房地产外资利用临调

据中国房地产报2012.1.9报道

被房地产企业与地方平台所寄予融资厚望的利用外资渠道，也已被“调结构”的调控目标渗透。

新年伊始，监管层便对外资利用提出了“稳规模、优结构、上水平”的新监控目标。而作为调整的体现，经国务院批准，国家发改委、 商务部已经联合下发了今年的第12号令《外商投资产业指导目录（2011年修订）》（下称《指导目录》），并要求自2012年1月30日起施行。

入世10周年之际，在这份新增鼓励类条目、减少限制类和禁止类条目的最新《指导目录》中，外资进入中国内地房地产的限制仍是铁板一块，这令不少向往开放的期盼者颇为惆怅，担忧外资融资渠道将会收窄。

实际上，2011年，作为服务业的吸金大户，房地产行业利用外资规模尽管保持了快速增长，但在国内外市场环境以及房地产的持续调控下，去年9月以来，快速增长的势头已经开始出现分歧。一方面，退出内地市场的个案不断涌现，且调性颇高；另一方面，部分外资亦开始逆势拿地，逐渐加码。

如今，2012年调控持续的定调已经明确，监管层也频频表示强化对房地产领域外商直接投资的监管，其向市场传达的信号，在多位业内人士看来，已经意味着今年外资在国内房地产行业的投资将更加明显地分化与复杂。

2011：外资未远离

近日，美国外国房地产投资者协会（AFIRE）的一项最新调查显示，在全球最佳的房地产投资地区中，中国位列第三。

这并非偶然，普遍的市场观点认为，中国吸收外资的长期优势正在形成，而高利润的房地产行业则成为了外资青睐的对象。

近几年来，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。从摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等国际基金到港台、英国、中东等区域凶猛流入的热钱，2006年，中国的房地产业已经成为外商投资的第二大领域。

国家发改委对外经济研究所副研究员陈长缨称，“在第三产业中，外资进入最多的是现代服务业领域，其中房地产业是外资进入最多的服务行业，2001年房地产外资占全部外资比重为11％，2006年上升到13.1％，2010年则高达22.7％。”

进入“十二五”开局之年，随着货币政策的回归常态以及房地产行业的持续调控，无论是财政收入增长减缓、力保经济发展的地方政府，还是融资大门层层关闭的房地产行业，都对外资有着更甚往年的热情。

这从统计局逐月的统计数据中可以验证。去年10月以前，境内房地产开发企业以利用外资为渠道的同比资金增长速度远远超过其他渠道与平均值。除一季度同比增长速度为45.2％外，前三季累积的同比增长速度已经超过了50％。其中，1~6月份的同比增长速度更是突破75.5％，成为2008年以来的同比最高值。

不过，2011年前三季的凶猛态势，在进入10月后，开始有所回落。其中1~10月份房地产开发企业利用外资同比增速回降到32.4％，到11月份，这一同比数据更进一步滑落至16.6％。与之相对应，外管局的FDI数据也自10月份开始回落。

但也同时由于前三季高增长的“底盘效应”，在业内人士看来，尽管去年四季度房地产利用外资的增长速度有所回落，但全年来看，外资利用的规模仍是保持了相对较快的增长。

纠结：从扩张到退出

去年10月份以来，外资进入的凶猛态势却开始有所迟疑。

增速回落的原因被归结为发达国家经济复苏乏力，债务危机严重，新兴经济体通胀抬头，不稳定因素增加以及房地产行业调控的累积效应。

市场上也开始传出外资撤资事件。DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏接受本报记者采访时表示，上海出现了境外业主抛盘的现象，且有明显增加迹象。而且，进入2011年第四季度后，外资购入大宗物业的交易基本停滞。

昔日的喧嚣颇有降温之感。

9月底，黑石将其持有的上海Channel1购物中心95％的股权，出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，作价14.6亿元，成为去年外资撤出中国内地房地产市场第一案。

该购物中心在2008年被黑石以10亿元价格收入囊中。出租率一直维持至90％。将如此高收益资产卖出，也难怪黑石被一部分观点解读为对中国房地产市场用脚投票。

但事实并非如此。廖俊平解释，“黑石的退出更多是因为其设定的投资周期到期，且已实现了预期收益。在美国，他们可能是将这些物业转手给其它更偏好安全性的社保基金等，而不是出售。”

北京中原地产亦分析称，目前外资对中国房地产市场并未完全看空。

趁机加仓内地房地产投资的外资也不在少数。包括骏豪地产、瑞安集团、恒隆地产、仁恒集团、和记黄埔等这些在各级政府目录上一直是外资身份的港资房企纷纷加大了在内地的并购、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司也以不同形式在北京、上海、广州、大连等重点城市连连扫货。

“有进有出，这并不矛盾，只能说明外资在内地房地产市场上有着非常重要的作用。”伍惠敏表示。

2012年：发掘“蓝海”

但外资撤出内地房地产市场是否成为一种趋势？接受本报记者采访的市场人士和研究人士都出言谨慎。

渴求资金的房地产企业已经从中感受到一丝失意。“2012年包括地产行业在内的社会融资需求肯定是要增长的，楼市疲软，融资渠道的持续关闸已经让公司的财务数据不断变坏，今年一二季度会最关键，有一部分企业已经把外资当做了救命稻草。”一位房地产从业人士表示。

该人士更表示，在“十二五”的一系列发展规划实施中，由于宽松货币效应逐渐消失、地产行业贡献财税减少，各级地方政府迫于发展压力，也越来越看重对外资的招商[简介 最新动态]引资。

“大部分都用在了基础建设、新区开发、重点项目等固定资产投资上。2012年也是如此，多数的地方政府工作报告中都提及了大力引进外资。”该人士继续表示。

内地市场对外资的需求增加已无争议。

不过，商务部相关人士曾表示，2012年的利用外资增长规模并不乐观。

一方面，自去年以来触发部分投资者向美元区回流的国内外市场环境依然存在。另一方面，进入新年，“稳规模、优结构、上水平”新外资利用监管标准也让一直被当作绑架经济罪魁祸首的房地产企业与负债累累的地方政府再次招风。

“这种态势下，未来外资对房地产业的投资会出现不同的态度，进出的流动性更强，并且对于中国房地产市场的投资也会更加细分。”上述地产人士分析。

这种新的变化趋势也在部分外资机构处得到证实，这些外资机构正在低调寻找“蓝海”，比如商业地产。新加坡凯德置地旗下零售业地产凯德商用产业有限公司，2011年10月中在港交所正式挂牌上市。并称，计划在3至5年内将其内地的购物中心由现时55家增至100家。

伍惠敏分析认为，从目前的统计数据来看，外资直接投资内地房地产的资金同比仍是上涨的，而其主要投资类型正在转向商业地产。“外资本来就有零售等服务业方面的先天优势，如果再捆绑商业地产，有可能探索完善的产业链，蓝海并不是空想。”

中山大学房地产咨询研究中心廖俊平教授向本报记者介绍，外资对中国房地产的一、二级市场均有介入，其惯用途径包括：收购中国房地产公司的债券和股票；借助地产基金吸引境外资本，在房地产尾盘阶段进行整体收购。