杨红旭：坚信楼市还有“白银十年”

面对当前的房地产市场调整态势，很多业内外人士充满了悲观情绪。我认为短期市场确实已经入冬，房价还将持续下跌一段时间。但大可不必担心中国楼市的长期命运。1998年实行全面房改，2000年全国市场复苏，至2010年，基本可定性为房地产“黄金十年”。当前正处于“中场休息”，预计2013年之后，还会有一个“白银十年”。城镇化、经济发展、人口结构、旧城改造、置业观念等诸多基本面因素决定了这一发展前景。

从住房需求上分析。第一，城镇化进程创造大量首次置业需求。根据国际经验，当一个国家的城镇化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用70年。我国的城镇化水平1996年达到30.48%。1990-2009年期间我国城镇化率呈直线上升态势，但城镇化增长幅度存在逐步减缓的趋势。从1990年的26.41％到2009年的46.59％（人口普查数据表明2010年为49.7%），平均每年提高1.1个百分点。其中1995-2000年平均每年上升1.44个百分点，2000-2005年平均每年上升1.35个百分点，2005-2009年平均每年上升0.9个百分点。虽然增幅呈下滑趋势，但未来十年，每年城镇人口新增量仍能保持超千万人。即便剔除约20%的新增城镇居民属于“带房转户”，仍有大量的首次置业需求。

第二，人均GDP及收入水平增长带来的住房改善需求。2010年我国人均GDP达4700美元左右。发达国家发展经验表明，人均GDP迈过3000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，小房换大房、公寓换别墅乃大势所趋。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

第三，持续旧城改造引致新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。“十二五”期间，全国规划城市棚户区改造340万套和非城乡棚户区改造180万套，合计520万套。其中到2013年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造；2014-2015年，稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造，稳步推进旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境；力争到2015年末，全面完成各类棚户区改造。比如今年全国新开工1000万套保障性安居房中，棚改房占比为四成多。拆旧房，建新房，折小房，补大房，这类需求未来几年规模很大。另外，到2015年末，基本建立贫困农户基本居住安全保障制度，完成贫困农户危房改1000万户。

第四，投资投机性购房需求。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能。当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道，加之时不时出现高通胀、人民币升值等情况，购房成为民间最重要的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机比重偏高，平均达三成左右，三四线城市偏低。随着去年以来国家调控政策重点抑制投资投机需求，当前市场中这类需求大幅萎缩，随着以后房产税全国性的开征，预计未来十年，这类需求的比重将会明显低于过去十年水平。

从住房总量情况分析，当前我国刚刚告别短缺时代。2010年底，我国城镇人均住房建筑面积为31平米，离35平米的小康标志尚有一段距离，更别说富足水平了。2010年日本人均住房使用面积为36-40平方米，美国使用面积早超60平米，换算成建筑面积就更大了。2011年3月，国家统计局住户调查办公室公布的报告显示：至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。占比最大的房改房，一般面积小、建筑旧、功能差，长期来看，这类居民中大部分都有改善需求和能力。我国基本上实现了户均一套房，却离人均一间房尚有居离。

总体而言，我国住宅仍将处于数量型发展阶段，未来10-15年，我国将经历发达国家上世纪60年代中至80年代的房地产业发展阶段，所谓的“白银十年”绝非空中楼阁。

刊发于华夏时报