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中国楼市只是感冒，绝非癌症
2011-10-27 17:09:58
近日，几个地产公司上海的某售楼部遭打砸一事闹得沸沸扬扬，原因是房价缩水三分之一。全国楼市，似乎都因为房价的下行而弥漫着一种不安定的氛围。石家庄及全国楼市走向如何、房地产调控风向何方、楼市泡沫会否破裂，本期的高端访谈，将由上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭解析楼市现状。
楼市调控政策已见底
最近，北京、上海楼盘降价两到三成的消息频频传来，但杨红旭认为这种现象还只是个案，还没有形成大面积的现象，不能以点带面。而其中，个别个案调整过大以后，业主出现了不高兴、甚至闹事的行为，都是可以理解的。但这种行为不是一种合理、合法的行为，而是一种错误的观念。他认为，经过这轮市场教训后，不管是自住还是投资者，都会对此有一定的认知。因此我们不能说目前楼市局势就是一塌糊涂的。
目前，限购、限贷组合出击楼市，杨红旭认为这种调控的效果非常明显。他认为，就中央政策而言，调控政策的底部已经出现，他称其已经“见底了”。也就是调控政策已经紧到不能再紧的地步了，并且在第四季度很可能维持不变。至于调控政策什么时候会放松，在杨红旭看来，一要看时间、二要看方式。
地方政府会率先出手救市
在调控政策的实施过程中，充满了中央和地方的博弈。应对这次的房价下行，也不例外。
2008年10月22号中央救市，而此前，在5月到10月份之间，已先后有20多个城市出台政策救地方楼市。在杨红旭看来，在房价下行的压力下，会重蹈08年的覆辙：地方先行动，中央慢反应。他认为，进入第四季度后，虽然中央政策不会大变化，但地方政府会首先忍受不住楼市低迷带来的一些负面影响，例如土地出让金减少了，成交萎缩后导致税收减少了，地方政府有这样的驱动力放松调控政策，进而刺激房地产楼市的复苏、回暖。
中国楼市只是在经历小感冒
除了08年的凄惨状况，还有很多人在担心我们会不会遭遇日本、香港、韩国以及拉美国家房地产泡沫破裂的命运。上世纪90年代初，国际资本撤离加速日本房地产泡沫的破裂，给日本带来了严重的经济打击；97年金融风暴中，香港楼市崩盘，导致香港的房价十年后仍没涨回来……
杨红旭认为，一旦泡沫正在破裂之中，我们就要警惕了，像日本、香港、台湾、韩国、新加坡，到目前的美国，大泡沫破了以后，绝对不是一年两年就能恢复元气的，它是一个常跌、慢跌、阴跌的过程。
但杨红旭认为，这次中国楼市的泡沫只是一个小泡沫，不是恶性肿瘤、不是癌症，可能是一个感冒，一次发烧，仅此而已。这种泡沫也存在明显的区域差别，比如说东部地区明显一些，中西部不明显，甚至说没有泡沫。经过调整之后，他认为只需要一个小周期，基本明年就可以回到一个复苏通道中去，所以说这个一个小泡沫甚至是没泡沫，它将经历一个良性的调整。这种调整是一个小周期性的，绝对不是历史上其他发达国家经历的大泡沫破裂，然后7、8年时间都在下跌的通道。
石家庄房价降幅会非常有限
9月份，在全国楼市普遍停涨的情况下，石家庄环比上涨0.1%。面对这种情况，杨红旭认为，国家调控的重点是东部一线城市和部分二线城市，因为那里房价是偏高的。但是“覆巢之下，安有完卵？”全国大势是调整降温的，石家庄这种城市也很难幸免于难。但降温的幅度要明显小于其他一线城市和东部城市，调整是必须的、必然的，但幅度将会非常有限。
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受法院委托，定于2011年11月8日（星期二）14:00在上海中山北路2088号4楼拍卖厅对以下标的进行公开拍卖，（开通网络同步竞价）【】中为保证金额（元）。
一、 拍卖标的：上海市湖南路565弄“兰庭”8号801室住宅建面380.14㎡；另带地下车位两个，建面各为54.15㎡【400万】；
二、 竞买看样：即日起凭身份证至本司开具预约看样单。
第一次看房时间安排在2011年10月28日下午2点，有意竞买者可直接去实地看房
三、 咨询电话： 08：30-11：30 12：30-17：00， 62039812-800、32031293、52913611。
四、 注意事项：竞买者须于拍卖日前一日凭有效证件办理竞买登记并交付保证金，用票据支付的保证金须在办理登记前到账；网上竞买人另需办理网上注册、签署网络竞价文件；一个号牌仅可竞买一个标的并限两人入场；房产标的的合法承租人在同等竞买条件下享有优先购买权，如不参与竞买登记，则视作放弃优先购买权。
五、 长江国际拍卖有限公司地址:上海市中山北路2000号13层 邮编：200063 邮箱：br@ciac.cn 网址：www.ciac.cn（上海地铁三、四号线镇坪路站下车即到）
六、 拍卖原因：上海市湖南路565弄8号楼801室房屋产权人因借贷纠纷,被诉至法院,法院以拍卖形式将业主所拥有的住宅进行拍卖变现,所得拍卖价款用以清偿业主的债务.
由于是司法强制拍卖,若第一次拍卖不成交,法院将降价拍卖(一般每次拍卖降价不超过前次拍卖底价的20%)。
该房屋在2011年10月14日已经进行第一次拍卖，起拍价为3500万，但流拍；11月8日将进行第二次拍卖。
七、司法拍卖中的住宅标的是否受限购令影响？
房地产交易中心答复，司法拍卖不受限购令影响，最终拍卖成交后，在买受人付清拍卖价款后，法院将解除对拍卖标的房屋的查封，注销原业主的房地产登记信息，向买受人出具民事执行裁定书，向房地产交易中心登记处出具协助执助通知书，将拍卖标的房屋登记于买受人名下。
司法拍卖中的住宅交易过户，是凭法院出具的法院文书进行交易过户，是区别于买方从开发商购一手商品住宅（执行限购令），也区别于从房产中介或个人购进二手住宅（执行限购令）。
八、司法拍卖中的住宅标的是受须作房产税征免认定？
必须作房产税征免认定，房产税认定流程与其他商品住房一样，没有任何区别。
九、 上、下家的税费是多少，应由谁来承担？
上下家的税费由买卖双方按法律法规各自承担，据此，买家只需要承担契税及交易手续费
十、 下家除承担拍卖价款和下家税费外，还应承担其余哪些费用。
下家除承担拍卖价款外，还应承担支付给拍卖公司的拍卖佣金，拍卖佣金执行最高法院标准。具体如下：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十二条 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；
超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；
超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；
超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；
超过1亿元的部分，不得超过0.5％
十一、 该房屋介绍：兰庭所处的兴国路湖南路、毗邻繁华热闹的淮海路、徐家汇、是上海市中心闹中取静的优越区位、同时也是上海传统的高档住宅区。周围环绕兴国宾馆、湖南别墅、永福别墅、丁香花园、丁香别墅等著名的老洋房、充满着浓郁的法国风情。珍贵的地理位置、馥郁人文沉淀、是国际友人、海外华侨、政界要人所珍爱的高贵区域。
十二、司法拍卖房屋的优势：
一、司法拍卖房屋价格远低于正常市场成交价；
二、 本次属司法拍卖,凭法律文书过户，不限购（上海户籍拥有2套及以上住宅的，非上海户籍拥有1套及以上的住宅的家庭均可购买）