绿城死不了

　　近几个月来，绿城成为中国房地产界的“话题之王”。被调查、被并购、被破产，新闻媒体贪婪的盯着绿城，听风就是雨，无休止的传播着。不过，最近这则消息比较靠谱：马云号召阿里巴巴员工，团购绿城楼盘。

　　证据确凿：11月5日，由近60人组成的阿里员工看房团，参观考察了三个绿城楼盘：翡翠城、西溪诚园、明月江南。而4日阿里巴巴的一封内部邮件显示：阿里员工购买上述三个楼盘，可享绿城员工内部折扣9.2折，且享有额外团购折扣。这一团购事宜，也得到绿城方面的证实。

　　为何马云愿意伸出援手？据说马宋二人私交不错，同为杭州著名企业家，同是嵊州老乡。然而，在商言商，面对营收几百亿的大块头企业，如何救？只不过在楼盘明显让利的情况下，号召、引导、组织自己员工团购罢了，而无论马云，还是阿里巴巴，并未对这一团购行动给予特殊的财力支持。除了今年8月，阿里巴巴的30亿元“ihome”无息置业贷款计划：工作满3年且首次置业的员工，可享受30万元无息贷款。

　　因此，这只是阿里巴巴和绿城之间的互利合作行为。不过，值得关注的是，对于阿里巴巴的员工而言，这其中有一种暧昧的“隐性担保”：假如以后所购楼盘出现严重问题，比如极端情况如烂尾，则马云或集团应给个说法，甚至是某种形式的补偿。

　　显而易见，无论是马云，还是想要团购的员工，实在不必操这份心。因为，绿城死不了。当然，这是有一定条件的。任何企业都有可能倒下，比如2008年华尔街的百年老店雷曼兄弟，再如2006年当时的地产大黑马顺驰。笔者指代的是，至少在上述三个楼盘竣工交房之前的三年内，绿城很难从这个地球上消失，这些楼盘也不可能出现严重的质量问题，遑论烂尾。

　　绿城，堪称中国房地产开发业的一面旗帜，皆因其对楼盘质量和物业服务的执著追求。在一定程度上，宋卫平更像是一个艺术家，在产品塑造上是一个完美主义者。表现在商业运作上，也带有鲜明的偏执狂色彩。比如为了维护老业主的利益，楼盘坚决不降价。与之相反，近段时间少数城市发生了多起老业主围攻售楼处的事件，因为新推房源出现三成左右的降价。

　　回过头，再来聊绿城之痛。绿城现在遇到的最大问题究竟是什么？宋卫平坦言是资金周转。据绿城2010年年报，净资产负债率为132%，2011年中报则上升至163%，这与绿城降负债的愿望背道而驰。由于绿城是在香港上市的公司，若按国内财务标准确定，则总资产负债率在85%左右，而至10月30日有可比数据的108家国内上市公司平均达73%。无论是净负债率，还是总负债率，绿城皆明显超过行业平均水平。

　　负债率高，说明资金紧张，还贷压力大。要想缓解这一压力，有两个常用招数：一借钱，二卖楼。提及借钱，当前想必所有开发商都会头大。今年以来，国家持续紧缩银根，尤其对于开发商贷款“无情压迫”；原本很多房企还能寻求房地产信托，然而三季度以来连信托都被管制，绿城与平安签署的巨额合作协议，并未结出多少果实；对于绿城这样的在港上市公司，上半年尚比较容易借外债，而近几个月开发企业的债券已很难卖出，国际投资机构胃口寡淡。

　　关于卖房，绿城并非高手，尤其是楼市下行期。今年以来，恒大、碧桂园、中海促销反应快、促销力度大，资金面稍显从容，万科则是随行就市的打法，定价策略主要围绕开盘一个月内销售60%的目标。值得关注的是，上述四个地产巨头开发的住宅项目，多属中端上下，降价促销后，一般都能吸引自住者入市。而绿城的产品线，以高端住宅为主。在楼市下行期，高端住宅比普通住宅更难销售；尤其是在前限购、限价、限贷等强大的行政干预之下，高端住宅销售可谓雪上加霜。

　　绿城资金告急，并非全无招数可用。9月底，宋卫平曾公开表示，绿城的上中下三策：上策，努力卖房；中策，转售项目；下策，大降价卖完房子，退出地产江湖。看来，绿城还是不愿轻易降价，但并不表示一点都不降。面向阿里巴巴的定向降价，就是一种促销策略，这一招同样可以面向其他企业，甚至是全社会的团购者。与此同时，绿城也在尝试转售项目，比如9月15日，以人民币3000万元的标价，转让了温州绿城发展房地产开发公司15%的股权。

　　除非，明后两年，国家信贷政策和房地产政策仍不放松，否则绿城不太可能会采取“下策”。而随着经济下滑、通胀受抑、房价下跌，宏观政策和楼市政策，明年必定会有所松绑，其后房地产市场将会复苏。退一步讲，假如房地产调控，将绿城这面旗子给砍倒了，那可真是一个不大不小的讽刺。

　　刊发于东方早报