少在上半年不现实。但是，大量的房地产企业倒闭也具有很大破坏性，靠消灭生产者的办法来解决高房价问题，当然并非治本之策。在政府可控的地根和银根方面，在税费和出让金方面让利，房价才能真正有真降的基础，而且风险也会更小一些，破坏性同样会减轻。