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1883上海地产大崩盘

2012-01-04 10:22:48

据中国经营报2011.12.26报道

上海的房地产终于跌了,而且跌势凶猛,拖倒了全国知名的房地产大亨徐润。

　　这一轮致命的“宏观调控”,并非来自看似无所不能的大清国政府,而是来自更为遥远的法兰西。中国与法国在越南剑拔弩张,法国舰队开到黄浦江外,扬言要封锁甚至攻击上海。

　　此时是1883年年末,农历癸未年,大清光绪九年。

　　1 大清的地王

在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后,上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。

　　上海的这一轮房地产高潮,开始于上一年。

　　1882年2月4日,农历春节的前夕,上海知县莫祥芝发布公告:“沿江一带滩地……必须复丈,并分别追缴租息地价。”

　　这份上海县的“1号文件”表明,在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后,上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。重估地价,不仅能大大增进地方政府的税收,更是对这20年来地产增值的特殊“确权”。

　　在地方政府重估地价的刺激下,上海的地价急剧飙升,杨树浦、新闸一带,最高增幅达5倍,依然供不应求。1884年2月7日的《申报》报道说,新闸一带的土地“今则加至四五倍不止,虽马路远者每亩先不过百两,今亦加至五倍,而且争相购买,不惜重价”。

　　上海房地产吸纳了各种资金,无论白色、灰色乃至黑色渠道,大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地,“棚户区”被大规模拆除,二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。

　　老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业,连同数量更大的小规模华资企业,以及上海地方政府,都为飙升的地价而欣喜不已。

　　当然,笑得最欢的是徐润。

　　这年年仅44岁的徐润,稳坐“上海地王”的交椅:拥有未建之地2900余亩,已建之地320亩,共建洋房51所,住宅222间,当房3所,楼平房街房1890余间,每年可收租金12.29万余两(折合人民币2458万元)。

　　房地产资产之外,徐润大约在股票投资上还有82万余两,典当、钱庄等34万余两,个人总资产约在340万两以上。虽然比胡雪岩传说中的2000万两要少许多,但在上海滩也是首屈一指,而其中房地产资产高居65%以上,也是富豪中极为罕见的。

　　2 意外的商机

　　汹涌的难民潮,给租界带来的不是“人道援救”危机,而是巨大的商机。

　　房地产成为上海乃至大多数有租界的大清国城市的支柱产业,这至少大大出乎这些城市规划者的最初设想。

　　鸦片战争之后,获得了“五口通商”权利的英国人,在上海圈占了租界。

　　租界的选址,刻意避开了华界的繁华区域,而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外,这里本就不多的原住民,早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款搬走了。在1853年初,上海的租界内只有500名华人,“人气”极度萧条。

　　在“维稳”的思路下,租界当局通过立法,对房地产实行严格控制:获得土地的外商,必须按照规划要求,在限期内建造住房或货栈,否则就是违约,中国地方政府可以会同领事进行查核,收回转租;如外商将自己租用的土地转租的,必须平价转让,不得加价牟利;每家外商公司的租地规模,不得超过10亩……

　　此时的外商,大多是外贸商人,中国市场并不稳定,起伏巨大,他们的生意也不稳定,租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头10年间,这里只是一个安静的涉外居民小区,只有外滩附近的少数几个商业地块可当做房地产来操作。

　　这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”维持到了1853年。这一年,太平天国运动横扫南中国,“小刀会”乘机在上海暴动,局势大乱,大量华人涌进租界避难,这使租界人口迅速上升。从1853年初到1854年7月,租界内人口从500人上升到2万多人,猛增40倍。而在之后的1860～1862年间,租界的总人口攀升到了惊人的50万人。

　　汹涌的难民潮,给租界带来的不是“人道援救”危机,而是巨大的商机。难民中的富裕人士,给租界带来了巨额的资金,在租界内消费和投资;难民中的贫穷者,虽然没有带来资金,却带来了廉价的劳动力。而无论贫富,难民们进入租界后,住房是其必须首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求,这成为上海房地产第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住了这一机会,开始大量建造住房,出租给华人,高档房屋由富人们消受,简陋的板房则由贫民们廉租。资料表明,19世纪60年代的上海房地产市场,仅仅租赁就可获得高达30%～40%的利润。在商界的巨大压力下,租界当局开始修改法律,为房地产行业松绑。1854年,租界当局的《上海土地章程》修订案,经英、美、法三国领事商定,正式颁行。这个升级版本,取消了以往对房地产的诸多限制,如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废止,在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除,租界当局再度表露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。

　　3 崛起的支柱

　　租界内的房地产奇迹,根本上与资金无关,与技术无关,而与政治有关:它所享受的,是法制与维稳带来的巨大红利。

　　房地产行业一经松绑,立时飞奔。大量外资公司,纷纷撤离进出口贸易领域,而加入了房地产的行业。在政策的鼓励下,上海租界的地价与房价迅速攀升,与10年前相比,增幅高达数倍甚至数十倍之多:

　　一名叫做雷米的法国商人,1849年以475元购买2385亩土地,均价每亩191元(银元,约合133两),到1856年时,法租界召开第一次“地主”大会进行估价,每亩均价达到868元(606两),增长了4倍多;

　　1848年为建跑马厅,外商们圈地81.744亩,每亩均价为83000文(1两白银约值1500文计算,此价约合55两),到1854年跑马总会股东将该地切分出让时,最低价为每亩171万文(1140两),增值20倍,而最高价为每亩543万文(3620两),增值66倍;

　　刚性需求不仅带动了地价,而且加速了房地产的周转。有一块面积为8.88亩的土地(英册72号道契),自1849年买入后至1853年的4年间,从未有转让记录,而在1854年的一年之间,就被转卖了3次……

　　徐润日后回忆说:“上海自泰西互市,百业振兴,万商咸集,富庶甲于东南,地价日益翔贵,以今视昔,利逾百倍。”

　　1869年,苏伊士运河开通,并且只准蒸汽轮船通行,东西方的距离迅速被缩短,从伦敦直航上海的航程由120天以上缩短到55~60天。同时,上海与伦敦之间也开通了电报线路,信息弹指可达。交通和通讯的革命,如同回春秘方,刺激了上海在经历太平天国战乱后全面复苏,憋了很久的房地产也终于春潮泛滥,形成了1883年的小高潮。

　　其实,对于如此庞大的大清帝国来说,租界的面积实在算是沧海一粟,这也造成了巨大的“稀缺”——在内忧外患频仍的大清国,只有租界内可以提供相当和平、稳定、而且法制化的空间,而享受这种资源的唯一办法,就是在租界内购置房地产。租界内的房地产奇迹,根本上与资金无关,与技术无关,而与政治有关:它所享受的,是法制与维稳带来的巨大红利。

　　在巨大的“刚性需求”推动下,房地产迅速成为租界内的支柱产业。尽管在1864年太平天国灭亡后,上海房地产有一段时间的沉寂,尽管在1883年发生了房地产的大崩盘,但这轮房地产大牛市,一直持续到二战爆发,足足90年(1851~1941年)。统计显示,仅1901年,平息义和团后,英国人在上海投资的1亿美元中,居然60%都投向了房地产。

　　4 投机的风暴

　　一方面有充足的内幕消息可获得市场先机,另一方面又有似乎取之不竭的资金来源,徐润的房地产生意,越滚越大。

　　徐润虽然在上海的房地产行业呼风唤雨,但房地产毕竟是一个资金密集型行业,而且徐润做的是长线投资,他的融资能力受到极大的考验。

　　徐润的所有房地产,都挂在他创立的一家名为“地亩房产”的公司名下。徐润最初的计划,是想将“地亩房产”公司打包“上市”,折合为400万两白银,分为40万股,每股10两,先发行一半,融资200万两。这一方法,类似于今日的REITS (Real Estate Investment Trusts,房地产信托投资基金),其“坏处”在于要和其他投资者一起分享这块蛋糕。

　　基于对上海房地产前景的坚强信心,徐润显然已决定宁借高利贷、也绝不释放股份,将“肥水不留外人田”作为融资的前提。他的融资渠道主要有三条:一是钱庄贷款,这是主流,而且多用房地产本身抵押,借贷一笔,开发一批,再拿新开发的项目作为抵押,继续新一轮的借贷,类似今日的“滚动开发”;二是股票质押贷款,将自己持有的其他产业股票,抵押贷款,这等于是将其他产业也当做了房地产的资金链;三是挪用各种能挪用的款项,不仅有其他产业上下游的欠款,甚至还包括“存户款”(估计应是客户的预付款之类)及公款——他挪用了自己担任总经理的轮船招商局的公款,数额虽然不多,最后却成为致命的绞索。

　　一方面有充足的内幕消息可获得市场先机,另一方面又有似乎取之不竭的资金来源,徐润的房地产生意,越滚越大,其自己也越来越有自信,越来越有宏伟蓝图。

　　不料,1883年的上海突然间“市道大坏,百业凋敝”,房地产一落千丈。

　　徐润自己将灾难归咎于中法战争,其实,早在上海房地产行业狂飙突进的1882年,危机已经降临了。

　　从外部来看,源自美国铁路投资泡沫破碎的国际金融危机,逐渐蔓延到了上海;而且,法国人之所以要在越南问题上突然强硬,也是希望通过向中国显示肌肉,而作为其应对国际金融危机的一种措施。

　　5 股市的雪崩

　　当投机绷紧了大清国的资金链时,大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等,而面临着全面的挑战。

　　从中国的内部来看,始于1881年的投机大泡沫,已经吹大到足以破碎的地步,而上海的房地产泡沫,无非是其中一个小环节而已。

　　1881年,大清国的国有企业“开平煤矿”,终于产出了第一批煤。此前十分艰难的招股工作,突然变得异常顺利,带动开平煤矿股票在上海股市飞涨。

　　大清国的股民似乎一夜之间苏醒了,“现在上海股份风气大开,每一新公司起,千百人争购之”(《申报》3 月13 日),“自招商局创办股份以来,风气竟至大开,凡属公司自刊发章程设局招股之后,不须一月而股份全行卖完。”股民们甚至借钱炒股,“趋之若鹜,一公司出,不问好歹,不察底蕴,股票早已满额,亦麾之不去”,“当各矿举办之初,不过暂借富商之力,众擎易举,原期大有利于国家;不谓市里奸侩特开售卖股票之风,以致举国狂欢,纳股者非富家藏窖之银,乃市肆流通之宝,而害遂不可胜言矣。”(《字林沪报》11月1日)“举国狂欢”四字,极其形象。

　　上海股市的投机行情已经形成,而支持这轮泡沫的主力,是上海的近百家钱庄, 钱庄将这种贷款放给炒股者,自己也参与炒作,上海股市的泡沫越积越高,开平煤矿等“牛股”实际上拧开了一个可怕的魔瓶。在这个大背景下,徐润还在玩见效慢的房地产,一方面融资成本和融资难度大大上升,另一方面,在股市风险的裹挟下,金融风险剧增,依赖金融的房地产行业,其风险也被裹挟着不断累积。

　　屋漏偏逢连夜雨,当投机绷紧了大清国的资金链时,大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等,而面临着全面的挑战,已经连续数年出现出超,资本大量外流,银根紧缩。而刚刚受到了资本市场热捧的矿务能源类企业,暴露出了大量管理混乱、腐败横行甚至招摇撞骗的负面新闻,这严重打击了市场的信心。

　　从1883年年初开始,上海的一些小钱庄已经开始陆续倒闭。10月上旬,炒股占用大量资金的两家大钱庄“纯泰”和“泰来”,因无法流转而倒闭,“究其所以然之故,莫不曰为去岁以来各项股票不定而受亏者也。”(《字林沪报》10月18日)领头的矿业股因“矿中寂无消息,兴办无期,有股者疑虑百端,争相贬价,忽而大跌” (《申报11月5日》)。10月26日的《北华捷报》透露,许多矿务企业的股票“简直一文不值了”。

　　一看局势不妙,资金雄厚的山西票号和外资银行,在10月中旬下令,立即停止拆借,收回所有贷款,“闭不再放”。“银号、钱庄一律催收,急如星火,以致沪上商局大震,凡往来庄款者皆岌岌可危。虽有物可抵,有本可偿,而提现不能,钱庄之逼,一如倒账。”(《字林沪报》11月1日)。

　　此时,法国人再压上了一根致命的稻草,开着军舰扬言进攻上海,市场的最后一点信心被彻底击毁。上海的钱庄,年初还有78家,到了年底只剩下10家,“百货无不跌价三五成,统市存银照常不过十分一二”。上海的金融危机迅速向全国蔓延,甚至连首都也无法幸免,北京著名的“四大恒”钱庄“恒兴”、“恒和”、“恒利”、“恒源”在1884年年初倒闭,首都不得不进入紧急状态。无论是资产、政府公关,都远远超出徐润的胡雪岩,就是在这场风暴中倒了下来,倾家荡产。

　　严重依赖融资渠道、实行“滚动开发”的徐润,至此已经注定了在劫难逃。

　　6 反腐的绞索

　　挪用、加上违规担保,徐润的经济问题一下子变得十分严重。

　　地产大王徐润的“地亩房产”,资金链出现了严重问题。公司名下的房地产,总“成本”223.69万两,但徐润从22家钱庄的贷款总额也高达250多万两,已经资不抵债;如果按照徐润的个人总资产340万两计算,负债率也超过73%。

　　钱庄为了自保,纷纷催逼徐润还债。债权钱庄公选出6名代表,徐润也派出6名高管,紧急磋商应对措施,“联合工作组”研究来研究去,提出两个方案:

　　A计划:将徐润的所有资产拍卖还债;

　　B计划:各债权钱庄“债转股”,转为对徐润的“地亩房产”公司的投资,但钱庄还是需要部分现金以应对危局,因此,希望能另找一个大股东以现金认购一半股份。

　　如果实行A计划,市道如此不景气,拍卖的结果很难预料,但B计划则需要找到资金实力强劲的人。无论债权方还是债务方,都希望先推B计划,他们看中了盛宣怀。但几经接触,失望地发现盛宣怀“亦一空心大老,无力于此”(徐润自述)。

　　徐润没有料想到的是,盛宣怀不仅是“无力于此”,而且还一直在虎视眈眈地盯着徐润。

　　徐润的经营令李鸿章大为起疑,并迅速派盛宣怀到招商局清理清查。此时,正是1883年。

　　盛宣怀这一查,果然查出了大问题:徐润大量挪用公款,用于私人炒股、炒房地产,并且玩忽职守,造成企业大量亏损。此时,徐润主动上门求助,这等于是告诉盛宣怀:动手的最佳时机到了。这一年,盛宣怀已经抓住胡雪岩的阜康钱庄挪用储户存款的软肋,通过挤兑大额公款的方式,推倒了清除胡雪岩的第一块多米诺骨牌——胡雪岩作为左宗棠的亲密助手和“钱袋子”,是李鸿章与盛宣怀的共同敌人。

　　盛宣怀迅速查明,徐润共挪用招商局16万两以上用于私人炒房,徐润对此供认不讳。李鸿章则在批示中,痛责徐润不仅挪用公款,而且利用招商局的信用,担保其私人贷款高达170多万两之巨,“似此罔利贪得不顾其后,殊为可恨……”

　　挪用、加上违规担保,徐润的经济问题一下子变得十分严重。李鸿章下令盛宣怀与江海关道邵有濂“确查账目,督同清理”,徐润至此陷入绝境:经济上,官方的处理意见是,立即变卖资产,追缴公款;政治上,则革去了他的“二品衔浙江补用道”职衔。反腐败被再度证明是权力斗争的利器。

　　盛宣怀将徐润名下的乍浦路、十六铺房产,抵入招商局。乍浦路的地块,面积共“四亩二分三六”仅仅作价2.2万两,仅相当于如今每平方米1571元人民币。后来,盛宣怀以抵赔原价从招商局手中买下。

　　徐润在十六铺地的两个地块,也被低价抵入招商局,一块面积是“四亩四分四八”,另一块是“二亩一分五五”,均已盖造房屋,年租金收入在3470两,而盛宣怀只将其折算为16000两,折算下来,每平方米地价只相当于如今人民币727元!后来,还是“经诸友力劝”,盛宣怀同意多算10000两,共折算为26000两(折合每平方米1181元人民币)。而这一地块当时的市值至少在4万~5万两,足足差了一半。此时的徐润,一定极度后悔不该挪用公款去为自己炒房。

　　那些本来还指望能够保全资产以待牛市的钱庄债主们,自然一哄而上,集体决定,立即拍卖“地亩房产”的所有资产,套现解困。

　　这是一场真正的“跳楼”价大甩卖。

　　徐润那些位于青云里、靖远街、元芳路、杏花楼等处的房子,抛售所得仅为130万两左右,当时的亏损额就达到了90万两左右,而按25年后(1909年)他撰写回忆录时的价格600万两左右算,亏损额为400多万两;

　　同时,他将自己在珊家园、怡和码头、吴淞路等地方的地皮也抛售,总共2921亩,只卖得107万两,而按1909年的估价,价值在991万余两,25年的市值亏损为884万两;

　　两项相加,从1884年到1909年的25年间,地产方面其市值损失总额为1284万两。

　　而且,为了还债,徐润还同时抛售了不少股票。这些股票抛售时究竟卖了多少？徐润没有详细记载。但徐润说,这些股票连同地产到1909年的市价高达2000万两白银,已知其中地产部分市值为1591万两,则股票部分的市值约为409万两。如果以等比例推算其市值损失,其中地产损失已知为1284万两,则其被迫抛售的股票市值亏损额,当在330万两(折合如今人民币6.6亿元)。