疯狂的楼市限价令

　　中国楼市怪事多。11月10日，广东省中山市出台楼市限价令：自发文之日起至2011年12月31日止，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓销售。活脱脱步珠海之后尘，且管制房价的目的更加赤裸。

　　这事该从何说起呢。今年1月，房地产调控政策“新国八条”出台，其中规定：2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。这是国家调控房价的重要手段，直接让地方政府明确指标，然后就可以“秋后算帐”，哪个完不成，就要被约谈和问责。

　　除了北京的房价控制目标设定为“新建普通住宅价格稳中有降”之外，全国600多个城市，皆规定2011年房价涨幅不超过    GDP增幅或人均可支配收入增幅。中山市的情况是：上半年新建商品住宅均价为6024元/平方米，同比增长17.4%，与2010年均价相比增长14.2%，只有将全年成交均价控制在5853元/平方米之内，才有可能全年低于11%的GDP增幅（假如今年GDP增幅与去年相同）。

　　真相大白。中山市叫停单价5800元以上的住宅销售，正是为了完成年度房价控制目标，有效期至2011年12月31日，则进一步加了个“注脚”。无独有偶，11月1日，中山市的“兄弟城市”珠海出台的限价令规定：限制单11285元/平方米以上的新建住宅销售——这一价格，同样比去年全市住宅均价增长11%。

　　中山和珠海，并非本轮地方政府限价的“急先锋”，却是“狠角色”。今年以来，广东的增城、从化、增城、佛山、韶关，以及他省的廊坊、烟台、秦皇岛、丹东等，皆实行楼市限价。比如，韶关从9月18日起，首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。相较可知，中山和珠海的限价令，属于“一刀切”，只要高于某个价格，就不让销售，方式简单粗暴。而韶关等他市，并无禁止某些项目，只是不让项目明显涨价。

　　自上世纪90年代，我国逐步推进房改、实行住宅商品化、市场化以来，从没有出现过如此大的行政干预力度。房地产调控，应属于宏观调控范畴，但限制某种价位的楼盘销售，已百分百的属于微观管制。房地产调控，应该更多的采用经济手段，比如信贷、税收、土地供应等，禁止楼盘销售，完全是一种行政干预手段。

　　在市场经济条件下，价格规律是最重要的游戏规则，当政府直接管制价格时，市场经济的“大厦”也就失去了根基。首先，我们必须重新反思和界定一点：商品住宅还算不算商品，商品住宅市场还算不算市场。也许有人认为，市场也会失灵，所以有时需要政府“有形之手”进行干预。这一点没错，但这只“手”不应伸得过长，长到叫停商品住宅楼盘的销售行为。

　　众所周知，随着今年以来房地产市场的持续降温，很多开发商的资金链越绷越紧，假如一个家企业必须要出售某个楼盘以回笼资金，否则就要破产了，而政府却不让这个楼盘销售，这合理吗？既然如此，那么当初地方政府在出让（甚至可能是地王）这块土地时候，为何不在合同中注明将来政府有可能限制商品房售价呢？因此，严格而言，政府硬性限制楼盘销售，等同于违反了当初与企业签定的土地出让合同，契约精神何在？

　　当然，目前我们所面临的房地产调控形势，确实比较麻烦。近些年，房价越调越涨，信贷、税收、土地等政策，效果不明显，所以今年以来国家祭出了“限购、限贷、限价”等狠招儿。而地方政府被套上了“紧箍”：房价控制目标完不成，年底就要被“打屁股”，地方压力确实不小。

　　不过，地方政府这种“临时抱佛脚”的做法，实在不值得提倡。近几年，国家调控政策一直强调抑制投资投机性购房需求、一直要求各地增加普通商品住宅供应、一直要求控制地王出现、一直要求加强保障房供应，如果地方政府将上述工作落实到位，也就不必在临近“交答卷”的时候，急吼吼的高举大棒，一下子将部分项目和企业打晕。

　　11月12日，胡锦涛主席在亚太经合组织工商领导人峰会上表示：深化经济体制改革，改善商业投资环境，深化行政审批制度改革，减少政府对微观经济活动的干预。但愿，在今后的房地产调控中，各级政府能减少微观干预，尤其是对于商品住宅价格的粗暴干预。

　　刊发于东方早报