杨红旭：楼市年底总帐怎么算

又近年底，楼市事多。依官方口径：房地产调控坚持不放松，部分限购年底到底城市，据称将被迫延期。1000万套保障房提前完工，但三分之一存在“挖坑”现象。房价开始下跌，各地年度房价控制目标能否完成？

楼市寒气浓，消息满天飞，矛盾几重重。房地产政策和房地产市场，真有些“剪不断、理还乱”的味道。面对这种局面，恐怕很多业内外人士，有点找不着北了。笔者试图略做梳理，暂且作为年终盘点与算帐吧。

首先，不能不谈房价。房价回落的程度，决定着政策变化的方向。2009年12月，中央拉开了这一大轮楼市紧缩的大幕。其间，经历了四波调控，主要目标是遏制房价过快上涨，以及使房价回归合理水平。最近的一次调控，是今年1月的“新国八条”，其中要求各地出台年度房价控制目标，除了北京提出“普通住房价格稳中有落”之外，绝大部分城市皆以房价增幅不超过GDP和人均收入幅度为标准。

2009年调控以来，除了2010年6月，70个大中城市房价指数曾昙花一现式的下跌一个月之外，全国房价总体保持上涨态势。直到今年10月，70个大中城市房价出现实质性拐点，首次真正环比下跌，而且还将下跌多个月份。从这一房价指数来看，今年10月新建商品住宅价格比去年10月上涨了约3%。从成交均价来看，今年前10个月，全国商品住宅成交均价同比上涨6.7%预期计全年涨幅为4%左右。

今年前三季度，全国GDP增幅为9.4%，城镇居民人均可支配收入名义增长13.7%，扣除价格因素，实际增长7.8%。这就意味着，全国绝大多数城市的年度房价控制目标都能完成。因为，新建商品住宅价格全年增幅将明显低于GDP或居民收入增幅。当然，这只是全国总体情况，也不排除少数城市达标有一定难度，比如中山市和珠海市，因此迫不得已于上个月实行严格限价措施，从而帮助他们完成任务。

其次，保障房是另一个重头戏。“新国八条”中，为地方政府列出了两项重点任务：一是保障房开工量，二是房价控制目标。按规定，若地方政府年底不能达标，则将被约谈或问责。房价控制目标的结局基本是“皆大欢喜”，而保障房表面看似“提前完成任务”，却存在隐忧。原本要求各地11月底之前1000万套保障房和棚改房全部开工，结果上个月官方公布10月底即完成。不过却存在三分之一“挖坑待建”的说法。为此，据报道近期住建部正在奔赴各地进行督查。估计，个别地方可能过不了关。保障房是个长期的系统工程，短期内建设量过大，加之资金存在缺口，地方政府难免会手忙脚乱、手足无措。

最后，房地产调控政策的走向。近期政府领导几次表态，房地产调控不能动摇，在房价刚刚开始下跌，调控效果尚未达到预期的情况下，确实不能松绑。正是在这一背景下，近期有媒体报道，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。当前实行限购的城市共计46个，其中当初提出时间暂定截止到今年年底的共有7个：厦门、青岛、石家庄、贵阳、济南、长春、金华，另外合肥、南宁、徐州的日期为明年上半年中的某个时点。

关于限购令，国家文件中几次提及“在一定时间内”，即承认这是一种临时性的管制措施。上述城市暂定截止日期，也无可厚非。但当前中央政策的口径仍然从紧，那么年底这些城市将限购令延期的可能性就非常大。前段时间，佛山和成都曾试图放松（还不是取消）限购，很快就迫于压力而放弃努力，充分证明地方政府松动限购的时机尚不成熟。笔者认为，随着房价的持续下跌，调控效果的趋于显著化，外加经济持续下行，明年年中前后，中央政策存在局部松动的可能性，届时地方政策才有松绑的周旋空间。

刊发于新闻晨报