阳光100：坚守者平静

据经济观察报2011.11.14报道

坚持二、三线城市战略，增加城市综合体比例，并持续进行公司内部结构的梳理和建构，在调控深化的今天，依然在既定线路上行进的阳光100显得很平静。

　　对自身战略的坚守，和对自我内部结构的优化，是阳光100一直在做的事。面对外部环境带来的困境和机遇，其不动声色背后，是一种时刻准备着的姿态。

　　调整

　　“中国的住宅产业，正在走向民生化。政府的调控不会是短期的，即使限购政策取消了，也会用税收来进行调整。不是说这一个调控的周期到底了，市场就会反弹。如果被动等待，春天也不会属于你。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示。

　　范小冲表示，公司将坚持二、三线城市为主的扩张战略，此外，住宅开发门槛比较低，竞争水准较低，对企业核心竞争力的要求没有那么突出，接下来，阳光100将会加大城市综合体在总体开发中的比例。

　　阳光100的主要产品类型为城市中心的建筑综合体（阳光100城市广场）及城市近郊的大型住宅项目（阳光100国际新城）。城市综合体一直以来都是阳光100产品中的重要组成部分。

　　加大城市综合体项目的比例，是阳光100在目前环境下的调整策略。阳光100置业集团总裁易小迪此前对媒体表示，阳光100目前住宅和综合体的比例是7:3，接下来计划是各占一半。

　　“未来将会以综合体或复合型物业为主体。”范小冲说。

　　阳光100城市综合体项目包括商业、写字楼、酒店、商住公寓等多种产品。此类产品不受限购政策的影响，能一定程度地规避纯住宅开发带来的成本上升压力。阳光100并不是以开发商业地产著称，不过，其多年来在二、三线城市开发综合体的经验，已经为其积累了一套特有的开发模式。

　　柳州阳光100城市广场，就是其中的一个典型案例。该项目总建筑面积73万平方米，于2006年开工建设。项目位于柳州未来CBD的核心区域，与柳州新市政府隔街相望，扮演着拉动区域经济发展的角色。

　　这一项目有约1/3的面积为商业面积，包括两个酒店、写字楼、两个大型商场等。

　　“酒店和写字楼，保证了稳定的客户群；商业又为客户群提供了配套。综合物业不是简单的叠加效应，而是相互加乘、相互依托，实现客户的相互共享。”范小冲说，目前，整个项目已经入住四分之三，明年将实现基本全部交付。随着酒店、商场、写字楼的运营，整个新区的面貌，在5年的时间中，已经和以往大不同。

　　该项目拥有柳州唯一的一个国际五星级酒店丽笙酒店，两个商场中，有本土品牌南城百货已经开业一年，广西龙头百货公司之一梦之岛也即将入驻。

　　在具体运营上，阳光100自己持有了五星级酒店、一个大型商场、主力店等商业面积，而公寓、写字楼、部分酒店、商铺的面积，则进行了销售以回笼资金。

　　范小冲表示，公司自己持有的商业面积，可以以较优惠的租金吸引主力店、品牌店入驻，带动整体商业氛围的培养；此外，持有物业，短期来看成本较大，但未来会带来物业增值的收益。

　　随着商业运营的成熟，也为企业带来了实在的好处，首先会提升商业销售部分的利润，此外，住宅部分的销售利润，也因商业环境的提升，而获得明显的上升。

　　不过，范小冲也表示，目前的环境下，由于信贷紧缩、融资渠道狭窄，阳光100还不会大规模地持有商业面积。

　　柳州阳光100城市广场的模式，还将在公司的潍坊、沈阳、重庆、株洲等地的项目中延续。

　　这种模式的推进，有其特定的要求。“这些项目必须是在新区的中心、或者老城中心的再造。总之，必须是核心区。”范小冲表示。

　　此前，易小迪曾对媒体表示，公司今年的重点仍是进入二、三线城市，下半年还是会继续拿地扩张。

　　范小冲表示，现在各地土地价格下降，拿地的时机出现，不过公司目前在拿地策略上会非常谨慎，放慢拿地的速度。据了解，目前阳光100已经在广东清远拿地。

　　坚持

　　资金问题，是目前房地产企业面临的最大考验。

　　范小冲表示，阳光100目前的资金来源，主要是销售回款，尤其是三线城市、商业地产的销售；第二块，是银行贷款，现在大银行受到了限制，但是中小银行还是能提供一定的资金，虽然利率上浮，但比民间借贷要低得多；此外，就是信托、基金等融资渠道。“现在要做的是节流，控制不必要的开发，可能暂时不会去购买资金需求较多的地块。”范小冲说。

　　阳光100的上市计划，早在几年前，就已经开始准备。不过，目前的环境，显然不是时机。到目前为止，阳光100还并没有递交过上市申请。

　　没有登陆资本市场，显然是影响阳光100成长壮大的重要原因之一。

　　范小冲表示，对上市，阳光100是时刻准备着，这一资本市场的平台必须打通，这是公司走向公众、更加透明化运作的条件。

　　阳光100一直在进行调整和优化。“保障性住房计划，使得房地产市场开始走向二元化，政府开始承担中低收入者住房的保障责任，而开发商需要承担的是中高端市场。”范小冲表示，公司会更多的走向改善型需求的市场，不断提升房屋品质。

　　从今年开始，阳光100开始大规模推精装修产品，几乎涉及到所有的项目；并全面提升社区配套，实行全数字化社区；在户型、空间安排，进行优化。

　　而从去年6月开始，阳光100作为国内首家进行稻盛和夫(微博)阿米巴经营初步试点的房地产企业，开始在企业内部，全面导入日本四大“经营之圣”之一——稻盛和夫的经营哲学和经营实学。

　　这涉及到两个方面的工作，一是经营哲学，即价值观的导入和重塑；二是经营实学，即阿米巴经营模式的建立（所谓“阿米巴经营”，简而言之，就是把公司组织划分成一个个小的团体，通过独立核算加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全体员工参与经营的全员参与型经营）。这将极大地调动员工的积极性，并使公司的经营变得简单化。

　　稻盛和夫经营哲学和经营实学，对于企业来说是一个根本性的变革，也必然遇到困难和挑战。其中最大的变化之一，就是从以前集权式的自上而下的管理，变成了自下而上的模式，其最直接的影响，是将削弱高管的职权，这也使得公司部分高管一时不能理解和接受。

　　范小冲表示，公司推进稻盛和夫经营哲学和模式的决心已定，目前仍然正在全面推进中。“这必然是一个漫长的过程。”而在易小迪看来，这将是阳光100今年发生的最重要的一个变化，一次极为重要的管理革命。