开发商应作过冬准备

　　从今年1月26日新国八条出台之后，整个房地产市场的降温已经持续至今，而近日，中国房产信息集团研究中心发布一组，2011年十一国庆期间，全国各大城市成交面积普遍大幅下滑，北上广深四大一线城市中深圳的七天成交面积同比下滑更是超过9成，而纵观整个9月，半数以上城市周均成交面积同比跌幅超过50%。

　　金九已经成为了笑话，银十开局也是一片惨淡，众多房企的困境也更加清晰的浮现在人们的视野当中，如何在这场已经到来的冬天继续生存乃至发展，成为了众多房企必须攻克的课题。针对房企如何“过冬”，新浪乐居特别采访了上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭先生。

　　市场低迷至今 9月或成全年房价拐点

　　对于市场的低迷，杨红旭表示可以从两个方面来看，第一是成交量，从2月份至今，商品住宅的成交量萎缩明显，一线城市包括部分二线城市，像杭州、厦门、南京等成交量相比去年同期大幅萎缩，三季度成交量同比下滑30%左右。

　　第二则是价格，在杨红旭看来，目前全国的房价正在趋于滞涨，虽然还没有具体数据，但是9月份很可能成为全年的拐点。杨红旭分析， 8月份全国70个城市房屋价格指数环比增长0.02%，非常之小，因此9月份很可能会环比下跌，这也就意味着拐点就此确立，“这就相当于08年8月份，当时房屋价格指数首次出现环比下跌，一直持续到09年3月份市场才上涨，。今年很可能出现类似的情况，9月份价格出现松动，然后在整个第四季度，价格会以调整下跌为主，当然跌幅不会很明显，甚至不会超过08年。”

　　政策已见底

　　“调控政策还没有达到政府的预期，但是政策已经见底了。”杨红旭这样解释目前的宏观调控政策态势。他认为，从国十条、9·29新政到今年的国八条，调控的主要目标就是稳定房价，但是目前为止房价虽然说整体滞涨了，但是大部分城市的房价还没有真正的明显回落，“严格意义上说目前调控只是初见成效，但是离政府期望的值还有一定的距离。”

　　“不过就目前来看，整个调控政策已经见底，不可能再大规模的追加政策了，但是还没到放松的时候。”杨红旭认为，宏观调控政策虽然没有达到政府预期，但是却已经见底，他解释，政策见底的标志就是这一轮的新限购令不了了之，“7月国务院开会，8月份住建部出台限购的五项标准，但是到目前为止仅有台州、衢州两个城市实行，而且措施相当宽松。这也表明各地政府已经不愿意限购了，而中央也不再强迫地方政府限购，政策底部已经出现。”杨红旭进一步解释，政策底部出现不代表政策放松，最直观的例子就是佛山10月11日上午出台放松限购的文件，晚上就被迫收回，直接反映出中央层面政策依然从紧，只是地方层面已经暗地里放松了。“其实很多城市已经或多或少的放松了，而地方政府放松调控就是调控的开始，我们知道调控政策的放松都是自下而上的，先地方再中央，现在中央不会放松，甚至到年底之前都不会，但是地方政府已经在局部的应地制宜的放松。”

　　房企资金压力严峻

　　从最新的数据上来看，在如此严峻的市场环境下，房企各方面的压力都十分严峻，特别是资金链问题。“从上市公司的中报可以发现，今年房企的现金流是持续减少，房企的资金流更加紧张，同时负债率也进一步提高，据说已经超过了75%，企业资金压力在进一步加强。”

　　对于房企资金压力加强的原因，杨红旭解释有两方面的因素，第一个方面是融资困难，今年房地产贷款非常难贷，信贷指标都在收缩，房地产信托，也受到了国家部门监管，而且因为风险高，投资者也不大愿意购买房地产信托。第二个因素是内部因素，就是楼盘不好卖，直接影响资金回笼，内外交困，导致今年企业资金链比去年差了很多，比前年差了更多。

　　储备现金以过冬

　　很多房企早已意识到目前所处的困境，并且也在想方设法的解决，包括降价促销等，对于房企的各种手段，杨红旭给予了评价和支招。对于降价促销，杨红旭认为这是个很重要的手段，对于部分企业来说可能是唯一的手段，银行贷款、信托融资是无法控制的，增加促销是很现实的途径。“短期来说，还可以开源节流，开源就是指寻求其他方式创造收入，比如说企业规模比较小资金紧张，可以考虑出售一些股权、变卖项目的。还可以联合开发，互补长短。节流是指少拿地，减少施工量，减少支出。长期而言，可以进军商业地产，增加持有物业，细水长流，也可以像绿城一样，代建，输出管理经验，实行多元化，使自己的开发的业务转向轻型化。”

　　杨红旭认为，这些方法都是为了增加手中的现金量，“房企首要的是要生存，第二才是发展，要生存必须要有现金，这样才能应付很多支出，才能熬过冬天，随着房价下跌态势的确立，未来几个月半年左右将是楼市冬天，现金就是房企过冬的粮食。”