杨红旭：2012年楼市政策宜适度调整

近期，频见房地产调控从严的消息。中央经济工作会议已经明确：明年坚持调控不动摇，促使房价合理回归。媒体报道住建部要求原本暂定年底到期的少数城市延续限购政策，部分城市宣传明年继续限购。但另一方面，货币开始转向，重要标志是三年来央行首次下调存款准备金率。年内政策已无悬念，明年楼市政策走向却存变数。

一个大前提是，业内人士须清醒的认识到：即便未来两年会松绑，也不可能再现2008年那么猛的救市行动。2008年四季度，受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，楼市更是出现量价齐跌的惨淡景象，于是中央和地方政府采取各种手段救市，主要是四万亿一揽子经济刺激计划，其中包括9000亿的安居工程投资，另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同，经济只是稳中有落，通胀虽已下拐，仍处偏高位，宏观经济政策刚刚开始放松。即便考虑到明年经济形势更加不乐观，经济政策和楼市政策放松的程度也将远逊于2008年。

不要奢望“08式馅饼”，但也不必被当前政策吓昏头。客观上讲，房地产政策已经见底。虽然政府一再强调丝毫不能放松，但也没见追加什么新政策。反倒是，7月12日的国务院会议要求：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，遗撼的是至今仅有台州、衢州、珠海三地遵命，而且其措施非常宽松。

另外，在中央严令各地不得放松调控的背景下，仍有地方政府以各种方式、或明或暗、或直接或间接的松动政策。最典型的是10月11日佛山市发布文件，明确放松限购政策，富有戏剧性的是当晚即宣布暂缓执行。11月成都房管局曾一度允许开发商和中介机构先对限购对象进行售房，可暂时不登记备案，一周后同样被迫叫停。另外还有一些地方行为却并没有被干预。比如：8月，马鞍山推出了一项为期一年的补贴政策，对当地符合条件的两类购房者可享受市财政给予所纳契税100%的补助；10月，南京、常州等放松公积金贷款的政策；11月，北京、武汉等地调整普通住宅标准，以便让更多购房者享受到税收优惠；诸多地方放宽土地出让金缴纳期限等。

自今年2月以来，很多城市商品住宅成交量持续低迷，尤其是一二线城市，市场化的商品住宅成交量同比去年平均下滑一二成。10月份，全国70个城市房价出现整体性的下行拐点。笔者认为，政策保持现有力度，市场就会继续调整，房价也将会持续下滑，所以不可再追加紧缩政策，以免调控过头。随着房价持续下跌，调控效果趋于显著，明年适当时候，政策应进行适度调整。

首先，房贷政策应考虑对自住需求者适度放松。今年以来，影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩，不仅三套限贷，二套门槛提高，连首套住房贷亦不断提高门槛，再加上经过五次加息之后，贷款利率水平明显提高，导致很多自住需求被迫推迟购房。商业银行唯利是图，在信贷指标较少情况下，不愿发放房贷。部分商业银行，对于首套住房，要求首付四至五成，利率较基准利率上浮10%左右，首套住房与民生联系密切，这有悖国家差异化房贷政策方针。

其次，限购政策应考虑退出时间及方式。限购政策，是典型的行政干预手段，事实已证明效果确实不错。然而，它注定只能是一种权宜之策，一旦效果显现，就应考虑放松或退出，免得助长负面效果。实际上，去年以来多个国家文件中，屡屡明确“在一定时期内”实行限购，从未说过永不退出。很多人有意、无意误读了政策，当前主流舆论是限购不能退出，实际上在一定程度上“绑架”了政策。这对于政策相机调整非常不利。按照当前房价下跌的态势，明年年中前后，应允许地方政府对限购政策作合理调整。与此同时，明年应进一步扩大房产税试点城市范围，这既是对房地产税收制度的完善，也是长期抑制投资投机需求的工具，同时也为部分城市限购政策的退出寻找“台阶”。

再次，部分城市“一刀切”式限价有失简单粗暴。今年1月，新国八条出规定：2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。这是国家调控房价的重要手段，直接让地方政府明确指标，完不成则被约谈和问责。这是一种行政干预手段，与限购令一样属于临时之策，长期来看，不能仅拿某一房价数据考核，而应以房价收入比这种更加科学的指标加以约束。但既然有此政策，地方政府应提前引导企业和市场，若完成难度较大，可以参考韶关廊坊、烟台、秦皇岛、丹东等做法。比如，韶关从9月18日起，首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。不应像中山和珠海的限价令，属于“一刀切”，比如中山限价令：自发文之日起至2011年12月31日止，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓销售。11月12日，胡锦涛主席在亚太经合组织工商领导人峰会上表示：深化经济体制改革，改善商业投资环境，深化行政审批制度改革，减少政府对微观经济活动的干预。但愿，在今后的房地产调控中，各级政府能减少微观干预，尤其是对于商品住宅价格的粗暴干预。

最后，完善住房保障制度，保证施工进度和建筑质量。截至10月底，全国1000万套保障房新开工率已超100%，可以说提前完成全年任务。但是，确实有相当部分项目存在“挖坑”现象，没有持续、正常的进行施工。所以，尚须进一步督促地方政府推进施工进度。另外，建筑质量也须保证，10月份的国务院会议提出：严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。应尽快在全国贯彻落实这一做法。然而，靠行政督促和问责治标不治本，关键要尽快完善住房保障制度。

建议近期重点推进两项工作：第一，公租房正成为我国保障房的主力军，但其投资、建设、管理机制尚不健全，各地做法不一，尽进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金和社会力量能与公租房建设和运营。第二，规范企事业单位建设集资房，去年以来，这类现象有明显增加，而部分地方政府也乐于以此充抵保障房指标，须严格依规要求企事业单位只能以经济适用房标准建设集资房。

刊发于南方都市报